Cómo se mide una casa

Una de las dudas que se nos plantea a la hora de anunciar una vivienda es la superficie que posee la misma. El cálculo a ojo casi nunca funciona, pues hay viviendas muy bien distribuidas que aparentan mayor superficie de la que realmente tienen, y viceversa. Mucha gente “mide” su casa en número habitaciones, algo ingenuo y poco exacto, pues una vivienda de una habitación puede ser mucho mayor en superficie que otra de tres.

¿Cómo medir mi casa en metros cuadrados?

• Lo primero que puedes hacer, para hacerte una idea general de la superficie, es acudir a la página de catastro, en la que figuran los inmuebles de la mayoría de comunidades autónomas. Esta página posee muchas imprecisiones, pues la información no está siempre actualizada. Sin embargo, nos puede dar un orden de magnitud. Del mismo modo, se pueden consultar las escrituras de la vivienda, aunque muchas veces ocultan fallos o discrepancias que han ido perpetuándose con el paso de los años, voluntaria o involuntariamente.
• Por tanto, lo segundo que deberías hacer es realizar un plano de la vivienda, pues es la única forma precisa de calcular los metros cuadrados de una casa. Aunque hay personas con buena visión espacial que son capaces de dibujar el plano de su vivienda, lo mejor es contactar con un profesional, un arquitecto o aparejador, para que levante un plano de la misma.
• Un técnico levantará un plano mucho más preciso, gracias a la experiencia y a la ayuda de elementos de medición como el láser, más rápidos y exactos que la tradicional cinta métrica. Además, detectará rápidamente salientes, retranqueos, pequeños ángulos oblicuos… y otros aspectos que a otros se le pueden escapar y que harán descuadrar la medición de la vivienda.

¿Cuál es la diferencia entre superficie útil y superficie construida?

1) La superficie construida es la superficie total de la vivienda, incluyendo muros, tabiques, huecos de paso de instalaciones, estructura… y todos los elementos que constituyen la vivienda. Por tanto, es la medición de la vivienda desde el perímetro exterior de su envolvente.

2) La superficie útil es la superficie “pisable” de una vivienda. A diferencia de la construida, en ella se excluyen muros, particiones, estructura y paso de instalaciones. Por tanto, la superficie útil es siempre menor a la superficie construida. Y la forma más sencilla de calcular los metros útiles de una vivienda, es realizar un croquis de la misma, calcular la superficie total o construida, e irle restando todos aquellos elementos excluidos anteriormente citados. Además, hay que tener en cuenta algunos pequeños matices.

• ¿Cuál es la superficie útil de una terraza?

La mitad de la superficie medida en proyección horizontal. Es decir, si tengo una terraza de 40 m2, a nivel de superficie útil, se contabilizarán 20 m2.

• ¿Cómo medir la superficie útil de un ático abuhardillado?

Sólo computará como superficie útil la superficie en horizontal de aquellas zonas cuya altura sea igual o superior a 1,50 metros. Esto tiene sentido si tenemos como referencia que la superficie útil de una vivienda es aquella que puede ser “pisada” por sus habitantes.

3) Existe un tercer concepto, típico de los edificios en que existe división horizontal, es decir, de las viviendas situadas dentro de un bloque o edificio: la superficie construida con reparto de zonas comunes. Esta superficie no es más que la superficie construida de una vivienda, más la parte proporcional de superficie de zonas comunes que le corresponde a la misma.

Este concepto da lugar a muchas confusiones. Teóricamente, cuando buscamos en catastro una vivienda, deberían figurar dos superficies: la propia de la vivienda y la superficie de zonas comunes que le corresponde. Sin embargo, muchas veces no existe esta diferenciación, lo que supone un aumento de la superficie real de la vivienda. Por tanto, los datos catastrales no son fiables al 100%, y es mejor que un técnico habilitado certifique la superficie real medida in situ.

¿Cuál es la superficie que nos interesa, la útil o la construida?

Pues como siempre, según para qué puede ser necesario conocer la superficie útil o construida de la vivienda. Por ejemplo, para hacer una tasación, el valor que le importa al tasador es la superficie construida, pues hay que establecer un valor del suelo y un valor de la construcción, y este va en función de la superficie total construida de la vivienda.

Sin embargo, a la hora de alquilar una vivienda, lo que le importa al futuro inquilino es la superficie útil actual de la vivienda, pues se supone que no va a realizar obras ni a modificar la misma.

En definitiva, a la hora de levantar un plano y determinar su superficie, es importante conocer cuál es la finalidad del mismo y aclarar en todo momento a qué tipo de superficie nos estamos refiriendo, para evitar futuras confusiones.