Vivir sin licencia de primera ocupación

¿Es lo mismo licencia de ocupación que cédula de habitabilidad? Si tengo fin de obra, ¿es necesaria la licencia de ocupación?

En primer lugar, es necesario saber que, en todo el estado español, nos regimos por la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, que es la que regula el marco normativo en el que se desarrollan las demás normativas de carácter estatal, autonómico y municipal. Sin embargo, cada una de las comunidades autónomas y cada uno de los municipios poseen sus propias normativas diferentes que regulan, dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación, el proceso de la edificación.

Es por eso que toda la información que reflejamos en este post, será la que mayoritariamente se aplica en todos los ayuntamientos, pudiendo haber excepciones dependiendo del municipio y la comunidad autónoma.

¿Es necesaria la licencia de primera ocupación para entrar a vivir?

La respuesta es sí, o al menos en la teoría. La licencia de primera ocupación es un documento que expide la administración municipal tras comprobar que las obras (ya sean de nueva planta o de rehabilitación), se han ejecutado conforme al proyecto técnico presentado.

Para poder expedir esta licencia, es necesario entregar en la administración correspondiente la documentación de fin de obra, en la que se incluye: 

• Certificado expedido por técnico facultativo que acredite la fecha de terminación y que las obras se han realizado con el proyecto y que están en condiciones de ser utilizadas.
• Liquidación real de las obras, junto con una memoria descriptiva y documentación gráfica (fotografías) de la obra realizada.
• Documentación complementaria, como planos definitivos.

Una vez entregado el fin de obra, la administración propone conceder la licencia de primera ocupación, siendo los técnicos municipales los encargados de girar visita y comprobar la certeza de lo anteriormente expuesto. 

Resumiendo, toda obra de nueva planta o de rehabilitación debe ir acompañada de un fin de obra y de una licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento.

¿Puedo vivir en una vivienda tan solo con la licencia de primera ocupación?

La respuesta es no, o al menos en teoría. La licencia de primera ocupación, como hemos citado anteriormente, hace referencia a la finalización de las obras, revisando la normativa municipal y el proyecto ejecutado, pero no a las condiciones mínimas de habitabilidad. 

Es por tanto necesario y muy importante que nuestra vivienda tenga la cédula de habitabilidad. Se trata de un documento que se expide a nivel autonómico, y que certifica que las viviendas poseen las condiciones mínimas necesarias para poder ser habitadas.

Por ejemplo, en el caso de la comunidad autónoma de La Rioja, es el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre, el que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas. Pero cada comunidad tiene su propia normativa. En el mencionado decreto se establecen las dimensiones mínimas, la iluminación necesaria, la superficie mínima de la vivienda, etc.

Ejemplo de normativa de La Rioja:

• Altura mínima del acceso desde la calle: 2,20 m.
• Altura mínima del portal: 2,40 m. 
• Anchura mínima de portal: 1,60 m.
• ‘Cabezada’ mínima de escaleras: 2,00 m.
• Anchura mínima de pasillos: 1,20 m.
• Anchura mínima de meseta de espera en acceso a viviendas sin ascensor: 1,20 m.

¿Para qué se necesita la cédula de habitabilidad?

En muchas comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad es un requisito indispensable para poder utilizar un edificio como vivienda y, por tanto, para poder realizar la contratación de suministros como agua, gas o electricidad.

Además, es un requisito imprescindible requerido por los notarios para la compra de una vivienda, antes de otorgar la escritura de compraventa. Es decir, que sin la cédula de habitabilidad no se puede realizar la compraventa de una vivienda. Se puede solicitar sin embargo la “no exigencia de cédula”, cuando el comprador se compromete a realizar una rehabilitación que adecúe dicha vivienda a la normativa exigible. 

A efectos prácticos, la cédula de habitabilidad nos garantiza que lo que estamos comprando es una vivienda y que puede ser utilizado como tal. 

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La Ley 18/2007 de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en su artículo 26, establece que:

1. La cédula de habitabilidad son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas, y es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación.

2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente.

3. La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial destinadas a primera ocupación, el documento exigible es la calificación definitiva.

5. La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio que pueda delegar su otorgamiento en los entes locales. En ningún caso puede otorgarse la cédula de habitabilidad si no se cumplen las condiciones técnicas legalmente exigidas por la normativa de habitabilidad.

Parece entonces que queda suficientemente descrita la necesidad de la cédula de habitabilidad y de la licencia de primera ocupación para el uso y compraventa de una vivienda.

¿Por qué resaltamos entonces la necesidad de recabar información en cada caso concreto?

A pesar de que la ley es clara, su cumplimiento es diferente en cada comunidad autónoma, así como su nivel de exigencia. 

La ley 18/2007, determina la obligación en su artículo 26/3 la necesidad de que las empresas suministradoras exijan la cédula de habitabilidad para concedernos suministros. En la práctica casi ninguna lo hace. 

Del mismo modo, difiere mucho el tipo de obra a realizar. En viviendas de nueva planta, la administración es más estricta en el cumplimiento de dicha normativa. Sobre todo cuando se trata de vivienda plurifamiliar. 

En el caso de las rehabilitaciones, existen muchos municipios que son más flexibles, tanto con la entrega la licencia de primera ocupación tras la finalización de una obra, como con la cédula de habitabilidad.

Vivir sin licencia de primera ocupación

No es recomendable estar en esta situación ya que te encuentras fuera de la normativa vigente, exponiéndote a sanciones u otras acciones. En este caso, lo ideal es ponerse en manos de un técnico que realice las gestiones oportunas para solucionarlo.

Si el caso es el de una compra de vivienda, es obligatorio que disponga de la cédula de habitabilidad vigente. Esto nos asegura que legalmente estamos utilizando un espacio que cumple los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos.