Plano georeferenciado
en Andalucia

El primer paso es iniciar el proceso de actualización catastral. Este trámite es realizado en la Administración, y nos pedirán que proporcionemos pruebas de que lo que afirmamos es cierto.

Entre estas pruebas generalmente se incluye , un plano georreferenciado realizado por un profesional, este será incluido en un fichero informático que será validado por la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro.

En caso de que el trámite discurra por buen camino, el registro quedará actualizado y podrá añadirse la nueva distribución a la escritura de compraventa. Este proceso requiere de la asistencia de un notario.

La escritura será presentada en el registro catastral para que quede inscrita. Aquí, el registrador comprobará la veracidad del plano y tramitará el registro.

En caso de que todo haya procedido como debería, el plano georreferenciado que ha realizado el técnico ya se considerará la representación gráfica catastral de tu inmueble y el catastro entenderá que los datos de ubicación, limitación y superficie de tu inmueble son correctos en el registro.

Debido al requerimiento de conocimientos técnicos asociados a la topografía, es un ingeniero topográfico (especializado en este ámbito) quien es el encargado de realizar el plano georreferenciado. Este profesional conoce las técnicas y cómo extraer los datos de localización de una parcela para preparar un plano georreferenciado.

El procedimiento que ejecutan estos profesionales es determinar la localización mediante unas coordenadas geográficas, para ello se emplea el sistemas de coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator). Las magnitudes de este sistema se expresan en metros a nivel del mar y trabaja con coordenadas norte y este. Es así como logran georreferenciar y ubicar en el espacio de manera exacta una parcela.

Las coordenadas georreferenciadas de una parcela catastral (en el formato GML INSPIRE CP v4) pueden obtenerse en la Sede Electrónica del Catastro desde el acceso libre de la consulta de bien inmueble, o como documento adjunto al documento electrónico PDF de una certificación catastral descriptiva y gráfica.

El artículo 34.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dispone que la cartografía catastral definirá la forma, dimensiones y situación de los diferentes bienes inmuebles. El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria igualmente dispone que una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Con base en dichos preceptos, la actual legislación establece un principio de prevalencia de la representación gráfica georreferenciada de las fincas, con respecto a la descripción literaria, para determinar su delimitación y superficie. Si en los títulos de propiedad, y en la descripción literaria de las fincas consta una superficie que no es la resultante de su representación gráfica, a la hora de su inscripción en el Registro de la Propiedad debe constar la superficie derivada la representación gráfica georreferenciada aportada, y se deberá proceder a rectificar la superficie alfanumérica. A tal efecto hay que advertir que los datos de la representación gráfica georreferenciada que se aporte deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes.

En el caso de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos tales como segregaciones, agrupaciones, divisiones o agregaciones de fincas en el Registro de la Propiedad es necesaria la representación gráfica georreferenciada alternativa para realizar la inscripción, si en el Catastro no están incorporadas las fincas resultantes de dichas operaciones. La representación gráfica de las parcelas se consigue mediante su georreferenciación, determinado el sistema de referencia, su sistema de proyección y enumerando sus coordenadas. El operador jurídico solicitará que un técnico realice dicha representación que debe aportarse en un fichero informáticos en formato GML, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita, y cumplir los requisitos expresados en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. La Sede Electrónica de Catastro dispone de un servicio de validación de la representación gráfica alternativa que acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos establecidos en dicha Resolución.

El Catastro tradicionalmente ha venido reflejando en las certificaciones catastrales descriptivas y gráfica la superficie alfanumérica (denominada superficie de suelo) que había servido para valorar los bienes inmuebles, dada su finalidad eminentemente fiscal. A partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, en la certificación catastral descriptiva y gráfica se incluye la representación gráfica georreferenciada catastral, de la que se puede derivar una superficie gráfica distinta. También, y para que la cartografía catastral pueda servir de base a la representación gráfica de las fincas registrales, cuya superficie debe ser la derivada de su representación gráfica georreferenciada que se inscriba, el Catastro ha sustituido en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, el dato de la superficie alfanumérica del suelo por el de la superficie gráfica de la parcela. Eso no significa que la certificación anterior haya perdido su vigencia por modificación de los datos catastrales (simplemente se certifica otro dato de superficie, el derivado de la cartografía). Cuando se presente a inscripción en el Registro una escritura que incorpora una certificación descriptiva y gráfica que incluya la superficie alfanumérica (superficie de suelo), pueden existir divergencias entre ésta y la superficie gráfica derivada de la representación gráfica catastral. Para subsanar dicho defecto no es necesario modificar la escritura, dado que el registrador puede acceder al servicio de comprobación de la vigencia gráfica de la certificación catastral en la Sede Electrónica del Catastro, y verificar que la certificación incorporada al título sigue vigente y que expresa la superficie gráfica de la parcela derivada de la cartografía. Esta superficie puede no coincidir con la superficie alfanumérica certificada, pero sí con la representación gráfica georreferenciada que también está incluida en el certificado. Una vez hecha esa comprobación de la vigencia de la certificación, si el Registrador no alberga dudas sobre la identidad de la finca ni sobre su correspondencia gráfica, y siempre que las diferencias no superen el 10 por 100 de la cabida de la finca, podrá practicar la inscripción y rectificar la superficie inscrita, reflejando la superficie gráfica derivada de de la cartografía catastral cuya representación gráfica se ha aportado para su inscripción.