¿Cuándo solicitar un cálculo de valor catastral de una finca rústica?
Buscarás un cálculo de valor catastral para tu finca rústica cuando quieras vender tu propiedad, cuando debas pagar los impuestos correspondientes por una herencia, cuando disientas de la valoración asignada por el catastro o quieras discrepar de Hacienda por un cobro del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que consideras excesivo.
Debes entender con ello que cada vez que necesites hacer un trámite con tu propiedad requerirás también la referencia del valor catastral. Incuso en algo tan habitual como pagar impuestos como el IRPF (sobre la renta), el IBI y el IP (sobre el patrimonio).
El caso es que recibes la notificación o consultas el catastro por voluntad propia y no te complace la valoración. Ese es el caso que te lleva a buscar un experto en valoración para tener otra perspectiva y presentarla ante las autoridades o cualquier otra contraparte en la negociación.
Ten presente que un terrero rústico puede ser de uso agrícola, pecuario o forestal; puede tener vocación turística o parcialmente residencial, pero es una clasificación específica diferente a la urbana y a la especial.
El caso podría ser que recibes una notificación del nuevo valor catastral de tu finca rústica y disientes del precio del terreno. Entonces puedes interponer un recurso de reposición. Lo tramitas ante la Gerencia del Catastro que realizó la valoración.
Con posterioridad (no en simultáneo), puedes realizar una reclamación económico-administrativa. Esta se interpone ante el correspondiente tribunal regional o local con la Gerencia Catastral como contraparte.
Sustentas tus objeciones en la opinión de un experto que realiza una valoración diferente a la que te notificó el catastro. Por eso, tu razonamiento debe contar con alegatos que la sustenten, que básicamente señalarán los posibles errores en los criterios utilizados por las autoridades.
El lapso para las objeciones es de 30 días una vez recibida la notificación y la respuesta tiene de plazo otros 30 días para las reposiciones y un tiempo variable, con un máximo de un año, para las reclamaciones.
En algún momento puedes recibir una notificación de un nuevo valor catastral de tu finca rústica tras una valoración colectiva. Si procedes a reclamar estarás pensando probablemente en tu próxima factura de impuestos.
Ten presente que el IBI grava el valor de los inmuebles sobre la base de su valor catastral. Sin embargo, los municipios determinan la cuota que pagarás porque fijan tipos impositivos (entre 0,4 y 1,1) y beneficios fiscales.
Pero además el valor catastral se refleja en tu IRPF y en gravámenes por transmisiones patrimoniales, sucesiones y donaciones. En este último caso se toma como referencia el valor real. Pero las autoridades pueden comprobarlo antes de utilizarlo.
Algunas objeciones que puedes poner se relacionan con diferencias en mediciones, la aplicación de criterios que difieren de la realidad del lugar, en que el nuevo valor no está fundado suficientemente, en la metodología de valor utilizada o en que el inspector no ha visitado el sitio.
Sin embargo, tu reposición o reclamación debe adaptarse a tu caso específico y por eso te conviene trabajar con personal cualificado y experto en la materia. Ten en cuenta que los criterios de valoración difieren cuando se trata de finca rústica, urbana y especial.
¿Qué es calcular el valor catastral de una finca rústica?
Se acerca la época de impuestos y recibes una notificación con una actualización del valor catastral de la finca rústica que acabas de comprar. ¡Su valor catastral es casi doble de lo que pagaste! ¿Qué significa eso?
El valor catastral de un inmueble no es su precio de mercado, sino la valía referencial fijada por las autoridades y anotada en el catastro. Su función de referencia se relaciona con el pago de impuestos nacionales y locales, principalmente el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y el IP, Impuesto sobre el Patrimonio.
Además, en caso de finca rústica pueden afectar también el ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Aunque es una competencia de las autoridades, puedes objetar la valoración del catastro y buscar una revisión. Para ello encargas una tasación a un experto y recurres la opinión catastral. Recuerda que el mercado inmobiliario ha tenido años muy volátiles y las variaciones pueden haber afectado a tu propiedad. Siempre te convendrá que el cálculo del pago de impuestos se realice a valor presente y no a un valor pasado superior.
Como puedes observar, el catastro no es un documento estático, sino susceptible de variaciones en el tiempo. Piensa que no solo cambian los dueños, sino los usos de las tierras –los cultivos y la intensidad de la explotación– y las construcciones que realizas en ellas. Además, con el mercado inmobiliario y agrícola varían también los precios de las fincas en el mercado.
Por su parte, las autoridades municipales tienen el encargo de realizar actualizaciones masivas del catastro al menos cada diez años.
En ese contexto, el cálculo del valor catastral de finca rústica toma en cuenta su localización, tamaño (en hectáreas), calificación o aprovechamiento –el cual se puede subdividir en parcelas cuando varían los usos e intensidades–, intensidad productiva y rendimiento teórico del uso de sus parcelas y subparcelas.
Puedes tomar dos caminos cuando no estás de acuerdo con el cálculo: interpones un recurso de reposición ante el catastro o, posteriormente, una reclamación económico-administrativa. Ambos en el mes posterior a la notificación de actualización del valor o en los 10 días posteriores a la convocatoria por edicto, según sea el caso.
La normativa y procedimientos, tanto para la valoración como para las objeciones, pueden variar entre un municipio y otro.
El experto en valorar el valor catastral de un terreno te entregará un informe que reflejará los parámetros que utilizó para realizar el trabajo. De la misma manera que las autoridades, tomará en cuenta el contexto, las características particulares y el uso de tu finca rústica para producir su informe.
Con ello, te proporcionará los argumentos pertinentes para rebatir el dictamen de las autoridades. Un informe de valoración catastral debe hacer referencia al dictamen actual. Recuerda que puedes encontrar que algunas características particulares se omitieron en medio de un proceso de valoración colectiva.
Normativa y requisitos para calcular el valor catastral de una finca rústica
Si quieres adentrarte en este tema, puedes comenzar por revisar la Dirección General del Catastro. Ahí encontrarás una parte de la información. Pero te conviene tener en cuenta que las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden tener sus propias regulaciones en este tema, por ejemplo, respecto a tasas y excepciones.
Como puedes notar, el catastro tiene una doble regulación: nacional y local. La parte nacional está relacionada con Hacienda y con el pago de impuestos. Precisamente, el pago de tributos puede llevarte a discrepar del valor catastral asignado a tu finca rústica por las autoridades y puedes objetarlo buscando ajustar el pago de impuestos como el IBI (inmuebles), IRPF (renta) y otros por traspasos de bienes.
Entonces tendrás como marco legal principal la Ley General Tributaria que te permite realizar procesos de reposición y reclamación de la valoración que las autoridades asignen a tu terreno.
La reposición procede ante la oficina catastral local y la reclamación ante un tribunal regional o local competente en materia económico-administrativa. La objeción la realiza el propietario, pero con alegatos –usualmente elaborados por un experto– contra la valoración que realizaron las autoridades y que sirve de parámetro para tu pago de impuestos.
Tu propiedad estará clasificada como urbana, especial o rústica según la naturaleza y uso del suelo. Puedes entender la primera clasificación como la relativa a la urbanización para núcleos de la sociedad en edificaciones y otros espacios. En la segunda, encontrarás usos como producción de energía, presas, autopistas y aeropuertos. La tercera se refiere a explotaciones agrícolas, pecuarias, forestales y otras relacionadas.
Es importante que conozcas esa diferencia de la naturaleza del suelo porque los elementos utilizados para la valoración de la propiedad difieren para cada caso. Cuando se trata de una finca rústica, las autoridades pueden diferenciar el uso –o los diferentes usos– de la propiedad y el rendimiento de las tierras y sus subparcelas.
Puedes pedir modificaciones del registro catastral de tu propiedad por cambios como construcciones, ampliaciones, divisiones y otros. Pero, concretamente, en el caso que nos ocupa, se trata de una discrepancia entre el precio que fijan las autoridades y el que tú, como propietario, consideras correcto.
Debes buscar asesoría especializada cuando te encuentres ante esta situación. Como mencionamos, la ley tributaria te permite objetar el dictamen ante la propia oficina que lo emitió o ante tribunales locales.
Pero tu réplica debe incluir los alegatos que te llevan a buscar el cambio. Piensa que tu situación puede ser que suba el monto de tus impuestos (IBI, IRPF y otros) por la tasación de tu finca rústica. Tu asesor debe explorar el dictamen para revisar si la medición del terreno fue adecuada, si reflejó la realidad actual del terreno, si el inspector examinó el área y si refleja el estado de mercado inmobiliario en el momento.
Otro caso para buscar el cálculo del valor catastral de la finca rústica es que quieras venderla y el importe se encuentre desactualizado. No encontrarás un marco que recete la actuación exacta del perito, por eso te sirve contactar profesionales cualificados y con experiencia.
¿Cómo conseguir un cálculo de valor catastral de una finca rústica?
El primer paso para hacerte con una valoración catastral de tu finca rústica es contactar con un perito en este tema, que puede ser arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Digamos que recibiste una notificación respecto a un nuevo valor catastral asignado a tu finca rústica y lo consideras muy elevado.
El nuevo valor repercutirá en tus impuestos. Un terreno de importe superior implicará una tasa superior, ¿Cómo puedes enfrentarte a la situación? Al recibir la notificación comienzan a correr 30 días para objetar la valoración. Así que de inmediato contactas con el experto y le solicitas su cálculo.
Como se trata de una finca rústica, diferente a la urbana y a la especial, el experto examinará la localización, la extensión del terreno y su uso –diferenciando en sectores donde se aplique cada actividad–, así como su rendimiento. Existen otros parámetros que comparan el rendimiento con la productividad. Pero ya tienes una idea del panorama general.
Te toca dirigirte a las autoridades con la valoración en la mano. ¿Qué vía tomas? La ley te indica que puedes intentar primero un recurso de reposición ante la gerencia del catastro que te envía la nueva tasación.
También, y no en simultáneo sino después de recibir la respuesta de la reposición o si decides no recurrir a ella, podrías formalizar una reclamación económico-administrativa ante el tribunal local o regional competente en la materia. En este caso reclamas a la gerencia catastral.
Lo usual es que sustentes tus objeciones en el informe pericial que encargaste y que debe proporcionarte los alegatos para diferir del dictamen de las autoridades. No existe una exigencia específica respecto al profesional que debe respaldar el procedimiento ni un modelo único de reclamación.
Pero se trata de un escrito que te identifica como dueño del terreno, identifica también la finca, realiza los alegatos y pide el cambio en cuestión.
El lapso que las leyes fijan para una respuesta en el primer caso es de 30 días y en el segundo es hasta de un año.
El catastro es un registro administrativo donde se inscriben los inmuebles de manera obligatoria y gratuita. Es un servicio nacional que actúa a través de gerencias en las provincias y sus funciones pueden estar delegadas o encomendadas a diputaciones o ayuntamientos.
Por ello, tu finca rústica debe estar inscrita en él con una valoración específica. Esa estimación es susceptible de actualizarse para registrar los cambios en la propiedad. Puedes preguntar a la oficina local el más reciente valor catastral de tu terreno o hacer una consulta electrónica. También cuentas con tu pago de IBI para mirar la valoración más reciente.
Debes tener presente que no siempre se refleja el valor de mercado de las tierras. Pero las regulaciones sí exigen que ambas tasaciones se mantengan cercanas.
Tienes derecho de reclamar la valoración catastral, pero también puedes disentir en otros aspectos como su extensión o límites. Los datos catastrales también se reflejan en el Registro de la Propiedad.
Cuanto cuesta calcular valor catastral de finca rústica
El valor catastral de una finca rústica es una cifra esencial que refleja el valor de la propiedad según criterios establecidos por la administración pública. Este valor se utiliza para el cálculo de impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y otros tributos locales y estatales. Para calcular este valor se toman en cuenta diversos factores como la ubicación de la finca, la calidad del suelo, el uso al que se destina, las construcciones e instalaciones presentes, entre otros.
Generalmente, el proceso de cálculo implica una revisión de los datos catastrales disponibles y puede requerir la intervención de un experto, sobre todo si hay discrepancias o si se necesita una valoración para una operación de compraventa, herencia o cualquier otro procedimiento legal o fiscal.
El costo de calcular el valor catastral de una finca rústica puede variar en función de la complejidad del trabajo y del profesional elegido. Aunque los precios pueden oscilar ampliamente, el rango habitual para esta valoración se sitúa entre 150 y 350 euros. Es importante tener en cuenta que este precio es orientativo y que cada caso puede presentar particularidades que influyan en el coste final del servicio. Dicho cálculo resulta en una cantidad que servirá de base para la liquidación de impuestos y el cumplimiento de obligaciones fiscales relacionadas con la finca.
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