¿Cómo conseguir un contrato compraventa finca rústica?
El contrato para compraventa de fincas rústicas puedes hacerlo tú mismo o buscar el respaldo de un abogado que lo redacte. Con esta segunda opción seguramente estarás más protegido ante cualquier eventualidad. ¿Por qué? Porque el texto establece todos los detalles de la transacción y las leyes españolas obligan a las partes a cumplir los contratos.
Entonces, para conseguir el contrato de compraventa de un terreno rústico conviene que acudas a tu abogado. Él te pedirá la identificación de las partes involucradas en el negocio –las cuales deben estar en plena capacidad para realizarlo–, la identificación del objeto de la compraventa y las fechas previstas para la negociación.
Todo ello quedará reflejado en el documento junto a una descripción detallada de la finca, su naturaleza rústica, las construcciones que se encuentren en ella, sus límites e incluso la descripción de los terrenos colindantes. Además establecerá derechos, deberes y las obligaciones de las partes.
Por ejemplo, el comprador debe pagar en la fecha prevista y el vendedor debe enmendar cualquier vicio oculto que surja en la propiedad.
El siguiente paso después de decidida la negociación de compraventa de terreno rústico y la redacción del contrato por parte del abogado es la firma del documento. Este debe ser registrado como escritura pública ante un notario y también debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Te conviene sumar a los costes de tu negociación los honorarios profesionales del abogado, las tasas para la tramitación de los documentos y los impuestos por la transacción.
También puedes firmar un contrato de arras antes de concretar el convenio, como acuerdo privado que te permite reservar la compraventa de fincas rústicas a cambio de un pago parcial que prueba tu disposición a completarla. Ello dependerá de cómo financies la operación, en el caso de que, por ejemplo, solicites una hipoteca.
El contrato de arras establece los detalles y plazos para concretar la compraventa, junto con las características de la propiedad que se negocia.
Como habrás podido notar, no encontrarás propiamente un modelo de contrato para la compraventa de la finca rústica. Pero sí puedes tener una idea de los detalles que incluye:
-Identificación de la localidad en la cual ocurre la firma
-Identificación de las partes: comprador y vendedor, con sus datos completos, documento de identidad, domicilio y otras filiaciones civiles pertinentes.
-La manifestación de voluntad de realizar la compraventa, en la cual se identifica detalladamente la propiedad y refiere a los adjuntos que sean necesarios.
-Las cláusulas que rigen la negociación. Entre ellas el precio, los acuerdos que se hayan celebrado respecto al estado de la propiedad, pago de impuestos, etc.
Finalmente, se incluye la firma de las partes identificadas con nombre y documento de identidad así como con su rol de vendedor o comprador en este negocio específico. Las leyes civiles, mercantiles y penales garantizan que las partes cumplan con lo establecido en el contrato y cualquier falta puede derivar en un proceso judicial.
¿Qué es el contrato compraventa finca rústica?
Las fincas rústicas son terrenos no urbanizables que generalmente incluyen campos, montes y otros accidentes geográficos además de alguna casa o vivienda. De hecho, puedes encontrar en internet hermosas imágenes de este tipo de extensiones. Entonces, digamos que tienes algo de dinero y te gusta la idea de una vida menos urbana y más en contacto con la naturaleza. ¿Cómo es el contrato de compraventa para un terreno rústico?
El contrato tiene todas las características incluidas en cualquier pacto de compraventa celebrado bajo las leyes españolas: una parte se obliga a entregar una cosa cuyas características detalla en el texto y a cambio la otra se compromete a pagar una cantidad de dinero acordada entre ambos. De ello debe quedar registro y el intercambio ameritará pago de tasas e impuestos.
La característica principal de la finca rústica es la presencia de la naturaleza, incluyendo por ejemplo la posibilidad de su explotación agrícola, ganadera o forestal. Usualmente, los ayuntamientos tutelan el uso de la tierra en su territorio.
El modelo de contrato de compraventa de terreno rústico incluye, como cualquier otro, una descripción del bien que se intercambia. Es decir, los inmuebles, terrenos, siembras y otras características. Y, también como en otras transacciones, el vendedor se obliga a entregar la cosa como se ha acordado o sanear vicios ocultos.
Pese a que no se trata de una obligación, es recomendable que un abogado redacte el contrato de compraventa de fincas rústicas. Ese documento debe acreditar la identidad de las partes, el comprador y el vendedor, y la fecha pactada para los intercambios (de la propiedad y del dinero), y debe ratificar que ambas partes tienen capacidad para contratar, así como el precio. La descripción de la finca debe ser rigurosa, incluyendo sus características.
También se establecen cláusulas de derechos, deberes y obligaciones de las partes y, finalmente, firman el documento el comprador y el vendedor. El contrato se eleva a escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Los contratos de compraventa deben especificar la naturaleza de la finca. Es decir, si es urbana o rústica, así como sus linderos. Precisamente, los límites cobran especial importancia en espacios abiertos y las leyes hipotecarias exigen que se detallen los linderos en los cuatro puntos cardinales y se describan datos físicos de los terrenos vecinos para que puedan diferenciarse claramente.
Sin embargo, cada vez más se incorpora la cartografía digitalizada y otros recursos tecnológicos para definir la extensión de los terrenos.
La descripción de la finca rústica puede incluir también los usos en las subdivisiones de la tierra.
Ten en cuenta que el valor catastral de la finca rústica puede determinarse colectiva o individualmente, pero siempre se valora su localización. Estos terrenos también pueden recibir ayudas agrarias de acuerdo con los intereses de la comunidad.
Como puedes notar, la finca rústica tiene características especiales que debes tomar en cuenta a la hora de valorar su adquisición. Igualmente, necesitarás un contrato de compraventa que te garantice el éxito del negocio con las características que te lo planteas.
Normativa y requisitos del contrato compraventa finca rústica
El contrato de compraventa de fincas rústicas está sujeto, como otros similares, al Código Civil español que compromete a las partes a cumplir los acuerdos formalizados entre ellas. Además, es consensual. Ello significa que los implicados consienten la transacción.
Un contrato es una negociación voluntaria entre actores, que pueden ser personas naturales o jurídicas. El documento tiene carácter de ley entre ellas y por eso es conveniente contar con una asesoría legal cualificada para examinarlo y después firmarlo.
El contrato de compraventa tiene dos actores principales: el vendedor y el comprador. El primero se compromete a entregar la cosa, en este caso las fincas rústicas, y el segundo desembolsa a cambio la cantidad de dinero acordada como pago. Ambos lados deben tener la capacidad de cumplir con su parte: el vendedor debe ser el dueño de la cosa y tener la posibilidad de transferirla y el comprador debe tener la posibilidad de adquirirla.
El acuerdo se concreta con el intercambio de la cosa por el dinero en el tiempo, lugar y con las características previstas. Pero con la salvedad de que el vendedor debe subsanar los vicios ocultos en la propiedad. Un incumplimiento de contrato puede derivar en juicios civiles, mercantiles o penales.
Por su parte, puedes encontrar la calificación de un terreno como “rústico” en varias instancias legales. Usualmente, el municipio tutela la naturaleza de las fincas. En textos, como el Catastro Inmobiliario o la Ley Hipotecaria hallarás la caracterización del terreno rústico.
Es importante que tengas presente que ese terreno puede estar sujeto a regulaciones especiales. Sobre todo si está dedicado a explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, o si recibe algún tipo de ayudas o subvenciones. Y que el cambio de su naturaleza, por ejemplo de rústica a urbana, implica un proceso ante las autoridades.
En España, las fincas son de naturaleza rústica, urbana y especial. Estas últimas son indeterminadas y su naturaleza no se acomoda a las dos precedentes.
A la hora de la compraventa de un terreno rústico no encontrarás un modelo específico de contrato. Pero tu abogado te recomendará incluir en el documento la descripción detallada del terreno y las construcciones ubicadas en él. También debes profundizar en el tema de linderos –comúnmente referidos para cada punto cardinal– y de caracterización de los terrenos vecinos para delimitar eficientemente la propiedad.
La ley no te obliga a realizar un contrato de compraventa de terreno rústico a través de un abogado. Pero te aconsejamos hacerlo para cubrirte las espaldas en la negociación.
Lo que sí encontrarás como requisito son el registro ante notario y la inscripción ante el Registro de la Propiedad. Además, como toda negociación, implicará un pago de tasas conforme a las disposiciones de tu municipio y los impuestos pertinentes.
También debes contar con una identificación catastral actualizada de la propiedad. Puedes incluir un registro digital de la cartografía de la propiedad. Usualmente, el documento especifica, además de la naturaleza rústica, el uso específico que se está realizando de la tierra, como puede ser el tipo de explotación que se desarrolla en ella: forestal, agrícola o ganadera.
¿Cuándo solicitar un contrato compraventa finca rústica?
Cuando decidas comprar una finca rústica debes contactar con tu abogado para lleva a cabo la negociación. Ciertamente, las leyes no te obligan a contar con el respaldo de un profesional del Derecho, pero piensa en la protección que requieres en este tipo de negocios.
Un contrato de compraventa de terreno rústico establece las obligaciones de las partes que realizan la transacción: una, de entregar el bien –el terreno y las construcciones que haya en él– y la otra de entregar una cantidad de dinero a cambio.
Los plazos para las entregas –del dinero y la propiedad– se establecen también en el documento, donde quedan establecidas las responsabilidades de los involucrados, como en otros contratos, en concordancia con la legislación vigente. Este es un contrato voluntario y las partes fijan sus parámetros de actuación dentro del marco de la ley.
Cuando negocias una propiedad debes poner en claro varios aspectos. Ellos también quedan registrados en el convenio. Quizás lo que tengas que preparar más cuidadosamente sea la identificación del terreno o finca rústica. La ley te permite hacerlo a través de cartografía digital, así como incorporar estos datos al registro catastral de la propiedad.
El caso puede ser que compres una bonita propiedad rústica vacacional o un terreno de naturaleza agrícola. Por eso su ubicación y límites pueden ser más difíciles de establecer que para un terreno urbano. Por eso el modelo de compraventa de terreno rústico puede establecer la naturaleza de la extensión, así como la de sus segmentaciones, si fuera necesario. Además puede describir los terrenos colindantes con detalles como su uso y los accidentes geográficos que marcan límites.
Pero no creas que es un proceso largo o engorroso. Al contrario, tu abogado requerirá la identificación de las partes contratantes, la del terreno o finca que se transa y las características de la negociación. Todo ello lo podrás realizar en pocos días o quizás unas semanas.
Lo importante es que la propiedad esté adjudicada y no se encuentre en disputa. Así lograrás la negociación en poco tiempo.
Por otra parte, cuando adquieres una propiedad rústica, o también en el caso de una urbana, debes estar pendiente de realizar las actualizaciones catastrales pertinentes en caso de nuevas incorporaciones o construcciones. Puede ser el caso de una vivienda auxiliar o de una piscina o que cambies el tipo de siembra.
También te sugerimos estar pendiente de que esa tierra no se encuentre sujeta a regulaciones especiales de tu municipio porque la actividad reciba ayudas o subsidios. Aunque esto último solo te afecta si te toca ser el vendedor y no el comprador.
Cuanto más actualizado tengas tu catastro –a través de la regularización catastral– y registro de la propiedad, más fácil te resultará concretar la compraventa de fincas rústicas cuando lo necesites. El contrato debe describir en detalle las características de la propiedad y te tocará subsanar cualquier vicio que haya permanecido oculto y que le aflore al nuevo propietario.
La finca puede estar sujeta a explotación ganadera, agrícola o forestal y esos datos también pueden incluirse en el contrato. Para todo ello, contar con un abogado mejorará sin duda tu posición en la negociación.
Cuanto cuesta contrato de compraventa de finca rústica
La compraventa de una finca rústica es un proceso legal que requiere la formalización de un contrato para transferir la propiedad de un terreno no urbanizado de un vendedor a un comprador. El desarrollo de dicho contrato debe ser llevado a cabo por expertos para garantizar que cumple con la legislación vigente y evitar problemas futuros.
El precio del contrato de compraventa de una finca rústica puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores, tales como la complejidad de la operación, la ubicación de la propiedad y si es necesaria o no la intervención de intermediarios y profesionales adicionales. En general, el costo de establecer un contrato de este tipo oscila entre entre 500 y 2.000 euros.
Es crucial que un contrato de compraventa de una finca rústica especifique diversos puntos como los datos de las partes implicadas, la descripción detallada de la propiedad, el precio acordado, la forma de pago, y las cláusulas relativas a cargas o gravámenes que pudieran afectar a la finca. Además, es importante que se realice una verificación de la titularidad y estado de cargas de la finca ante el Registro de la Propiedad antes de formalizar el contrato.
Dada la importancia de estos contratos y la inversión significativa que una finca rústica suele representar, se recomienda contar con la asistencia de un abogado o un asesor especializado para asegurar que todos los aspectos legales son adecuadamente dirigidos y que se lleva a cabo una transacción segura tanto para el comprador como para el vendedor.
