¿Cómo conseguir la gestión alquileres?
Para tramitar la gestión de un alquiler, deberás acercarte al despacho de un abogado o a un buffet de abogados que puedan ayudarte. Con la información tuya como propietario del bien y la información de la persona que está interesada en alquilar dicha propiedad, el abogado podrá desarrollar el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta la ley vigente y las particularidades que previamente hayas concretado con la parte interesada en el alquiler.
El contrato de alquiler, que se hace por escrito, deberá contemplar todos los puntos de la relación de alquiler: tiempo de duración del contrato, cláusulas especiales, tipo y periodicidad de pago (mensual, trimestral, anual), fianza y condiciones de entrega de la vivienda o local, entre otros detalles.
A continuación, el abogado os entregará una copia del borrador del contrato definitivo de alquiler. Esto se hace para que ambas partes puedan revisar la redacción del contrato antes de firmarlo, y para que se pueda abrir una rueda de conversaciones en torno a los detalles descritos.
En el caso de que exista algún punto de desencuentro, el abogado encargado de la redacción del contrato de alquiler se encargará de modificarlo. Obviamente, cualquier cambio que se deba realizar en la redacción estará siempre de acuerdo con la ley vigente y deberá reflejar el parecer tanto del arrendatario como del arrendador.
Luego, una vez que ambas partes estéis de acuerdo con el texto del contrato, se procede con la notaría. El documento se debe llevar a la notaría para que el notario dé su visto bueno a dicho contrato. En ese momento, si eres el arrendador, deberás entregar al arrendatario las llaves del local o vivienda objeto del contrato. Posteriormente, el documento se elevará al registro para que quede constancia de su existencia.
Aunque puede parecer un proceso algo largo y tedioso, en realidad es bastante simple y no implica grandes exigencias de tiempo ni de dinero.
El abogado competente te pedirá, para poder proceder con la redacción del documento contractual, los datos de ambas partes (arrendador y arrendatario) así como la información del objeto del contrato, es decir, la vivienda, local, finca o cualquier otro tipo de bien inmueble. También será necesario llevar una copia de las escrituras de propiedad del bien inmueble que se alquila ya que esta es la única forma de saber que esa propiedad es del arrendador.
En la notaría será necesaria la firma de las dos personas contratantes y su presencia física, así como los documentos y fotocopias que avalen su identidad.
El profesional más adecuado para este tipo de trabajo es un abogado, ya que este tiene los conocimientos legales que le dan la capacidad de redactar el contrato de alquiler. La elevación a escritura pública, en cambio, la deberá realizar el notario.
Aunque la redacción del contrato la puedes hacer tú mismo, la dificultad es alta y por tanto, te recomendamos hacerlo con un profesional.
¿Cuándo solicitar la gestión alquileres?
Solicitar una gestión integral de alquileres es importante para tener la seguridad de que la relación contractual que estás estableciendo con la otra parte es adecuada y deja poco margen de riesgo. El momento en el que se suele pedir es cuando quieres alquilar tu local, nave, edificio o vivienda.
Especialmente se solicita cuando se alquila una propiedad que resulta importante para ti y que no quieres que sufra daños de ningún tipo o cuando no tienes referencias de las personas que quieren alquilar tu vivienda.
El contrato que solicitarás debe ser redactado por un abogado, que es el profesional competente ya que conoce las leyes que regulan los contratos de alquiler, incluidos aquellos más recientes como los vacacionales para cortos periodos de tiempo.
Se suele pedir una gestión integral de alquileres también los casos en los que deseas alquilar tu vivienda porque vas a irte a vivir a otro lugar o cuando deseas alquilar una parte de tu residencia.
En el mundo actual en el que vivimos no existe garantía de casi nada. Como habrás visto en las noticias, existen muchos casos de personas que alquilan propiedades y luego, aunque no pagan la renta, no abandonan la vivienda. También existe la posibilidad de que la persona a la que alquilamos nuestra vivienda o local, pase por un periodo de inestabilidad económica y no sea capaz de enfrentar la renta. En todos estos casos es muy importante tener un acuerdo contractual flexible que dé respuesta a estas situaciones sin permitir interpretaciones alternativas.
También por la parte de quien alquila, es importante que exista una adecuada gestión del alquiler, ya que esto asegura que se está firmando algo con criterio de causa y que salvaguarda a ambas partes firmantes.
Normalmente, cuando se desea alquilar una propiedad, habrás notado que el primer paso es publicar el deseo de alquilarla. Desde este momento y hasta la firma final ante notario, pueden pasar incluso meses, dependiendo del tipo de contrato y de la negociación con la parte que arrienda.
Sin embargo, puedes agilizar muchísimo el proceso si contratas a un abogado especialista en gestión de alquileres. Estos profesionales, por lo general, conocen bien el sector y por tanto, tienen una capacidad de respuesta mayor y ponen a tu servicio todo su conocimiento de forma que puedes aclarar todas tus dudas con facilidad.
Considera que, una vez el abogado te haya enviado el borrador del contrato, tanto tú como la persona que desea alquilar, deberéis estar conformes.
Luego, debes elevar este documento a escritura notarial y posteriormente, será registrado según manda la ley española. Cuando el borrador se presenta al arrendatario, este puede pedir algunas modificaciones o intentar negociar algún detalle del contrato. Esto puede retrasar ligeramente el proceso, aunque, por lo general, si todo está bien detallado y se ha tenido una previa conversación con esta persona jurídica o física, se mantienen los tiempos normales.
¿En qué consiste la gestión alquileres?
Actualmente es cada vez más importante realizar una buena gestión de alquileres, tanto si lo que deseas es gestionar el alquiler de locales vacacionales como residenciales o de cualquier otro tipo. El alquiler es un trámite por el cual arriendas a otra persona un bien mueble o inmueble formalizando una serie de derechos y obligaciones que ligan a ambas partes. Por medio de este trámite cedes el uso de tu propiedad a cambio de una contraprestación monetaria.
Para formalizar un contrato de arrendamiento y decidir cuáles son los derechos y deberes tanto tuyos como propietario, como de la persona a la que le estás alquilando el local, es necesario que ambas partes firméis el documento.
A pesar de lo que puedas creer, la gestión de alquileres no es algo tan sencillo como parece, aunque existen varios modelos de contrato de alquiler estándar que puedes descargar por Internet, hay muchas situaciones en las que es importante ser muy detallista y pensar en todas las posibilidades para evitar contratiempos.
Tal y como te decíamos, para poder alquilar con todas las garantías legales debes realizar un contrato de arrendamiento. En este contrato se especifica quién es el arrendador y quién es el arrendatario, es decir, quién es el propietario del inmueble y quién es la persona que va a hacer uso y disfrute de ese espacio.
Quienes quieren proceder con este trámite suelen hacerse preguntas del tipo ¿a quién voy a alquilar mi local, se adueñarán de mi local unos desconocidos? A partir de ahí comienzan las preocupaciones e incertidumbres. Por eso, para reducir los riesgos en los contratos de arrendamiento, existe el servicio de gestión integral de alquileres.
Este contrato, además de indicar la identidad de ambas partes, debe contener la duración exacta del contrato y especificar si este se puede prorrogar en el tiempo. Además, debe incluir cuál será la renta que pagará el arrendatario al arrendador y cuáles son las cláusulas específicas de esta relación contractual.
Por otro lado, es muy importante que el contrato especifique cuáles son las características del edificio, nave, local, vivienda, que se arrienda y se debe definir con claridad qué pasa si el arrendatario no paga o se retrasa en los pagos de la renta al arrendador.
Existen muchas particularidades que a veces pueden escapar del conocimiento del arrendador, no solo en materia legal, sino también en la práctica. Por este motivo, existen especialistas en gestión de alquileres que conocen todos los escenarios posibles y que ya han enfrentado muchos contratos de este tipo y saben cómo proceder.
Por ejemplo, en el alquiler de locales comerciales, el arrendador debe ingresar el 21% del IVA en Hacienda porque el alquiler del local tributa IVA. Otro ejemplo bastante común es la fianza de dos meses de renta que se debe pagar en forma adelantada por los posibles desperfectos que el arrendatario pueda ocasionar en el local; es decir, a modo de garantía para ti, como dueño del espacio a alquilar.
Normalmente, la fianza se devuelve cuando el contrato finaliza. También en el caso de que seas tú quien alquila, es conveniente prestar atención a todos estos detalles.
Normativa y requisitos de la gestión alquileres
La ley más importante para la gestión de alquileres es la ley de arrendamientos urbanos. La ley 29/1994 del 24 de noviembre, es la normativa vigente que se refiere a los contratos de alquiler y aquella en la que los profesionales competentes se basan para gestionar este tipo de acuerdos. La aplicación de esta normativa se limita a los contratos que se celebran a partir del primer día del año 1995, ya que los anteriores se rigen por la ley anterior.
A diferencia de los arrendamientos de vivienda, en los contratos de arrendamiento de locales la ley permite libertad de pacto entre las partes, en cuanto a los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.
Los principios que inspiran la reforma de la ley de 1964, derivan del deseo de liberalizar la propiedad urbana. Esto determinó un marco normativo que se refleja en varios puntos, como por ejemplo, la trasformación de viviendas en locales de negocio.
En lo referente a los contratos de alquiler de viviendas, la novedad más significativa se relaciona con la duración de los contratos, ya que se establece un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años. Esto se hace así para asegurar cierta estabilidad en las familias y para que el arrendamiento se pueda ver como una alternativa real a la compra.
Otro punto que cambia también en lo relacionado a las viviendas, es el mecanismo de prórroga tácita. Esto quiere decir que, cuando pasan los cinco años de contrato, este mismo se renueva de manera tácita por periodos de tres años.
La ley también contemplen la subrogaciones inter vivos, pero esto sólo funciona con el consentimiento del arrendador. Cabe mencionar que todo el régimen de la ley de rentas se soporta en la libertad de pacto que todos los ciudadanos tenemos.
Por ley, debe existir una fianza en metálico. Lo normal es que esta fianza sea de importe equivalente a dos mensualidades de renta. Esto es así, salvo que las partes pacten lo contrario por escrito. La fianza es como una garantía para el arrendador por los daños que el inquilino pueda causar en el local o vivienda y por eso está contemplado por la ley de nuestro país. También indica la ley que la fianza no se puede destinar al pago de la renta ya que esta debe devolverse cuando finaliza el contrato.
La ley explica que todos los contratos de arrendamiento, sea cual sea su duración, deben inscribirse en el registro de la propiedad. Esto quiere decir que también los contratos vacacionales de corta estancia, deben ser registrados. De esta forma, la información disponible para el Estado es mayor y esto contribuye a la mejora de la ordenación de las normas en materia de alquileres.
Cuanto cuesta gestión alquileres
La gestión de alquileres es un servicio profesional que facilita las tareas relacionadas con alquilar una propiedad, garantizando el cumplimiento de las obligaciones legales y administrativas. Este servicio puede incluir la publicación de anuncios, la selección de inquilinos, la redacción y firma de contratos, la gestión de fianzas y garantías, así como el trato con incidencias y mantenimiento.
Los precios de la gestión de alquileres pueden variar dependiendo de la compañía o profesional que proporcione el servicio y el alcance del mismo. En términos generales, el coste puede calcularse como un porcentaje del alquiler mensual, que suele rondar entre un 4% y un 10%. Otras empresas pueden ofrecer una tarifa fija mensual, que puede oscilar entre 20€ y 150€ al mes.
Para quienes buscan una solución integral, también existen los servicios de 'gestión completa', que pueden incluir la revisión periódica del inmueble y la actualización de precios del alquiler según el mercado, entre otros. El coste de una gestión completa de alquileres puede estar en torno a los 450€ al año.
Optar por estos servicios profesionales supone una inversión que puede maximizar la rentabilidad del alquiler y minimizar los problemas derivados de la gestión directa por parte del propietario, proporcionando tranquilidad y ahorro de tiempo y esfuerzos significativos.
