El método de comparación para la tasación de inmuebles es uno de los más empleados. Descubre cómo realizar una tasación inmobiliaria utilizando este método. Te ponemos un ejemplo de modelo de comparación en la valoración inmobiliaria que no se debería seguir y qué tener en cuenta a la hora de calcular los coeficientes de homogeneización.
¿Qué es la valoración de un inmueble?
La valoración (o tasación) de un inmueble es la estimación del valor de mercado de dicho inmueble, en la fecha que se realiza la valoración, realizada por un experto en el mercado inmobiliario.
Las valoraciones de inmuebles se realizan de acuerdo con los parámetros establecidos en la Orden ECO 805/2003 del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.
¿Qué métodos se emplean para valorar un inmueble?
Los dos sistemas más empleados de tasación de inmuebles son:
- Método del Coste reposición en tasación de inmuebles: Es una técnica analítica que permite determinar el Coste de Reposición o Coste de Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o parte de él, que se encuentre en fase de proyecto, construcción, rehabilitación o terminado.
- Método de comparación en tasación de inmuebles: Está basado en el principio de sustitución o de equivalencia funcional, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que se puedan considerar sustitutivos de aquel.
Es un método directo de obtención del Valor de Mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente.
¿Cómo se realiza una tasación inmobiliaria utilizando el método de comparación?
Cuando se solicita una tasación, se debe buscar un profesional para la realización del trabajo.
El tasador, lo primero que hace es analizar la documentación del inmueble: generalmente pide una nota simple al registro de la propiedad para comprobar que la información facilitada por el interesado coincide con la información que hay registrada, revisa la escritura del inmueble y coteja los datos con el catastro y el urbanismo municipal correspondiente.
Tras el análisis previo de la documentación, realiza una visita al inmueble para ver el estado del mismo, las calidades interiores, el equipamiento existente en el edificio (en el caso de ser un piso o local comercial), el entorno, etc.
Tras la visita al inmueble debe buscar una serie de testigos equivalentes, lo más próximos posible al inmueble, para poder compararlos.
Para poder obtener la valoración inmobiliaria por comparación es muy importante aplicar correctamente los coeficientes de homogeneización entre el inmueble a valorar y los testigos.
Un ejemplo de tasación con modelo de comparación son las web de diferentes entidades bancarias que cargando una serie de datos básicos nos da la valoración de un inmueble. Estas valoraciones carecen de credibilidad, ya que la propia entidad bancaria, a la hora de conceder un crédito hipotecario van a exigir la tasación de un profesional experto. El error en la valoración de estas webs radica en que simplemente toman datos de diferentes portales inmobiliarios y calculan una media, despreciando el estado del inmueble, el posible sobreprecio del inmueble en el portal inmobiliario y otros muchos factores que el experto no despreciará. Se estima que el error en la valoración anda en torno al 30-40%.
¿Cómo se calculan los coeficientes de homogeneización?
No existe un método analítico para determinar los coeficientes de homogeneización, más bien depende de la experiencia del experto en el mercado inmobiliario y la influencia de dichos parámetros en función del inmueble.