Viabilidad de una segregación de fincas

Cuando se necesita hacer una segregación de una finca ya sea por motivos familiares de repartir la herencia , separación conyugal o para vender solo una parte de la finca , tendremos que discernir exactamente si lo que necesitamos es hacer una segregación o una división .

La división de una finca , implica la desaparición de la finca original o finca matriz , la cual se convierte en dos o más fincas independientes entre ellas . La finca matriz se suprime .

En cambio la segregación de una finca es la separación de una o más porciones de la finca original o finca matriz sin suprimir esta . Las porciones o fincas segregadas serán independientes de la finca matriz.

Queda a elección del propietario o propietarios lo más conveniente según el fin para el cual se efectúa este acto de segregación o división de la finca.

En el caso de que exista más de un propietario, con lo que la finca está en proindiviso, los propietarios se tendrán que poner de acuerdo entre ellos a que nombres se ponen las fincas segregadas, ya que obviamente no se podrá hacer una segregación y ponerla a un nombre determinado sin un acuerdo común con los otros propietarios.

Otra consideración importante a tener en cuenta , es la naturaleza de la finca en la que queremos hacer la segregación pues no es lo mismo una finca urbana que una finca rústica. En el caso de una finca calificada como rústica hay muchas más limitaciones y restricciones que una calificada como urbana , hasta el punto que en ciertas comunidades autónomas no se permite su segregación .

¿Cuál es el proceso de una segregación de fincas?

Lo primero que se sugiere hacer, es comprobar con la administración si se puede realizar esta segregación en nuestra finca. El ayuntamiento en su departamento de urbanismo nos informará de la posibilidad de realizar la segregación y de la documentación a presentar en la solicitud para la obtención de la pertinente licencia municipal que es necesaria para poder hacer el acto notarial de segregación y obtención de nuevas escrituras. Estas escrituras nos servirán para poder hacer su registro en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Normalmente en la solicitud de licencia municipal de segregación a presentar en el ayuntamiento, incluiremos una memoria justificativa de cumplimiento de la normativa urbanística y planeamiento urbanístico vigente así como una representación georreferenciada de la finca y de las fincas segregadas. También necesitaremos de un Informe de Validación Gráfica (IVG) para coordinar la finca registral o fincas registrales con la Dirección General del Catastro . En caso contrario no se podrá hacer esta coordinación del Registro de la propiedad y el Catastro , con lo que no se podrá efectuar la inscripción de las fincas en el Registro de la propiedad.

Un levantamiento topográfico será necesario en el caso que el ayuntamiento nos lo pida por que tengamos que realizar un proyecto complejo o de transformación de las fincas en el que variemos las curvas de nivel y planimetría de estas.

Legislación y normativa a tener en cuenta en la segregación de fincas

Cada ayuntamiento tiene su Normativa Municipal sobre urbanismo con sus regulaciones particulares en materia de segregación y emisión de las licencias municipales de segregación de fincas. Es importante conocer la Normativa Municipal y el POUM de la localidad donde se tiene que efectuar esta segregación pues podría ser que hubiera algún tipo de incompatibilidad o restricción urbanística que imposibilitase la segregación deseada y por tanto la obtención de la licencia municipal de segregación .

Las Comunidades Autónomas también tienen su legislación particular en materias urbanísticas y difiere según la comunidad autónoma en que nos encontremos .

Se debe de tener en cuenta tanto el RD 7/2015 de 30 de octubre, en el que se legisla sobre la ley del suelo y sus usos, en particular el artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.

Otra legislación relacionada con la segregación de fincas que es importante considerar , es la Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro Inmobiliario.

Esta Ley nos indica que las fincas registrales han de estar coordinadas con las fincas catastrales esto es que la descripción en el Registro de la Propiedad de la finca registral incluyendo su descripción gráfica han de coincidir con la descripción de la finca en la Dirección General del Catastro. Por lo tanto la finca estará “ coordinada gráficamente” con el Catastro a una fecha determinada ( art. 10.4 LH).

El Informe de Validación Gráfica ( IVG)

Se puede definir un Informe de Validación Gráfica (IVG) , como el documento electrónico firmado con Código Seguro de Verificación (CSV) por la D.G. del Catastro como actuación administrativa automatizada (AAA) que indica si un parcelario aportado en formato GML respeta la delimitación que consta en la cartografía catastral y por tanto se puede validar y aceptar por el Catastro . El informe de validación gráfica, en ningún caso valida que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajustan a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente como la licencia municipal de segregación.

Dicho servicio se encuentra integrado en el visor catastral de la web de la DG del Catastro, se entra en la pestaña de “ Sede Electrónica del Catastro” y luego en la pestaña de “ el buscador de inmuebles y visor cartográfico “ , seguidamente se activa mediante el botón IVG de la barra inferior de herramientas y seleccionando la opción Nuevo , ver figura 1.

                                                      Figura 1. Pantalla inicial de validación

Pasos a seguir para obtener el informe IVG

Primero de todo necesitaremos tener los ficheros GML del parcelario para poder validar la segregación efectuada. Estos ficheros GML se pueden obtener de diversas formas .

Existen complementos, libres gratuitos e incluidos en aplicaciones propietarias, que permiten generar el GML de parcela catastral desde los principales programas GIS (QGIS, gvSIG, ArcGIS Pro, Arcmap) y CAD (AutoCAD) . Alternativamente se puede generar un CSV ( Código Seguro de Verificación) mediante el uso de la herramienta editor parcelario de la SEC existente en la misma pantalla de validación . En otros posts hablaremos extensamente de como obtener estos ficheros GML y códigos CSV al generar el IVG , que son una representación grafica georreferenciada en formato gml de las parcelas.

El siguiente paso es la obtención de este informe IVG , que lo podemos obtener mediante dos opciones .

1- Consulta por CSV

2- Nuevo

Desde la herramienta de Informe de Validación Gráfica a partir del CSV de un Informe de Validación Gráfica (IVG) se pueden realizar las siguientes acciones:

                                                      Figura 2. Descarga del informe IVG

1. Visualizar parcelas del IVG ( geometría del Informe de Validación Gráfica ) sobre el mapa.
2. Descargar el IVG . Informe de Validación Gráfica. Ver figura 3 y figura 4.

Al visualizar la geometría del informe sobre el mapa este se situará en la zona afectada, pudiendo ver en él tanto la geometría presentada para realizar la validación como la geometría de catastro en el momento de emitirse, y en el caso de informes negativos se mostrarán las geometrías de discrepancia con catastro en el momento de la generación de dicho informe.

Además se desplegará otra herramienta en la que se puede ver:

1. Fecha de realización del informe.

2. Tipo de operación realizada (Solo para informes emitidos con el editor parcelario de la SEC).

3. Resultado del informe.

                                                      Figura 3. Informe de validación gráfica División (positivo )

                                                      Figura 4. Informe de validación gráfica Segregación (positivo )

4. Parcelas presentadas, afectadas y discrepancias.

                                                      Figura 5. Parcelas nuevas.

                                                      Figura 6. Parcela matriz inicial.

                                                      Figura 7. Parcelas segregadas

Finalmente cabe decir que la representación gráfica del informe IVG , aun siendo positivo y por lo tanto respetando la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas y que reúnen todos los requisitos técnicos necesarios para su incorporación en el Catastro. Este informe IVG no supone que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración parcelaria se ajustan a la legalidad vigente o que se tengan las autorizaciones necesarias de las administraciones o autoridades públicas en especial la licencia municipal de segregación o división.