¿Qué es la hoja de aprecio?
La potestad expropiatoria es una de las que con más frecuencia se manifiestan en la Administración. O, al menos, una de las más llamativas para el ciudadano. La posibilidad que tiene el poder público de apropiarse de un determinado bien inmueble con fines orientados al bien común es una potestad que nace al mismo tiempo que la Administración, en el siglo XIX y que aún hoy presenta matices y polémicas muy variadas. Y es que, pese a que todo el proceso expropiatorio tiene una sujeción legal definida, no son pocas las ocasiones en las que el ciudadano se considera perjudicado por esa acción. Más aun, entiende que aunque legal y acorde a derecho, la misma puede no manifestarse de forma adecuada. Hablamos no tanto aquí de la “injusticia” que se tiene cuando una determinada finca resulta expropiada (y contra la que poco cabe alegar) como y de forma especial, a la sensación de no haber recibido un precio adecuado por esos terrenos. Y es que el justiprecio pese a su nombre no tiene por qué ser “justo” y es habitual que el expropiado manifieste su disconformidad con esta oferta, llegando al punto de no aceptarla. Y es aquí donde surge la figura de la hoja de aprecio.
Y es que la hoja de aprecio será el documento que presenten los futuros expropiados para establecer cuál sería y por qué razones el precio que considerarían adecuado de cara a su indemnización por la finca o las fincas expropiadas. Evidentemente la aparición de esta hoja de aprecio tiene como consecuencia el rechazo de la primera oferta realizada por la Administración que va a expropiar. Esta hoja de aprecio vendrá argumentada y firmada por un profesional acreditado y la propia Administración podrá presentar también su hoja de aprecio. Asimismo en la hoja de aprecio se incluirán cuantas alegaciones se consideren necesarias de cara a la fijación de todas las características en esa expropiación.
Uno de los factores más interesantes de esta hoja de aprecio es la determinación de los criterios que deberá seguir el perito para la fijación del justiprecio presentado en la hoja de aprecio. Y lo es porque la legislación no establece un listado cerrado, sino que se recogen “los criterios estimativos que se juzguen más adecuados” en la propia Ley de Expropiación Forzosa. Esto propicia la aparición de criterios no solamente topográficos o de tasación del terreno, sino otros anexos que están autorizados (no prohibidos) por la Ley y que tendrán que ser, en su caso, ponderados por el Juzgado Provincial de Expropiación Forzosa. Eso sí, todos ellos tienen que estar suficientemente motivados.
En el caso de que ninguna de las partes cediera en sus pretensiones el caso se resolvería ante el Jurado de Expropiación Provincial, un organismo administrativo que debería ponderar ambas hojas de aprecio y dictaminar lo que considerase una indemnización justa. En caso de no estar de acuerdo con ella, al interesado siempre le cabe un recurso ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
¿Cuándo solicitar la hoja de aprecio?
La hoja de aprecio tiene que presentarse en un plazo de 20 días desde que se ha comunicado oficialmente la expropiación al interesado. Dado que la misma tiene que estar firmada por un técnico acreditado pudiera parecer que el plazo no es demasiado amplio, pero, en la práctica, las cosas cambian ligeramente. Y es que es habitual que un primer acercamiento entre la entidad beneficiaria y el expropiado se produzca incluso antes de comunicar oficialmente y de forma irrebatible la expropiación, con el fin de ir conociendo la opinión del futuro expropiado sobre el posible justiprecio que se va a ofrecer. De tal forma el plazo de veinte días es, aunque cierto, “ficticio” en muchas ocasiones.
La resolución de la administración en relación a esta hoja de aprecio suele tener bastante rapidez, por lo que el proceso tiene a ser ligero. Hay que tener en cuenta que el Tribunal Provincial de Expropiación Forzosa no es un verdadero tribunal, no pertenece al poder judicial, sino que es un órgano administrativo, por lo que sus resoluciones no tienen fuerza de sentencias, solamente son resoluciones administrativas ante las que cabe un recurso de reposición, que el particular es considerado como un reconocimiento, solamente son resoluciones administrativas para ser presentado en tiempo y forma previstos y que se explicita de forma expresa al final de la resolución de dicho Tribunal Provincial de Expropiación Forzosa. Hay que señalar, igualmente, que las resoluciones de este Tribunal podrán ser apeladas ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, mediante la vía judicial.
Una puntualización. En el caso de que una de las partes aporte una hoja de aprecio y la otra no en modo alguno el Juzgado Provincial de Expropiación Forzosa estará vinculado por la ya presentada. Es decir, podrá decidir libremente sobre la idoneidad o no del justiprecio presentado en esa hoja de aprecio. De hecho no es infrecuente que la administración prescinda del trámite de la presentación de esa hoja de aprecio. Cabe indicar lo anterior porque en muchas ocasiones la presentación de la hoja de aprecio únicamente por el particular es considerado como un reconocimiento a sus pretensiones, que más tarde no se ve refrendado en la resolución del Tribunal Provincial de Expropiación Forzosa, creando confusión entre quienes desconocen lo anterior.
Hay que señalar que, de forma general, la expropiación efectiva del bien, con su pertinente ocupación, no se llevará a cabo hasta realizar el ingreso de la indemnización, por lo que, en caso de no existir acuerdo inicial el trámite podría alargarse hasta la decisión del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa. Eso sí, existe un procedimiento acelerado de urgencia que permite al beneficiario ocupar el bien aun antes de haberse realizado esta indemnización (y, por tanto, antes de articularse la hoja de aprecio). Con todo, no es en modo alguno lo habitual.
Hay que tener en cuenta que la cifra fijada en la hoja de aprecio es definitiva, en otras palabras, el expropiado no podrá modificarla en ulteriores demandas administrativas, por lo que la fijación de la misma tiene que estar perfectamente estudiada. Asimismo no se pagará jamás más de lo reclamado en la hoja de aprecio.
Normativa y requisitos de la hoja de aprecio
La normativa básica que rige la figura de la hoja de aprecio es la Ley de Expropiación Forzosa, aprobada el 16 de diciembre de 1954 y publicada en el Boletín Oficial del Estado el 17 de diciembre de ese año. También podemos citar aquí la fundamentación constitucional que rige respecto de la figura de la expropiación forzosa entre otros en el art. 33 de la Constitución Española.
Asimismo habrá que tener en cuenta el Decreto aprobada en el 26 de abril de 1957, que aprueba el Reglamento de Expropiación Forzosa, que viene a desarrollar y establecer en sus presupuestos básicos de carácter práctico, la Ley de Expropiación Forzosa.
La hoja de aprecio tiene que estar perfectamente fundamentada y detallada, separando de forma clara y bien estructurada las diferentes partes y bienes que se van apreciando. Así, habrá que señalar los diferentes precios para suelo, edificaciones, instalaciones, negocios que cesarán, plantaciones y demás, así como una aportación de mediciones, precios medios, precios particulares y circunstancias especiales para el caso. Como agregación y especificación de estos datos la hoja de aprecio contendrá, además, planimetría, estadísticas o fotografías que pudieran resultar de utilidad a la hora de explicar y argumentar ante la administración el justiprecio fijado en ese documento.
Existe, además, la posibilidad que tienen los expropiados de incorporar al justiprecio un cinco por ciento adicional denominado “premio de afección”, que no es otra cosa que la indemnización, reconocida legalmente, por los daños morales sufridos al ser desposeído por bienes de su propiedad. En cualquier caso este porcentaje, establecido por la Ley, puede ser incrementado en la hoja de aprecio si las circunstancias así lo recomendasen (aunque, como siempre, con la posibilidad de que dicha propuesta sea aprobada o no por el Juzgado Municipal de Expropiación Forzosa).
Evidentemente el expropiado deberá demostrar, también, su legítima propiedad sobre el bien a expropiar, presentando cuantos títulos y documentos necesite para ello.
¿Cómo conseguir la hoja de aprecio?
Para conseguir una hoja de aprecio el expropiado tiene que ponerse en contacto con un técnico autorizado para emitir tales juicios, usualmente un delineante o un arquitecto técnico. Este es un requisito absolutamente insoslayable para elaborar la hoja de aprecio. La misma tendrá que estar redactada conforme a derecho y presentar, argumentándola, la cantidad que se considera adecuada para dicha expropiación. Dicha argumentación tendrá que ser minuciosa, alegando toda la modificación y adjuntando informes y estudios periciales necesarios para cubrir tales afirmaciones.
La composición de la hoja de aprecio tiene que guardar un cierto esquema, aunque hay que dejar claro que no hablamos de un documento cerrado de tipo administrativo, sino que existe cierta discrecionalidad para realizarlo de una u otra forma.
En esa hoja deberán constar todos los elementos de derecho privado necesarios para acreditar la titularidad de la finca a expropiar por parte de quien presente la tal hoja de aprecio. En primer lugar tendrá que identificarse adecuadamente la finca al completo, con su caracterización registral y catastral si se pudiera, su cabida, su forma y sus coordenadas geográficas. Asimismo, tendrá que explicitarse cuál es la cifra total de justiprecio solicitada y los procesos periciales que se siguen para conseguir dicha cifra. La fijación del precio por metro cuadrado en terrenos rústicos y urbanos será fijada por la propia administración y revisada anualmente para adecuarla a la realidad del mercado, pero la hoja de aprecio tiene que incorporar, además, el análisis sobre otros muchos elementos. Así, tiene que enumerar todos los inmuebles y construcciones que se contengan en la tal finca, con la explicitación expresa de su tamaño, naturaleza y características, para poder argumentar fehacientemente la cifra solicitada en la hoja de aprecio. Otros de los datos que tendrán que tenerse en cuenta para fijar el justiprecio serán la existencia o no de cultivos en esa finca, la tipología de tales cultivos y el tiempo que debería transcurrir hasta la próxima cosecha, la calidad de la tierra, la situación geográfica y, en definitiva, cualesquiera caracteres que se consideren pertinentes para establecer el valor real de un predio. Siempre con independencia del propio valor sentimental sobre el mismo, que también tendrá su propia adecuación reglada por la Ley, de hasta un cinco por ciento sobre el total del precio tasado de la finca, en lo que se denomina premio de afección.
Esta hoja de aprecio tendrá que estar firmada por técnico capacitado para ello por su colegio profesional. Habitualmente dicha firma vendrá de un delineante o un arquitecto técnico, pero otros profesionales como ingenieros agrónomos o ingenieros industriales también pueden realizar tal trámite. Incluso es posible que la hoja de aprecio contenga diferentes apartados con distintos elementos de cálculo (al contener, por ejemplo, el predio alguna industria de importancia dentro de su perímetro) por lo que podría ser realizada, peritada y firmada por distintos profesionales.
La hoja de aprecio deberá presentarse ante la administración que expropia el bien objeto de la misma. En la comunicación de la expropiación aparece siempre perfectamente explicitado dónde presentar dicha hoja de aprecio y el plazo en el cual debe de realizarse, en caso de llevarse a cabo, tal trámite. Estas actuaciones pueden ser realizadas por el mismo expropiado o bien por una gestoría, siendo este segundo caso el más recomendable por suponer una seguridad en relación a aspectos temporales y formales.
Es imposible establecer con precisión cuál será el pago a realizar por parte del particular en una hoja de aprecio. Evidentemente dicho precio dependerá, en buena parte, del tamaño y la naturaleza del bien inmueble a expropiar, puesto que la mayor parte del mismo serán los honorarios del técnico especialista. Además, en su caso, habrá que pagar al abogado o gestor que realice las comunicaciones con la administración en su caso.
Cuanto cuesta hoja de aprecio
La hoja de aprecio es un documento que establece el valor económico de bienes muebles o inmuebles para acreditar el precio de adquisición o de cara a una operación financiera o tributaria. Este documento es frecuentemente utilizado en procesos de expropiación forzosa, donde actúa como base para las negociaciones o litigios entre las partes implicadas.
Para determinar estos valores, es común solicitar los servicios de un perito o un experto en valoraciones, quien realizará un estudio detallado del bien en cuestión. Este proceso conlleva una serie de costes que pueden variar considerablemente dependiendo de diversos factores, como la complejidad y ubicación del bien a valorar.
En general, la elaboración de una hoja de aprecio puede oscilar con precios que van desde los 150€ a más de 1.000€. Es importante destacar que el precio final dependerá del tipo de bien, su tamaño y las circunstancias específicas de cada caso. Por ejemplo, la hoja de aprecio de una vivienda tendrá un coste diferente del de un terreno o una maquinaria.
Se recomienda obtener múltiples presupuestos de profesionales cualificados para obtener una evaluación justa y ajustada a las necesidades del cliente. Así mismo, tener una hoja de aprecio adecuada y correctamente fundamentada puede ser crucial para garantizar una negociación justa y conforme a los intereses de todas las partes involucradas.
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