¿Qué es el proyecto de rehabilitación de edificio?
Un proyecto de rehabilitación es un documento redactado por personas cualificadas sobre una futura obra, pero no una obra nueva que parte desde cero, sino una que resuelva los problemas de un edificio ya construido. Estos problemas pueden deberse simplemente a que el edificio se haya quedado anticuado y sea para cubrir las necesidades de sus habitantes necesita una rehabilitación, o bien puede tratarse solo de una restauración, de la fachada o de los cimientos o de alguna parte dañada.
Debes diferenciar cuándo son rehabilitaciones parciales y cuándo son rehabilitaciones integrales:
- Rehabilitaciones parciales son aquellas en las que la obra solo se centra en una parte del edificio. Es lo que ocurre, por ejemplo, si deseas hacer una rehabilitación de fachada porque tiene fisuras o está en mal estado, de cubierta porque haya humedad, de cimientos porque se haya debilitado o hacer una obra para reforzar la estructura porque esta haya envejecido y el edificio esté deteriorado, para hacer una rehabilitación energética o de accesibilidad cuando las condiciones del edificio no cubran todas tus necesidades, o por ejemplo instalar ascensores exteriores o interiores para mejorar la calidad de vida de quienes vivís allí.
En resumen, son obras destinadas a un solo fin: adecuar la estructura para garantizar la estabilidad del edificio, suprimir barreras arquitectónicas, facilitar la accesibilidad o realizar una rehabilitación energética. También es posible que se use para remodelar edificios con viviendas con el fin de reestructurarlas o bien crearlas si no las tiene.
- Rehabilitaciones integrales son aquellas obras que se dedican a todos los objetivos anteriores a la vez, de modo que se otorgue al edificio tanto una seguridad estructural como todas las necesidades básicas necesarias para vivir y ser utilizado con comodidad.
Los proyectos de rehabilitación se llevan a cabo en dos fases:
La primera fase es el proyecto básico de edificación. Es lo principal para empezar, pues recoge todas las características de la obra en estos documentos:
- Memoria descriptiva: con los datos identificativos de todos los intervinientes en las obras (arquitecto, promotor y constructor), una descripción de todo el proyecto y todas las prestaciones que se van a añadir al edificio.
- Memoria constructiva: descripción de las características del suelo en el que se vaya a ejecutar la obra.
- Cumplimiento del Código Técnico de Edificación, por ejemplo respecto de la seguridad en casos de incendio.
- Planos: situación del edificio a rehabilitar, emplazamiento, urbanización, planos de cubiertas, alzados y secciones.
- Presupuesto aproximado.
La segunda fase es el proyecto de ejecución. En él se define finalmente la obra sin que pueda alterarse nada de lo presentado en el proyecto anterior. Está formado por:
- Memoria descriptiva
- Memoria constructiva: características del suelo, cimientos, acabados, acondicionamiento, instalaciones y equipamiento.
- Cumplimiento del Código Técnico de Edificación en casos de incendio, seguridad estructural, salubridad, protección contra el ruido y ahorro energético. Hay que añadir el cumplimiento de otros reglamentos.
- Planos y mediciones
- Pliego de condiciones: contrato entre las partes que recoge honorarios, plazos, condiciones, etc.
- Presupuesto detallado.
¿Cuándo solicitar un proyecto de rehabilitación de edificio?
El proyecto para la rehabilitación de un edificio debes solicitarlo con bastante antelación pues tienes que contar con un plazo de entrega muy largo, de 3 meses a un año dependiendo de la dificultad del proyecto. Has de tener en cuenta que es un estudio muy elaborado, que hay que cumplir muchos requisitos y tener en cuenta numerosos aspectos del edificio para ejecutar la obra correctamente cubriendo todas las necesidades del cliente.
Puede ser que te lo entreguen más rápido si haces una rehabilitación parcial, pero si se tratara de una rehabilitación integral o difícil, te aconsejo que seas comprensivo y esperes un tiempo prudencial de acuerdo a la complejidad de la obra.
Antes de iniciar un proyecto de estas características debes solicitar una serie de licencias y autorizaciones administrativas para poder ejecutarlo legalmente.
Con la primera fase del proyecto, es decir, con el proyecto básico de edificación, podrás solicitar una licencia municipal de obras y todas las concesiones y autorizaciones administrativas que necesites. Pero para iniciar la construcción del edificio no te bastará con esto, necesitarás el proyecto de ejecución para que sea 100 % legal.
Ya seas persona física o jurídica, si deseas comenzar obras de rehabilitación debes encargar la redacción de este proyecto. Te convertirás así en el promotor de la obra, sin importar el uso que después le des al edificio.
Una vez elaborado el proyecto para la rehabilitación de un edificio debes entregarlo en la Administración local correspondiente para que te conceda la licencia municipal.
En la página web del Ministerio de Fomento y en las Consejerías de Fomento y Vivienda que existen en las comunidades autónomas podrán ayudarte y aconsejarte sobre todo este proceso. Son ellos los encargados de facilitar las autorizaciones correspondientes, así como las posibles ayudas que te correspondiesen.
Desarrollar un proyecto para la rehabilitación de un edificio no es nada fácil, pero su precio siempre dependerá de la complejidad del trabajo. Debe entenderse todo lo que esto conlleva: la elaboración del proyecto con sus fases, la contratación de personal, los materiales, el tiempo empleado, el tipo de edificio y el tiempo de ejecución de la rehabilitación.
Una rehabilitación de fachada, de cimientos o para mejorar la envolvente del edificio es una obra costosa que lleva su tiempo. La reforma de una casa para distribuirla o mejorarla te costará un poco más barata, pues los materiales y los procesos que conlleva no son tan caros ni tan complicados. Una reforma pequeña o una obra en casa, algo así como hacer más grande una habitación, no te saldrá mucho más barato que el resto.
Debo destacar que para las rehabilitaciones de edificios se aplica un tipo impositivo reducido del 10 %, es decir, que la cantidad fija que te aplicarán en concepto de impuestos será solo esa.
¿Cómo conseguir un proyecto de rehabilitación de edificio?
Lo más recomendable para conseguir un proyecto de rehabilitación de edificios es contratar a una empresa de rehabilitaciones o un proyectista. No la puedes hacer por tu cuenta a menos que tengas conocimientos especializados. La complejidad de estos documentos es bastante alta y además es mucha la normativa que hay que cumplir, por eso lo mejor es que contactes con un arquitecto, con un técnico o con empresas expertas para que no tengas ningún problema ni se te quede nada a medias.
Es la propia ley la que nos dice que dependiendo del tipo de uso al que se destine el edificio (vivienda o industrial), el proyecto de rehabilitación será redactado por personas diferentes. Cuando se trate de una rehabilitación integral en un edificio de viviendas, el encargado de realizarlo será un arquitecto. Para una rehabilitación parcial de ese mismo edificio estarán igualmente capacitados tanto un arquitecto como un arquitecto técnico. Ellos tienen la suficiente formación para llevarlos a cabo y además, forma parte de su competencia. Por tanto, contacta siempre con personas y empresas cualificadas para ejecutar la rehabilitación de tu edificio.
Ante dudas o problemas, quienes deben aconsejarte deben ser expertos en estos sectores, como delineantes o técnicos de edificación, siempre bajo la supervisión del encargado, nunca por sí mismos.
La comunidad de vecinos debe reunirse y decidir si sus integrantes desean llevar a cabo una rehabilitación de su edificio. Una vez que la comunidad de vecinos o el propietario del edificio ha decidido que quiere rehabilitarlo, deberán comparar diferentes presupuestos y contactarán con un arquitecto que será el encargado de redactar el proyecto y poner sobre el papel sus necesidades. El proyecto recogerá la finalidad de la reforma, así como los materiales que se vayan a utilizar: plazos, instalaciones, equipamiento, etc., todo lo necesario.
Hay que señalar que no todas las obras necesitan licencia o proyecto. Esto depende del tipo de obra o reforma que desees hacer y de la normativa que cada ayuntamiento aplique en su territorio. Lo mejor es que lo consultes con los organismos adecuados para evitar problemas. También es conveniente que te informes sobre las ayudas y subvenciones que el Estado ofrece para estas actividades. Algunas empresas se dedican a gestionar estas solicitudes; haz uso de ellas si estas cuestiones te resultan difíciles por no ser entendido en la materia.
Ya firmado el contrato, realizado el proyecto y solicitado las ayudas, es hora de ejecutar las obras. Lo mejor es contratar a personal cualificado que realice el trabajo en plazo, con materiales de calidad y con precios cerrados.
Acabadas las obras, el arquitecto te entregará todos los documentos relativos a la rehabilitación para que los incorpores a los documentos del edificio.
Normativa y requisitos del proyecto de rehabilitación de edificio
Al proyecto de rehabilitación de edificios se le debe aplicar la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que viene regulando todos los aspectos esenciales de la edificación, obligaciones y responsabilidades de las partes y las garantías necesarias para su buen desarrollo.
Otra norma muy importante es el Código Técnico de Edificación, donde se establecen todas las exigencias a cumplir por los edificios rehabilitados sobre seguridad y habitabilidad que se fijaron en la ley vista anteriormente. Es más conocido como CTE y fue aprobado por el Real Decreto 314/2006. Es una de las normas más significativas en este sector y es esencial que la conozcas si tu intención es solicitar o realizar un proyecto de rehabilitación.
El Real Decreto Legislativo 7/2015 aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, reuniendo así en una sola norma todas las disposiciones relativas al suelo, a la rehabilitación y la regeneración urbanas, aclarando y armonizando toda su terminología y preceptos legales.
El Real Decreto-Ley 8/2011 de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, nos habla de la obligatoriedad de realizar una ITE y de todas las medidas de fomento para la rehabilitación de edificios.
Finalmente, tendrás que acudir a las posibles normas que fijen tu comunidad autónoma y tu municipio.
El Ministerio de Fomento suele convocar ayudas a la rehabilitación de edificios financiando hasta el 35 % del coste de la obra. La gestión de estas ayudas es competencia de las comunidades autónomas, por lo que debes contactar con la que te corresponda.
Existen diferentes programas para todos los fines a los que se puede destinar una rehabilitación y los beneficiarios de cada una, por ello deberás buscar qué ayuda te conviene más y cuál es la que se ajusta a tus necesidades.
Es una inspección Técnica Periódica que los edificios deben pasar cada cierto tiempo para conocer su estado y averiguar a tiempo posibles deficiencias.
Las administraciones necesitan conocer estas circunstancias para evitar daños en las personas y en las cosas. El primer paso es recabar toda la información posible sobre el edificio: año de construcción, orientación, situación, entorno, volumen... Después se requiere a la comunidad que entregue todos los papeles relacionados con el edificio como las licencias de obras, el libro del edificio, contratos de mantenimiento, actas de bomberos por intervenciones o quejas de los habitantes por desperfectos.
El siguiente paso es visitar el inmueble con técnicos y personal cualificado para inspeccionar el edificio en primera persona. El presidente debe acompañarle por el edificio. Si no está disponible lo hará otra persona autorizada. Esta visita se publicará en el tablón de anuncios con siete días de antelación como mínimo. Si resulta necesario realizar una segunda visita se estudia.
Con toda la información el experto redacta un informe que puede tener dos resultados: ITE favorable para los casos en que el edificio cumpla todos los requisitos o ITE desfavorable si no los cumple, lo que conlleva todas acciones que sean necesarias para solventarlo. Este informe se envía al registro del Colegio Oficial pertinente, se entrega una copia a la comunidad y se inscribe en el ayuntamiento.
Cuanto cuesta proyecto de rehabilitación de edificio
El proyecto de rehabilitación de edificios implica una serie de actuaciones destinadas a restaurar o mejorar la estructura, la fachada, las instalaciones o la eficiencia energética de edificaciones antiguas o deterioradas. Los costos de estos proyectos varían significativamente según la complejidad y el tamaño del inmueble, así como por la localización y los objetivos específicos de la rehabilitación.
El precio medio de un proyecto de rehabilitación puede oscilar ampliamente. Un proyecto básico podría rondar entre 1.500 y 4.000 euros, mientras que una intervención más compleja, en un edificio con elementos protegidos o de mayor envergadura, podría elevarse por encima de esta horquilla.
Los factores que influyen en el precio incluyen las tasas administrativas, los honorarios del equipo técnico, y los estudios previos necesarios como informes de evaluación del edificio (IEE) o certificados de eficiencia energética. Además, puede ser esencial incluir otros estudios especializados como diagnósticos estructurales o análisis de materiales peligrosos como el amianto.
Es crucial considerar que estos costos se refieren únicamente a la fase de diseño y planeamiento. La ejecución material de las obras supondrá un desembolso adicional que dependerá del alcance del proyecto. Por ende, para una valoración precisa, se recomienda la contratación de profesionales que puedan realizar un análisis detallado y personalizado del proyecto de rehabilitación pretendido.
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