¿Qué es la reversión expropiación?
Una de las potestades fundamentales de las Administraciones Públicas, desde la creación de la Administración contemporánea después de la Revolución Francesa, es la potestad expropiatoria, es decir, la capacidad que tiene una Administración de adquirir bienes inmuebles en beneficio del interés común y pagando por ellos un precio ajustado.
En contra de lo que pueda parecerte, esta potestad no nace para beneficiar a la Administración sino al ciudadano, que ve cómo estas apropiaciones públicas deben estar ahora sujetas a un régimen tasado y legalmente establecido, sin incurrir en las arbitrariedades que tan frecuentes llegaban a ser en épocas anteriores.
Pero, ¿qué ocurre cuando se ha producido la expropiación de un bien (usualmente, un inmueble) y la Administración no ha hecho uso de todo o parte de este? Te pondremos un ejemplo: una expropiación realizada para levantar un edificio sobre un terreno y cuya obra jamás se lleva a cabo, llegando a elevarse ese edificio en otro lugar. En ese caso, ¿cabe la solicitud de la devolución de tal bien a su propietario original? La respuesta es afirmativa y eso es, precisamente, el derecho de reversión.
Es el retorno de la totalidad de un bien a su propietario original después de haber sido expropiado. Puede venir provocado por no haberse llevado a cabo la obra, no haber aparecido el servicio que motivó tal expropiación o haber perdido la condición de bien desafectado. Es decir, para que concurra el derecho de reversión, deben aparecer dos circunstancias ineludibles: que el bien haya sido expropiado y que se haya frustrado, por cualquier razón, el servicio al cual iba destinado el fin, en todo o en parte.
Evidentemente, cabrá considerar un tercer requisito, como es el temporal. Es decir, la obra tendrá que considerarse como no ejecutada y, además, la Administración tendrá que haber manifestado su intención de no llevarla a cabo o no hacerlo en las condiciones anteriormente previstas. Esa manifestación puede haberse realizado de forma pública o comunicándoselo a los interesados. Es, en ese momento, cuando podrán empezar a articularse los mecanismos jurídicos destinados a proceder al derecho de reversión de una expropiación forzosa.
¿Cuándo solicitar la reversión expropiación?
Debes solicitar el derecho de reversión siempre que consideres posible dicha reversión del bien anteriormente expropiado, por haber concurrido una de las causas establecidas para ello. El principio básico que puedes seguir es que, quedando inconclusa la causa que ha provocado esa expropiación, es posible, para el particular, solicitar su reversión. También cabrá el ya citado derecho de reversión en el caso de que sobrase una parte de los bienes expropiados inicialmente, en cuyo caso hablaríamos de reversión parcial.
Vimos más arriba que debe mediar, por parte de la Administración, una dejación de la obra que se iba a ejecutar dentro del terreno objeto de la expropiación forzosa. Y vimos también que dicha dejación podría hacerse comunicándola personalmente a los afectados o, lo que es mucho más común, de forma tácita. En este último caso, la legislación y la jurisprudencia nos dicen que si eres el interesado estás facultado para articular tu derecho de reversión si concurre uno de los siguientes supuestos:
- Cuando las obras llevan suspendidas más de 2 años por causas que se pueden atribuir a la propia Administración.
- Cuando han transcurrido al menos 5 años desde la toma de posesión del bien sin iniciarse las obras.
- Cuando hayan transcurrido más de 20 años, para casos de exceso de expropiación o desafectación de bienes expropiados.
Plazos y fe pública
En el caso de que haya mediado una comunicación hacia ti como interesado por parte de la Administración en la que te expliquen las causas que abren el camino a la reversión, tienes para llevar a cabo tu solicitud 3 meses siguientes desde dicha comunicación. En el caso de que transcurra ese tiempo sin respuesta, se considerará como rechazada tal posibilidad de articular el derecho de reversión de una expropiación forzosa.
Otra cuestión que debes saber es que se exige que los derechos que reclames sobre los bienes inmuebles respecto de los cuales solicites un derecho de reversión estén inscritos en el Registro de la Propiedad, siguiendo la normativa legal del reglamento propio.
Evidentemente, el ejercicio de este derecho de reversión sobre expropiación forzosa acarrea una respuesta ulterior por tu parte, como es la restitución de la indemnización que percibiste en el pasado por tal expropiación. Sse precio, además, debe estar actualizado con el IPC correspondiente en la variación que exista entre el momento en el que comenzó el expediente de justiprecio y el ejercicio del derecho de reversión.
A lo anterior se prevén excepciones en los casos en los que el bien inmueble hubiese visto menoscabado de forma radical su valor o, en el supuesto contrario, cuando se hubiese incrementado radicalmente este, por ejemplo, por una variación en la naturaleza jurídica del bien (pensemos en un paso de terreno rústico a urbano).
El pago de esta indemnización (la resolución de lo cobrado en el momento de la expropiación) es una condición para la consideración que tendrá el bien como revertido. Nuevamente, el plazo para ejecutar dicho pago será de 3 meses (operando la caducidad, en caso contrario). Es decir, aunque el derecho de reversión hubiese sido aprobado por la Administración correspondiente, el bien continuará siendo de dicha Administración para siempre si no se ha efectuado el pago dentro de los 3 meses siguientes a esa comunicación.
Por último, toda la catalogación anterior ha ido conformando el derecho de reversión como un derecho patrimonial, susceptible, por lo tanto, de todos los negocios jurídicos relativos a los derechos reales que contiene el Código Civil. En otras palabras, el derecho de reversión sobre una expropiación forzosa podrá ser enajenado, transmitido (inter vivos y mortis causa), cedido y cuantas variaciones en su condición jurídica sean acordes a Derecho. Eso sí, siempre contando con su condición de derecho de propiedad, que es de lo que hablamos aquí, nunca de posesión, cesión u otros que pudieran parecer análogos.
¿Cómo realizar la reversión expropiación?
Evidentemente, el paso inicial para lograr un derecho de reversión es doble. Por un lado, tienes que haber sido propietario del bien inmueble sobre el que se efectuó la expropiación forzosa (en base a una fe registral). En segundo lugar, tienen que concurrir algunas de las causas objetivas que pueden articular la posibilidad de que ejerzas alguna acción de tal derecho de reversión de expropiación forzosa, y sobre las que igualmente se erigen ciertas excepciones o especialidades en casos concretos.
Señalado lo anterior (que, aunque parezca de Perogrullo, nunca está de más recordarlo) veamos cuál es la forma de solicitar dicho derecho de reversión.
La solicitud para intentar articular el derecho de reversión sobre una expropiación forzosa debes presentarla ante la Administración que sea titular del bien en el momento de dicha solicitud del derecho de reversión (no ante la que expropió en su día) o, en tal caso, ante la Administración a la que tenga vinculación el beneficiario de aquella expropiación que se pretende revertir.
La teorización que sobre el concepto articuló el insigne administrativista Eduardo García de Enterría (esto es, que el derecho de reversión constituye una manifestación de invalidez sucesiva, posterior al mismo acto de expropiación forzosa debido a la ausencia posterior de su causa, y que, por lo tanto, en nada invalida la expropiación original, sino que únicamente hace que cesen sus efectos sin llegar a considerar a este acto jurídico como nulo) justifica esta situación.
La solicitud es un acto jurídico realmente sencillo, en el cual deberás justificar tus títulos sobre el terreno que ahora pretendes que sea revertido (específicamente, mediante la consideración registral), así como hacer referencia al acto mediante el cual se llevó a cabo tal expropiación forzosa y al que te faculte para solicitar ese derecho de reversión (bien el comunicado por la propia Administración o bien la concurrencia de algunas de las posibles causas).
La contestación de la Administración es discrecional y para ella rigen, en cualquier caso, las reglas vigentes en este tipo de comunicaciones, lo que incluye los diferentes supuestos relacionados con el silencio administrativo. En caso de que sea aprobada tu petición del derecho de reversión, como peticionario deberás llevar a cabo el abono del precio que recibiste en su día para que se te haga efectiva de iure la reversión.
Cabe esperar, porque es habitual en estos casos, que debas recurrir a una nueva valoración, con su respectiva documentación en forma de hoja de aprecio. Es igualmente posible presentar una valoración propia, que deberá ir firmada por un profesional acreditado para ello, en la que expongas el justiprecio considerado para el momento de la petición.
En el caso de que la respuesta que recibas sea denegatoria, podrás interponer un recurso de alzada ante el organismo superior al que dictó la resolución anterior. Los plazos de presentación y resolución sobre este nuevo recurso aparecerán, en cualquier caso, especificados en la información denegatoria que la Administración te envíe como sujeto peticionario. Y una vez agotada la vía administrativa, tienes la posibilidad de recurrir ante los tribunales de la jurisdicción contencioso-administrativa.
Normativa y requisitos de la reversión expropiación
La normativa fundamental que deberás tener en cuenta a la hora de hablar sobre el derecho de reversión de una expropiación forzosa es la Ley de Expropiación Forzosa que se aprobó el 16 de diciembre de 1954. Especialmente interesantes son los artículos 54 y 55 de dicha norma, que tratan en exclusiva sobre el derecho de reversión, aunque todo el conjunto de la norma es necesario para comprender la filosofía y orientación legislativa que tendrá cada una de las decisiones relacionadas con este hecho.
Hay que hacer una apreciación importante, y es que esta Ley de Expropiación Forzosa ha sido modificada en varias ocasiones (especialmente en 1999), por lo que habrá que tener en cuenta de igual forma la incidencia de tales modificaciones. Igualmente hay que señalar que hablamos de una ley preconstitucional, por lo que la interpretación, integración y mímesis con otras situaciones legislativas deberán realizarse siempre siguiendo lo establecido por la constitucionalidad vigente.
Con todo, para comprender adecuadamente no solamente el fenómeno de la reversión de una expropiación forzosa sino, sobre todo, su incidencia actual y la forma en que este se incardina dentro del mundo del Derecho administrativo en España, deberás atender a la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas, en la que se contienen todos los principios que rigen al funcionamiento de estas Administraciones y de la que podrás extraer el “clima” que debe regir para los procedimientos interpretativos en base a este derecho de reversión en las expropiaciones forzosas.
También es de utilidad la utilización del Reglamento del Registro Civil, así como la aplicación de la Ley Hipotecaria, por ser considerada la realidad registral como el elemento clave a efectos de los títulos que puedan demostrar que las pretensiones de los sujetos en el ámbito del derecho de reversión tienen la validez jurídica indispensable. Recientes modificaciones y la muy particular forma de actuar que tiene el registro (y que era más evidente, hace algunos años, en lugares adscritos al ámbito rural) hacen que estés familiarizado con esa realidad sea algo más que recomendable si tienes la intención de articular un derecho de reversión.
Respecto a los requisitos necesarios para que como particular solicites el derecho de reversión de una expropiación forzosa, podemos dividirlos en dos vertientes, objetivos y subjetivos.
Entre los requisitos objetivos, podemos destacar el abandono por parte de la Administración implicada de la orientación económica que al bien en concreto se pretendiese dar. Y sobre los requisitos subjetivos, podemos señalar que serán fundamentalmente los títulos de propiedad que acrediten la pretensión del sujeto sobre ese inmueble, con especial incidencia de la realidad registral. En ocasiones, se pueden solicitar títulos privados, como pueden ser las transmisiones inter vivos o mortis causa, para acreditar dicha realidad.
Cuanto cuesta reversión de la expropiación
La reversión de la expropiación es un proceso administrativo que procede cuando las razones que justificaron la expropiación de una propiedad ya no están presentes o si la obra o el servicio para los que se expropió no se realizan en un plazo determinado. Este proceso permite que el expropietario pueda recuperar su propiedad.
El coste de la reversión de la expropiación depende de diversos factores, incluyendo la valoración del bien, el trabajo técnico necesario (como la elaboración de informes periciales y valoraciones) y los costes legales asociados. En principio, el precio del proceso puede variar ampliamente en función de la complejidad del caso y la ubicación del inmueble.
El precio básico por la gestión puede comenzar en unos 350 euros, pero no incluye tasaciones ni otros gastos adicionales. Cuando se requieren tasaciones actualizadas del bien a revertir, el coste puede ascender sustancialmente. Los informes y estudios técnicos adicionales pueden incrementar aún más el precio total, con valoraciones más complejas que pueden llegar a costar entre 1.000 y 6.000 euros, dependiendo del tipo de propiedad y de la complicación que conlleve realizar esas tasaciones.
También hay que tener en cuenta que, al margen de estos costes, podrían surgir gastos legales si el caso llega a los tribunales, lo que incrementaría significativamente el coste total del proceso de reversión de la expropiación. Estos costes legales son variables y dependen de la longitud y complejidad del proceso judicial.
Es fundamental asesorarse correctamente y considerar todos los gastos potenciales antes de iniciar el procedimiento de reversión de la expropiación, ya que estos costes pueden ser significativos.
