Normativa y requisitos de la parcelación
La normativa y legislación relacionada con la parcelación de fincas se puede dividir en dos ámbitos. El que tiene que ver con el registro y la parcelación catastral y el que tiene en cuenta los aspectos de ordenación urbanística y territorial.
La normativa relacionada con el registro y la parcelación catastral son de ámbito nacional, mientras que las leyes que regulan la ordenación urbanística y territorial pertenecen al ámbito autonómico y municipal.
En el ámbito nacional, entre la legislación que regula los procedimientos de parcelación se puede citar:
-El texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto 7/2015 de 30 de octubre.
-La Ley 19/1995 de 4 julio.
-La Ley 13/2015 de 24 de junio.
Este Real Decreto contiene, en su capítulo II del título II, las reglas de los procedimientos destinados a la formación de fincas y parcelas, la relación existente entre ellas y los complejos inmobiliarios. Se definen los conceptos de finca y parcela y los supuestos en los que es posible la división o segregación de una finca.
También, se indica en este Real Decreto que el notario exigirá en la autorización de las escrituras la documentación que acredite la conformidad y autorización administrativa, es decir, la licencia de parcelación otorgada por la administración competente.
Esta ley llamada de Modernización de las Explotaciones Agrarias afecta a las parcelaciones rurales o agrarias. En esta ley se ponen límites a la extensión mínima que debe tener una parcela en suelo rural que será la unidad mínima de cultivo. Establece, también, que las Comunidades Autónomas fijarán la extensión de estas unidades mínimas de cultivo.
Esta ley reforma algunos aspectos de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario y, por tanto, tiene una repercusión en las operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, agrupación o agregación.
Entre las novedades destacables de esta ley cabe mencionar la modificación del texto refundido de la Ley Catastral sobre los procedimientos de incorporación mediante comunicaciones. Ahora se considera comunicación, la información remitida por los notarios (escritura o acta notarial) que haga referencia a la segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles.
Asimismo, el notario remitirá al Catastro en un plazo de cinco días una copia de la escritura y el plano o proyecto para que se le expida una nueva referencia catastral.
Uno de los principales objetivos de esta ley es la coordinación del Catastro con el Registro.
Los aspectos urbanísticos de los procesos de parcelación están regulados por los Planes Generales de Ordenación Urbana desarrollados por las Comunidades Autónomas o los municipios.
En estas normativas se establecen, por ejemplo, los criterios de clasificación del suelo urbano, las parcelaciones que se localizan en zonas de protección especial, los requisitos necesarios para otorgar licencias de parcelación, la documentación que debe contener el proyecto de parcelación, las autorizaciones de deslindes y amojonamientos, entre otros.
¿Qué es la parcelación?
Antes de empezar con lo que es propiamente un proyecto de parcelación, conviene tener claro el concepto de parcelación. La parcelación es la operación que permite fraccionar un terreno o un solar en varias parcelas urbanizables o no. Desde el punto de vista jurídico, no es lo mismo una finca que una parcela.
La finca puede ser una unidad de suelo o de edificación atribuida a un propietario o a varios en proindiviso, es decir, aunque este bien tenga varios propietarios no se puede dividir porque la propiedad es compartida. La finca es susceptible de ser registrada en el Registro de la Propiedad según la legislación hipotecaria.
En cambio, la parcela es una unidad de suelo (no de edificación) que ha recibido la atribución de edificabilidad y uso, es decir, que se puede construir en ella y darle cualquiera de los usos previstos por la ley o bien con uso urbanístico independiente, esto es, que puede ser rural o urbano.
Se puede decir que el concepto de finca se regula por el derecho civil de la propiedad, derecho privado, mientras que la parcela entra en el ámbito del derecho público en cuanto a normativa fiscal, catastral y a la normativa urbanística.
Cuando se divide un terreno en parcelas independientes, dependiendo del uso que se vaya a dar al suelo se pueden distinguir dos tipos de parcelaciones: las parcelaciones urbanísticas y las parcelaciones agrarias.
Cuando la parcelación de fincas tiene por objetivo la edificación, estamos ante una parcelación urbanística. En cambio, si el uso del suelo va a ser el de la explotación de los recursos naturales o bien el aprovechamiento agrario o pecuario, se trataría de una parcelación rústica o agraria.
Tanto la parcelación urbanística como la parcelación agraria precisan de un proyecto de parcelación. La parcelación urbanística no puede llevarse a cabo sin una licencia de parcelación o licencia urbanística. La administración otorga estas licencias después de considerar si el proyecto de parcelación urbanística presentado en el ayuntamiento por el interesado es viable o no. La parcelación rústica también requiere de una autorización de la administración y para obtenerla también hay que presentar un informe técnico.
Las características de los proyectos de parcelación dependerán del planeamiento urbanístico regulado en los planes de ordenación urbanística del municipio donde se ubique el terreno o el solar.
Otra operación registral relacionada con la división de un terreno es la segregación de fincas. En este caso, se parte de una finca original o matriz y se separa una porción de la misma. Esta separación adquirirá la consideración de finca independiente.
La diferencia con la parcelación consiste en que mientras en la parcelación se parte una finca original que pierde su entidad al surgir diferentes parcelas, en la segregación la finca original se mantiene, aunque sus características (superficie y lindes, entre otras cosas) se ven modificadas. Esto tiene consecuencias fiscales, puesto que en la segregación se paga solo por el terreno segregado mientras que en la división se paga por la superficie total del terreno.
¿Cuándo realizo una parcelación?
Son varias las situaciones en las que es necesario solicitar una licencia urbanística que requiera un proyecto de parcelación. Por ejemplo, si eres el propietario de un terreno y quieres construir dos viviendas independientes o vender una parte del terreno, tendrás que dividir o segregar el terreno. La parcelación de un terreno también es muy frecuente en los repartos de herencias.
La parcelación de un terreno o finca supone una serie de trámites notariales y catastrales porque se deberá escriturar la nueva propiedad resultante de la parcelación y modificar la parcelación catastral existente cuyo efecto repercutirá en el Impuesto de Bienes Inmuebles que tendrás que pagar.
Cuando quieras o necesites dividir el suelo de un terreno, tienes que tener en cuenta que se trata de una operación rogada. Esto significa que debes instar a la administración competente un permiso que te permita la división de tu terreno. La obtención de una licencia de parcelación acorde con el planeamiento urbanístico de municipio, es el primer paso para poder formar fincas o parcelas.
Deberás aportar documentación jurídica (títulos de propiedad de los que dispongas) y tributaria (información catastral o impuestos relacionados con el catastro) y un proyecto de parcelación que se ajuste a los criterios de ordenación urbanística y territorial. La administración da el visto bueno a través de una licencia de parcelación o una licencia de segregación a la operación.
Sin la licencia de parcelación, no podrás escriturar la nueva parcela porque el notario antes de comenzar con los trámites registrales necesita esta licencia urbanística.
Los plazos para disponer de un proyecto de parcelación se pueden dividir en dos tramos. En primer lugar, el tiempo que necesite el profesional cualificado para redactar el informe técnico exigido por el ayuntamiento. Esto dependerá de la extensión del terreno y de su dificultad.
Además, si la parcelación es urbanística la redacción del proyecto será más complicada porque no bastará con las mediciones del terreno y las consideraciones topográficas, sino que se deberá incluir consideraciones y justificaciones técnicas y legales dentro del ámbito del urbanismo. La redacción del informe técnico del proyecto de parcelación puede requerir de una a tres semanas.
También, tienes que contar con el tiempo que la administración tardará en resolver el expediente por el que se solicita la licencia de parcelación. Lo normal es que resuelvan en unos tres meses, aunque hay ayuntamientos que dan respuesta en un mes. El silencio administrativo en estos casos suele significar la denegación de la licencia.
No obstante, lo más recomendable es que te pongas en manos de un estudio de arquitectos o un estudio de ingeniería para que sean ellos los encargados de gestionar globalmente la actuación. No solo se encargarán de la redacción del proyecto de parcelación, sino que realizarán el seguimiento de la misma tanto en lo que se refiere a los trámites administrativos como los registrales y los de parcelación catastral.
¿Cómo realizar una parcelación?
El proyecto de parcelación es una de las fases del proceso de división o segregación del terreno ya sea suelo urbano o suelo rural. Si necesitas que un terreno se divida en parcelas o se segregue, los pasos que se deben seguir son los siguientes:
-Deberás ponerte en contacto con un profesional, un estudio de arquitectos o ingenieros.
-Se realizará un informe técnico consistente en la redacción de un proyecto de parcelación.
-Se solicitará la licencia de parcelación al ayuntamiento correspondiente.
-Se obtendrá una respuesta afirmativa o negativa de la administración. Si es negativa, pero subsanable, se procederá a rectificar el proyecto de parcelación presentado en primera instancia.
-Se llevarán a cabo los trámites jurídicos de escritura de la nueva parcela.
-Se procederá a una declaración catastral.
En más de una ocasión, la administración ha puesto objeciones a los informes técnicos de proyectos de parcelación redactados por ingenieros técnicos topógrafos en el caso de resolución de licencias urbanísticas, es decir, de aquellas divisiones parcelarias que vayan a ser objeto de edificación.
Hay ejemplos de dictámenes en Asturias y en Canarias, por ejemplo, en los que se considera que el profesional colegiado debe tener conocimiento en legislación urbanística y reconocen que estos conocimientos están garantizados en los titulados licenciados o diplomados de las disciplinas de arquitectura, ingeniería de caminos o ingeniería industrial.
En consecuencia, lo recomendable sería acudir a un estudio de arquitectura o un estudio de ingeniería con experiencia en la gestión y el trámite de licencias de parcelación urbanística. Si la parcelación es de tipo rústico o agraria además de estos profesionales, podrías acudir a un diplomado en topografía.
Los proyectos de parcelación deben abordar dos aspectos. De un lado, el aspecto cartográfico que servirá para delimitar el terreno o finca matriz y por otro, el aspecto urbanístico por el que el proceso de parcelación deberá ajustarse al plan de ordenamiento urbanístico del municipio donde se encuentre el suelo urbano o suelo rural que se va a parcelar.
El proyecto de parcelación deberá cumplir los requisitos estipulados en las regulaciones urbanísticas. Como en otros proyectos técnicos consta de una memoria, planos y anexos.
-La memoria debe describir con exactitud el terreno o solar que se va a parcelar y en la que se exponga la justificación jurídica y técnica de los pasos seguidos en la parcelación y una descripción de las parcelas que resulten de la nueva división.
-Los planos de situación de los terrenos afectados a escala 1:2000 o 1:1000 y los planos de las parcelas resultantes tras la parcelación planeada a escala 1:500.
Documentación necesaria para solicitar una licencia de parcelación
Los ayuntamientos, además, del proyecto técnico de parcelación suelen exigir la presentación de:
-Impreso normalizado de solicitud de la licencia de parcelación.
-Una copia de los títulos de la propiedad de la finca.
-Certificación registral o nota simple actualizada de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
-El recibo del Impuesto de Bienes Inmueble o la certificación catastral.
Cuanto cuesta parcelación
La parcelación es un proceso técnico y administrativo utilizado en el ámbito de la ingeniería y la arquitectura para dividir terrenos, ya sea para su venta, uso urbano, construcción o explotación agrícola. Los costes asociados a este procedimiento pueden variar considerablemente, influenciados por múltiples factores como el tamaño de la parcela, la complejidad del terreno y las tasas administrativas locales. En términos generales, el precio de la parcelación puede oscilar. Por ejemplo, para un terreno que requiere una parcelación más sencilla, el coste puede partir desde los 800 euros, mientras que en casos más complejos, donde se necesiten gestiones adicionales como el levantamiento de planos topográficos o la intervención de técnicos especializados, el precio puede ascender hasta los 4.000 euros o más.
Estas cifras son aproximadas y pueden sufrir cambios según la región y los requisitos legales que se apliquen en cada caso. Es importante destacar que este coste no incluye ciertos gastos adicionales que pueden surgir durante el proceso, como tasas administrativas, impuestos o costes de inscripción en registros públicos, lo que podría elevar el monto final de la operación.
Por tanto, es recomendable consultar con un experto para obtener una cotización precisa y ajustada a las necesidades específicas del proyecto de parcelación en cuestión.
