Normativa y requisitos de valor catastral suelo
Las normas que rigen la valoración catastral del suelo se basan en el Real Decreto 1020/1993, que ofrece el marco legal y los conceptos y criterios que han de regir la valoración de los suelos urbanos en actuaciones masivas, es decir, en revisiones del catastro. En estas normas también se tiene en cuenta el valor de las posibles construcciones que hubiera en el suelo del bien inmueble valorado.
Una de las principales características de este Real Decreto es la introducción que realiza de un módulo de valor M, que se define en función de su actuación como base en la valoración de suelos y construcciones. Se considera como valor fijo del módulo M 1.000 euros/metro cuadrado.
En la normativa de aplicación para conseguir el valor catastral de un suelo juega un papel especialmente importante el valor de mercado a nivel local o supramunicipal que se establece para un bien inmueble. Este valor de mercado sirve para determinar los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje y la aplicación del coeficiente N.
Además, hay que tener en cuenta que el valor de mercado se usa como un referente para el establecimiento del valor catastral, que nunca podrá superarlo.
El Real Decreto también establece las distintas consideraciones de suelo que establece la normativa, y que se convierten en un requisito indispensable para el establecimiento de su correcto valor catastral.
De esta manera, se considera como suelo urbano el que puede ser urbanizable con o sin programación previa y el que es posible que se urbanice siempre que exista un programa de actuación urbanística.
Del mismo modo, también se considera como suelo urbano el que dispone de aceras, vías pavimentadas, alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público. Y también recibe la misma consideración el que contiene construcciones genuinamente urbanas.
Finalmente, un suelo agrario puede considerarse urbano si se fracciona de su uso agrario inicial.
Merece la pena repasar los decretos y órdenes que regulan la actuación catastral sobre el valor del suelo, empezando por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, creado para regular la Ley del Catastro Inmobiliario.
También merece la pena destacar la Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre, que define la información que será necesaria para realizar la tramitación de diversas acciones catastrales. De igual modo, incluye los modelos de declaración que serán necesarios para actualizar cualquier alteración en los valores del catastro.
Asimismo, el Real Decreto 1020/1993 es el que regula las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, por lo que es esencial para determinar el valor catastral de bienes inmuebles urbanos.
Igualmente, diversas órdenes implican la aprobación de los módulos de valor M para la determinación de los valores de suelo y del coeficiente RM para inmuebles de características especiales.
Asimismo, hay que recordar que cada año se produce una actualización de todos los valores catastrales, siguiendo las pautas que establece la Ley de Presupuestos Generales del Estado basándose en los coeficientes de revalorización anuales.
Para acabar, no podemos dejar de recomendar la consulta del Código de Normativa Catastral para solucionar cualquier duda relacionada con el establecimiento del valor catastral del suelo, así como de los bienes inmuebles. Esta publicación recoge toda la normativa que rige el proceso de establecimiento de valores catastrales de todo tipo de suelos y bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, por lo que te proporcionará la información correcta para solventar cualquier cálculo.
¿Qué es el valor catastral suelo?
El cálculo del valor catastral del suelo es indispensable para conocer el valor real de un bien inmueble. Si quieres conocer el valor catastral real de una de tus propiedades deberás empezar por distinguir un terreno rústico de otro urbano.
El cálculo del valor catastral del suelo urbano tiene en cuenta diversos elementos, según las ponencias que se apliquen en cada caso. De todos modos, siempre es necesario consultar los planos de la ponencia de valor correspondiente para saber el polígono que ocupa el terreno urbano y la calle, tramo o paraje donde se encuentra.
El valor del suelo urbano resulta de multiplicar la superficie por el valor de la zona, teniendo en cuenta el año de aprobación de la ponencia de valor.
El valor del suelo urbano se calcula teniendo en cuenta la superficie construida o potencialmente construible, introduciendo como coeficiente el valor de repercusión del uso del inmueble.
¿Cómo puedes saber la superficie potencialmente construible de un suelo urbano en el que no tengas construido ningún edificio todavía? Esencialmente, debes tener en cuenta la edificabilidad permitida por el planeamiento urbano en la parcela, pero siempre teniendo en mente que un cambio en la edificabilidad debe justificarse en la ponencia de valor.
En cambio, la superficie construida se define como toda la construcción que se encuentre dentro del paramento perimetral del edificio, valorando también los ejes de medianeras y los posibles patios de luces existentes en la edificación. Los balcones y las terrazas que estén cubiertos, en principio se valoran por la mitad de su superficie.
Finalmente, en la determinación del valor catastral de suelo urbano hay que tener en cuenta que no reciben nunca la consideración de superficie construida todos aquellos espacios que midan menos de 1’50 metros.
Para empezar, merece la pena aclarar que el valor catastral del suelo rústico hace referencia a aquel que no es urbano ni se considera un bien inmueble de características especiales.
Si posees un terreno rústico y quieres conocer su valor catastral, deberás empezar por recurrir a los cuadros evaluatorios del municipio en el que se encuentra. Se trata de un documento que recoge las calificaciones catastrales de cada territorio, teniendo en cuenta su intensidad para la producción agraria.
Con esta información, y teniendo en cuenta también los siguientes factores, podrás conocer el valor catastral de un terreno rústico:
- Número de hectáreas de superficie
- Tipo evaluatorio o rendimiento teórico del suelo rústico que se expresa en euros/hectárea.
- Rendimiento teórico de la subparcela
- Rendimiento teórico de la parcela
- Base imponible de 1989. Es decir, el rendimiento teórico de ese año
- Base liquidable en 1989, o la mitad de la base imponible
- Base liquidable de 1989 capitalizada al 3 % y multiplicada por el coeficiente de actualización correspondiente al año en cuestión.
¿Cuándo calcular valor catastral suelo?
Deberás solicitar el cálculo del valor catastral del suelo urbano o rústico para poder conocer el valor de una serie de impuestos que deberás pagar sobre tus bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos. La relación directa entre el valor del suelo y su base imponible marcará el valor de la tributación que te corresponda soportar.
El impuesto sobre bienes inmuebles tiene como base imponible su valor catastral, cuya referencia se basa en la suma del valor catastral del suelo y el de la edificación.
Este impuesto está gestionado por el ayuntamiento de cada localidad donde se encuentre el bien inmueble y la Dirección General del Catastro, que determinan su gravamen junto con las exenciones y las bonificaciones.
El Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es otra de las aplicaciones administrativas del cálculo del valor catastral del suelo. Deberás pagar este tributo cuando transmitas la propiedad de un terreno por cualquier vía.
La base imponible del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana viene determinada por un porcentaje fijado correspondiente sobre el valor catastral del terreno por el ayuntamiento de la localidad.
También puedes necesitar solicitar el cálculo del valor catastral del suelo para poder determinar el valor del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que deberás tributar en cada ejercicio fiscal. Esta tributación afecta a tanto los inmuebles urbanos como a los rústicos.
El 2 % del valor catastral del inmueble será la tributación imputada como renta en el caso de los inmuebles urbanos o rústicos con construcciones que no afecten a la actividad económica.
En el caso de los inmuebles con valor catastral modificado o revisado en el periodo impositivo correspondiente o en los 10 anteriores, se les imputará el 1,1 % de su valor catastral.
Si tienes un inmueble rústico o urbano que te produzca rendimiento por estar arrendado, el IBI que debes pagar por él se considerará un gasto deducible de este rendimiento. Otro de los conceptos deducibles para el que necesitarás conocer el valor del suelo es la amortización del inmueble.
Finalmente, también debes conocer la relación entre el cálculo del valor catastral del suelo y el Impuesto sobre el Patrimonio. Hay que tener en cuenta que en el cálculo de la tributación de los bienes inmuebles se toma su valor catastral como un elemento de referencia básico.
Asimismo, no puedes olvidar que la vivienda habitual está exenta del pago de este impuesto, siempre que tenga un valor inferior a 300.000 euros.
Para calcular el valor del impuesto sobre sucesiones y donaciones y transmisiones patrimoniales por el que deberás tributar, se usa su valor real como referencia. Pese a ello, la comunidad autónoma a la que pertenezcas puede recurrir al valor catastral correspondiente como elemento de referencia para comprobar el valor real por el que deberás tributar.
¿Cómo calcular valor catastral suelo?
Si necesitas conocer el valor del suelo de una de tus propiedades, debes conocer diversos factores que afectan su cálculo.
La localización del inmueble, sus circunstancias urbanísticas y capacidad de producción son elementos básicos para el cálculo del valor catastral del suelo. Además, para este cálculo se tienen en cuenta el coste de la ejecución de las construcciones y los beneficios y los tributos que gravan la construcción, así como las condiciones históricas y artísticas de la edificación.
El valor catastral del suelo de tu propiedad viene determinado por el área geográfica donde se encuentra, ya que también es habitual que en el mercado de un término municipal concreto, tanto el suelo como las construcciones tenga un comportamiento unificado.
Por lo tanto, con estos comportamientos modulados es fácil que se asignen valores definidos a la construcción y al suelo con la aplicación de un módulo básico de repercusión del suelo y de la construcción. Además, se puede aplicar un intervalo de valores unitarios al suelo valorado por sí solo.
Una vez que se ha realizado todo este proceso, la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria propone los valores catastrales a aplicar al suelo.
Para conocer el valor catastral del suelo de tu propiedad, se pueden seguir procedimientos distintos.
La valoración colectiva o revisión catastral implica la asignación de una referencia de valor a los bienes inmuebles, relacionados con los existentes en el mercado.
También es posible realizar una valoración de los bienes inmuebles de características especiales, que se realiza de manera individual. Este procedimiento se aplica sobre todo cuando existen cambios en los bienes inmuebles que pueden afectar a su construcción o a su valor económico.
Una vez se tiene esta valoración de los bienes inmuebles de características especiales, cada año se aplica un coeficiente de actualización del valor catastral del suelo. La única excepción a este proceso se da en los municipios con ponencias de valor entre los años 1997 y 2002. De esta manera, verás cómo el suelo de tu bien inmueble se revaloriza cada año.
Obviamente, todos estos procesos de valoración catastral del suelo deben ser realizados por profesionales expertos. Tú solo deberás proporcionar los datos necesarios sobre el suelo de tu propiedad para que las instituciones oportunas lleven a cabo el cálculo.
Cuanto cuesta calcular valor catastral de suelo
El valor catastral de un suelo es un valor administrativo que parte de criterios objetivos establecidos por la legislación para cada tipo de bien inmueble. Es importante, ya que sobre este valor se calculan impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Para calcular el valor catastral del suelo se pueden seguir diferentes metodologías, pero generalmente es determinado por la Dirección General del Catastro teniendo en cuenta factores como la ubicación, el uso, la renta catastral y otros valores de mercado.
El cálculo del valor catastral de suelo puede variar dependiendo de si se trata de un suelo urbano o rústico, y se lleva a cabo evaluando criterios específicos de cada tipo de terreno. El coste del cálculo del valor catastral puede oscilar entre 150 y 250 euros aproximadamente para un informe de valor catastral, aunque el precio final siempre dependerá del tipo de suelo y del trabajo necesario para realizar la valoración.
El resultado obtenido del cálculo de valor catastral será parte de la base imponible de los impuestos mencionados, y es imprescindible que los propietarios de inmuebles conozcan este valor para cumplir con sus obligaciones fiscales. Además, el valor catastral se debe actualizar periódicamente para reflejar cualquier cambio en las condiciones del suelo o del mercado.
