Tasación por encima del precio de compra, ¿qué hacer?

Cuando pedimos una hipoteca en el banco es imprescindible realizar una tasación de los bienes que se van a adquirir. La tasación es muy importante, tanto para el banco como para el comprador, por eso muchos bancos exigen que estas tasaciones sean hechas por entidades concretas y no por cualquier técnico. Esto sólo sucede en las tasaciones hipotecarias. En este post hablaremos sobre la tasación por encima del precio de compra y qué hacer, ¡no te lo pierdas!

Sociedades de tasación o técnico independiente

Los bancos suelen trabajar con sociedades de tasación y no siempre admiten la tasación de un técnico independiente para dar una hipoteca. Es más, a veces solo admiten unas pocas sociedades de tasación, e incluso a veces no te dan a elegir y la encargan ellos siempre a la misma entidad.

El precio de una tasación de una sociedad suele ser más alto que el de un técnico independiente, porque además de los honorarios del propio tasador están los de la sociedad. La diferencia principal entre una tasación de un técnico independiente y la de una sociedad es que esta la realiza un técnico (también arquitecto o aparejador) habilitado por ella que toma los datos “in situ” y realiza el documento y, además, es comprobada y supervisada por un técnico oficial de las oficinas centrales de la propia sociedad.

Esta supervisión da un plus de confianza a los bancos, pero en la práctica lo que hace es encarecer el gasto de la tasación y/o ajustar demasiado los honorarios del técnico que realmente ha hecho la tasación, con lo que el tiempo que le puede dedicar a la realización del documento es posible que sea inferior al que puede dedicarle un profesional independiente.

Muchas veces los tasadores intentan, consciente o inconscientemente, no realizar una tasación por encima del precio de compra y acercarse a este lo más posible, para evitar problemas al comprador. Esto no es incorrecto, ya que siempre existen unos márgenes en ésta época en la que el valor de los inmuebles ha variado tanto. Además, que mejor valor de tasación que el precio de compra-venta real de la propia transacción, si es acorde con el interés del libre mercado y no hay otros beneficios por detrás.

Valor de tasación por encima del precio de compra

Nos puede beneficiar que el valor de tasación sea ligeramente superior al valor real. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, el banco solo da el 80% del valor del inmueble (tomando el valor inferior entre el de compra y el de tasación). Así, realmente nos darían un porcentaje mayor del valor de compra y podríamos acceder a la transacción.

Aunque a la larga, siempre será peor que sea un valor de tasación por encima del precio de compra, veamos por qué:

• Por un lado, si nos dan más hipoteca tendremos que devolver más dinero y pagar más intereses.
• Hacienda nos puede cobrar más o por lo menos investigar si escrituramos por un valor de compra inferior al de tasación.
• El seguro de la vivienda será más caro.

Tasación por debajo del precio de compra

También puede ocurrir que el valor de tasación esté por debajo del precio de compra. El perjuicio principal en este caso es que el banco te de menos dinero del que necesitas. También te puede dar que pensar que estás haciendo una mala compra o que tal vez podrías pedirle una rebaja el vendedor. Si estos no son problemas para ti, no tienes que temer ningún problema.

Si quieres comprobar el valor de tasación por tu cuenta puedes pedir una valoración inmobiliaria a otro profesional. También existen aplicaciones oficiales de las diversas administraciones autonómicas en las que se puede calcular el valor oficial por que tu inmueble debería tributar a Hacienda.

Por ejemplo, la aplicación correspondiente de la Agencia Tributaria de Galicia. A veces, introducir todos los datos que nos piden es un poco complicado o no disponemos de todos. Estas aplicaciones hacen referencia a los datos que hay en la Dirección General del Catastro, por lo que si estos no son correctos, la tasación estaría falseada. Normalmente, este valor suele estar algo por debajo del valor de mercado. De hecho, si no es así, podemos reclamar y hacer una tasación contradictoria.

Tasación contradictoria

Pero si el valor de compra es inferior al valor de Hacienda y al de la tasación de la hipoteca, Hacienda considerará que el valor de compra no se ajusta al real y hará una tasación complementaria para aplicar los impuestos correspondientes.

Si crees que la tasación de la hipoteca no es correcta, primero ten en cuenta que hay unos márgenes y que una tasación no es una ciencia exacta. Entre tasaciones de sociedades distintas puede haber diferencias del 10% o incluso del 20% y ambas pueden estar bien.

Si realmente te afecta, puedes pedir a la entidad que la corrija, algo poco probable, o volverla a tasar con otra sociedad admitida por el banco, volviendo a pagar. Pero puede ser que realmente estuviera bien y que el equivocado fueses tú, con lo que perderías el tiempo y el dinero. Aunque nos parezca injusto, si la concesión de la hipoteca depende de que la tasación del inmueble dé un valor concreto que no es el real, esto nos puede hacer pensar que la operación no es adecuada o es muy arriesgada tanto para el banco como para nosotros.

¿Qué es una tasación complementaria?

En términos sencillos, la complementaria se asemeja a un ajuste de cuentas. Si, al valorar una vivienda, se trata de una tasación por encima del precio de compra, Hacienda interpreta que el inmueble tiene un valor superior al indicado. En consecuencia, te informarán que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) abonado es menor de lo que debería ser, y te solicitarán amablemente que abones la diferencia correspondiente.