Normativa y requisitos de la división de fincas
Existe normativa nacional, regional y municipal relativa a la división de fincas. Algunas tienen que ver con el urbanismo y suelo, otras con funcionalidad (ingeniería) y también debes atender las exigencias fiscales.
Si quieres tener una referencia práctica, considera que te encuentras ante una división de fincas para realizar una venta fraccionada o una división de herencia.
La normativa nacional parte del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 7/2015. También sigues regulaciones de ordenación territorial, urbanística y de propiedad horizontal. La ley de suelo define las fincas y remite a la ordenación territorial para impedimentos a la división.
Por ejemplo, el ayuntamiento y los copropietarios de una propiedad horizontal pueden bloquear particiones en algunos casos. Pero estas opciones pueden variar por regulaciones locales o particulares del caso.
Las fincas rústicas tienen mínimos permitidos (2,5 hectáreas para secano y 2.500 metros para regadío) y, en general, no están permitidas divisiones que originen terrenos con superficies inferiores a dichos límites. Tampoco divides esta finca para convertirla al uso urbano particular.
En primer lugar, los propietarios (actuales y nuevos) deben autorizar la división. Pero cada registro, que corresponde a cada nuevo propietario del terreno dividido, es individual e independiente de la finca original.
Adicionalmente, el proyecto de división puede requerir levantamiento topográfico, inspección de construcciones, representaciones gráficas y otras actuaciones técnicas especializadas, de ingenieros o arquitectos, de acuerdo con la finca que quieras dividir.
Ten en cuenta que existen dos procesos para realizar la parcelación de un terreno: la división y la segmentación, que se diferencian porque el primero elimina la propiedad original.
También debes considerar si el nuevo terreno se constituye como unidad, o se agrega o agrupa a una finca ya existente. La variedad de opciones origina precisamente algunas excepciones, como que se divida una finca de superficie reducida para anexarla a otra, que se tramite un cambio de uso o que exista una expropiación forzosa.
Consulta los requisitos de tu municipio para registrar la división de fincas. Recuerda que se trata de un trámite delegado en autoridades locales y que, por ello, varían tanto los requisitos como las tasas que debes pagar. Consulta las también las autorizaciones previas que necesitas.
Un abogado debe realizar las nuevas escrituras. Ellas pueden incluir las referencias topográficas, descripciones y planos mencionados, de acuerdo con las exigencias locales. En todo caso, el notario se encarga de elevar las escrituras a registro público.
Los notarios y registradores de la propiedad están obligados a recoger la identidad de los titulares de los inmuebles, así como las descripciones de dichos bienes y las autorizaciones pertinentes. Ten en cuenta que el acto puede ser declarado nulo posteriormente, si se han incumplido algunas de las exigencias.
No olvides que la división de finca rústica, urbana o de cualquier otro tipo, amerita el pago de tasas e impuestos por inscripción de actos, traspasos patrimoniales o por la propiedad, por ejemplo. Además, cuando realizas el cambio, quizás debas pedir expresamente que la propiedad que registras se informe al catastro o al ayuntamiento.
¿Qué es la división de fincas?
Una finca es una unidad de propiedad inmobiliaria que cuenta con una porción delimitada de terreno. Una escritura refleja sus linderos, y su posesión queda registrada ante el Estado. La finca lleva definido también su uso, porque España regula la actividad que puede realizarse en la tierra. Las tipologías incluyen rústica, urbana, industrial y especial, definidas de acuerdo con planes nacionales, regionales y locales.
En ese contexto, las modificaciones de esa propiedad inmobiliaria deben notificarse a las autoridades, incluyendo la división de fincas. Otras posibilidades incluyen la segregación, agrupación y agregación, y debes realizar la tramitación ante el registro de tu localidad.
Los parámetros de referencia para este trámite son el uso del suelo junto con su urbanismo, y debes comprobar el contexto local antes de emprender la división de fincas. En primer lugar, que la unidad sea divisible según regulaciones de tamaño (volveremos sobre el tema más adelante).
Luego debes verificar la propiedad se encuentre registrada (inmatriculada), es decir, que exista como unidad. La tercera etapa del proceso es dejar constancia de la división en las escrituras públicas de la operación.
¿Cuál es tu proyecto de división? ¿Puedes concretarlo? ¿Cuál es el procedimiento? Comencemos por saber qué puedes hacer con la finca en materia de aumentos y disminución de superficie. Pero, de antemano, ten presente que solo los titulares de las propiedades implicadas en el proceso pueden realizar los cambios. La clasificación es como sigue:
División y segregación
Ambos separan una parte del terreno para crear nuevas fincas ¿La diferencia? Que la segregación produce una finca matriz originaria y una nueva finca resto independiente (dos en total). El proceso de división no deja finca originaria, sino unidades independientes: elimina la primigenia.
Además, la segregación se grava con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentado (IAJD) de 1,5 % sobre la finca segregada. Pero en la división, todas las resultantes son pechadas.
Para dividir o segregar necesitas una licencia municipal (o declaración de innecesariedad) y los documentos detallan los linderos de las fincas resultantes.
Existen otros requisitos legales como la actualización de cualquier segregación previa; la solicitud de notificación al municipio, y la consideración de la unidad mínima de cultivo (en general: 2.500 metros para regadío y 2,5 hectáreas para secano) cuando se trata de una división de finca rústica; autorización de la comunidad de propietarios o municipal para algunos casos de propiedad horizontal. También puede requerir documentos técnicos y gráficos.
Agrupación y agregación
La agrupación es una o varias fincas que se convierten en una propiedad. No tienen que ser colindantes, sino que pueden buscar una explotación común. Su IAJD también es de 1,5 %. Por su parte, la agregación es la suma de un terreno (de finca completa o segregada) a la original, el límite de esta posibilidad se encuentra en que puede agregarse solo hasta una quinta parte de la finca receptora.
Como dijimos al inicio, se trata de un trámite ante el registro de la propiedad –aunque también debes remitir la información al ayuntamiento–, y obtendrás como resultado escrituras o folios que identifican el nuevo estatus de la finca.
¿Cuándo solicitar una división de fincas?
Eres propietario de una finca y vas a fraccionar el terreno para asignarlo a varios propietarios. Dejará de ser una unidad para convertirse en varias y debes notificarlo a las autoridades. Lo principal es que seas el propietario de la finca –o que seas el titular asignado si se encuentra en régimen ganancial– y que los otros dueños involucrados autoricen el negocio.
Luego debes saber qué puerta vas a tocar. Para tramitar una división de fincas necesitarás nuevas escrituras, inscripción notarial y registral. Soportas tu trámite con los documentos que reflejan la titularidad y obtendrás las nuevas escrituras resultantes.
Antes de realizar el proceso, para el cual necesitas asesoría especializada, debes verificar que existe posibilidad legal de realizarlo. Los parámetros se relacionan con ordenación territorial y urbanística nacional y local.
Por ejemplo, en una división de finca rústica debes respetar el tamaño mínimo de cultivo y para finca urbana puedes necesitar autorización. Ten presente que las unidades resultantes pagarán 1,5 % de IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentado).
La división se diferencia de la segregación porque resultan de ella varias fincas diferentes todas de la original. La segregación produce solo dos nuevas unidades: una matriz y otra resto. Un especialista puede aclarar las dudas que tengas sobre tu proyecto de división.
Recuerda que el uso del suelo está regulado a través de planes nacionales, regionales y locales y no puedes modificarlo sin autorización. De modo, que puedes dividir la finca conservando el uso o proyectando tramitar su cambio. Puedes dividir un terreno, una vivienda, un local o un edificio.
Para dividir una finca urbana puedes necesitar autorización municipal o de la comunidad de propietarios. Ello puede depender de legislación local y de acuerdos específicos. En todo caso, puedes consultar al ayuntamiento del lugar donde se encuentra.
Además, solo puedes modificar unidades que sean realmente divisibles. Por ejemplo, una unidad privativa (una vivienda), pero no un edificio que se encuentra en régimen de propiedad horizontal. La división puede requerir un proyecto técnico realizado por un ingeniero o arquitecto que la explique.
Si tienes el propósito de dividir una finca rústica, debes respetar tamaños mínimos de cultivo. Como orientación podemos decirte que el menor para un terreno de regadío es de 2.500 metros, y para secano es 2,5 hectáreas. Sin embargo, considera los tamaños mencionados como referenciales, pues puede haber excepciones en tu comunidad.
Los terrenos industriales también pueden dividirse y conformarse como unidades separadas.
¿Qué te mueve a la división? ¿Es un proceso amistoso o conflictivo? Puedes dividir para vender segmentos, solucionar casos de lindes o en partición de herencias. Es importante que sepas que los trámites legales de notaría y registro –en los cuales puedes pedir también notificación al ayuntamiento y al catastro–, son puntuales. Las demoras pueden residir en la decisión de las divisiones o en las disputas generadas por ellas.
Las escrituras ameritan nuevas descripciones de la propiedad. En general puede realizarlas un abogado, salvo necesidades especiales que requieran la intervención de un topógrafo.
Recuerda que la división (y también la segregación) pueden requerir licencias de parcelación. Muchas veces se recomienda una segregación y no división, porque en la primera se pagan impuestos por la parcela segregada y en la segunda tributa todo el conjunto.
¿Cómo realizar una división de fincas?
¿Cómo concretarás tu proyecto de división de fincas? Ten en cuenta los siguientes factores: que sea legalmente posible, y que el propietario y los adquirientes la autoricen. Sobre esa base podrás emprender efectivamente el proceso.
Ten en cuenta que la modificación de fincas puede ser por división, segregación, agrupación o agregación. Las dos primeras restan terreno y las segundas lo añaden. El caso que nos ocupa es la división, que se diferencia de la segregación porque varias propiedades se derivan de una unidad (división) y la precedente desaparece. En la segregación la finca matriz sigue existiendo.
Digamos entonces que cuentas con las autorizaciones. Lleva a tu abogado las referencias de identidad de la propiedad y de los participantes en el negocio. Recuerda que deben redactarse nuevas escrituras para las fincas resultantes.
El proceso continúa con la inscripción ante notario y su elevación ante el registro de la propiedad. Ten en cuenta que puedes estar interesado en una porción y no en todas las resultantes. Por eso, tu inscripción puede ser independiente de las otras unidades.
Lo fundamental es que la finca exista, es decir, que ya se encuentre registrada. Pero no siempre será posible la división. Al contrario, es probable que requieras autorización municipal o incluso una declaración que testimonie que no la necesitas (de innecesariedad).
Adicionalmente, en casos de finca urbana puedes requerir la autorización de los copropietarios de la propiedad horizontal. Piensa por ejemplo en la división de una vivienda (que solo se permite si puede contar con entrada independiente), el resto de los habitantes del edificio deben autorizar el cambio en las cuotas de participación (pero no en todos los casos).
La división de una finca rústica tampoco tiene libertad absoluta. En general debes respetar las dimensiones mínimas para cultivos (regadíos: 2.500 metros; secano: 2,5 hectáreas). Precisamente, tampoco puedes dividir la finca rústica para generar parcelamientos urbanos. Pero existen excepciones a las superficies, porque una parte puede agregarse a un terreno colindante.
Entonces, ¿debes modificar el catastro, realizar un levantamiento topográfico o representación gráfica? Lo mejor es que acudas bien asesorado al proceso de división para que realices las gestiones necesarias sin dejar cabos sueltos ni excederte en detalles no pertinentes.
Recuerda además que pagarás impuestos y tasas por la modificación. Pueden afectarte el Impuesto de Actos Jurídicos Documentado aspecto importante (IAJD), el correspondiente a las Transacciones Patrimoniales (ITP), así como los respectivos a los bienes inmuebles y otros, según el caso.
Recuerda que los ayuntamientos tienen competencias en la ordenación del territorio y el urbanismo. Como mencionamos, la participación puede ameritar tanto su autorización previa como su notificación posterior desde el Registro de la Propiedad (el propietario es responsable de solicitar la comunicación).
Adicionalmente, debes consultar si la normativa regional o local afecta tu plan de división de fincas. Por ejemplo, nota que no podrás realizar la división en zonas especiales de protección.
Las tasas e impuestos en cada paso del proceso dependerán del tipo de propiedad que modificas y los requerimientos locales.
Cuanto cuesta división de fincas
La división de fincas es un proceso legal y técnico que implica separar una parcela de terreno en varias unidades independientes. Este proceso requiere la intervención de profesionales, como arquitectos o ingenieros, para garantizar que se respeten las normativas urbanísticas correspondientes y para proceder con la segregación o división.
El coste de dividir una finca puede variar notablemente, dependiendo de diversos factores como el tamaño de la parcela, la complejidad del trabajo y la ubicación geográfica. En general, se pueden señalar algunas cifras orientativas. Por ejemplo, los honorarios profesionales para la gestión de la segregación de fincas pueden oscilar entre 500 y 2000 euros. En algunos casos, cuando la finca no supera los 1000 m2, es posible encontrar precios en torno a los 600 y 900 euros.
A estos gastos se añaden otros costes asociados, como los impuestos municipales, que pueden variar según la ubicación; y, si es necesario, la realización de un levantamiento topográfico, cuyo precio puede estar entre 350 y 1.000 euros. Además, no hay que olvidar los costes adicionales relacionados con la inscripción en el Registro de la Propiedad y posibles impuestos como el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Es imprescindible asegurarse de que la división es viable según la normativa urbanística y que se cumplen todos los requisitos legales, lo que puede exigir asesoramiento profesional. Finalmente, hay que tener en cuenta que este proceso requiere también la elaboración de un proyecto de reparcelación en algunos casos, lo que conlleva un gasto adicional.
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