Trámites para vender un piso de segunda mano

¿Y si es heredado o si sobre él pesa un crédito hipotecario? ¿Qué impuestos acarreará la compraventa?

Estas son algunas de las dudas que acechan a quien se plantea vender un piso de segunda mano, una operación de envergadura que, sin embargo, se realiza constantemente.

Cuando se trata de comprar o vender un piso de segunda mano, la legalidad y las regulaciones juegan un papel crucial en el proceso. Es aquí donde entra en juego la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una normativa fundamental en el ámbito inmobiliario en España. La LAU establece las pautas que regulan los contratos de alquiler de viviendas y, en muchos casos, puede tener un impacto directo en las transacciones de propiedades usadas.

¿Cuáles son los trámites para vender un piso de particular a particular?

Tanto es así, que vender un piso de segunda mano es cada vez más habitual, al igual que el aumento de su valor. Y es que, tras registrar fuertes retrocesos, el precio de las casas de segunda mano cerró 2016 con un encarecimiento superior al 4%. Por eso, este puede ser un buen momento para dar el paso y poner a la venta una vivienda usada.

Las razones para hacerlo son muy variadas y pueden llegarle a casi cualquiera por motivos laborales –traslados o nuevas oportunidades-, familiares –descendencia, separaciones, herencias, etc.-, o personales.

Cualquiera que sea la causa que motive vender un piso de segunda mano, conviene estar preparado para cumplir con todos los trámites, antes de que los sustos puedan llegar en el futuro en la forma de impuestos impagados o de reclamaciones por desperfectos que el comprador no hubiera podido percibir en el curso de la operación.

Tramites al vender un piso de segunda mano

Para evitar esos sustos tendrán que darse muchos pasos en la compraventa. Fijar el precio de la vivienda será uno de los primeros. Para ello, será importante tener en cuenta los costes que se derivarán de la operación y la situación del mercado de vivienda usada en la zona en la que esta se ubica, aspecto para el que se puede acudir a la ayuda de expertos.

Si se opta por realizar estas tareas por uno mismo, será también necesario anunciar la venta del inmueble. Para ello existen distintas opciones, bien online o a través de publicaciones especializadas e, incluso, con los clásicos carteles. Atender a los potenciales compradores y mostrarles la casa serán otras responsabilidades a asumir en la venta de un piso.

Sin embargo, los trámites no son tan sencillos puesto que el vendedor tiene además que asegurarse de que cuenta con los siguientes documentos, necesarios para materializar la operación:

• Escritura de compraventa.
• Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Prueba de estar libre de pago en la comunidad de propietarios y, si existen, sus estatutos.
• Certificado de deuda pendiente, si sobre la vivienda pesa un crédito hipotecario.
• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad, en algunos casos.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.

Esta nota simple aporta mucha información sobre la vivienda, como si está libre de cargas o el nombre del propietario. Si el piso que se va a vender es fruto de una herencia pueden generarse dificultades en este punto, puesto que si la identidad del dueño no coincide con la del vendedor, la transacción será problemática.

Por ello, entre los trámites para vender un piso heredado figuran como imprescindibles la aceptación de la herencia ante notario, la satisfacción del pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía, y del Impuesto de Sucesiones y, finalmente, la inscripción de la propiedad en el Registro, para constar como titular de la vivienda. Además, si los herederos son varios, todos deberán estar de acuerdo con la venta.

En estos casos y en general, una vez estén en orden todos los documentos y se haya encontrado comprador, se procederá habitualmente a la firma de un acuerdo previo a la compraventa y, posteriormente, del contrato.

Cuando este es de particular a particular las partes pueden incluir lo que consideren, si bien es recomendable que refleje, entre otros, la identidad de comprador y vendedor; el precio acordado y si el comprador paga una señal, además de adjuntar los documentos enumerados anteriormente.

Aunque, de nuevo, las partes pueden elegir, es recomendable formalizar el contrato ante notario, con el que se procederá a la firma de la escritura pública de la vivienda. Este documento será además necesario para inscribir la casa en el Registro de la Propiedad y que conste de forma oficial el cambio de titularidad.

Impuestos y otros costes

Aunque sobre la venta de vivienda usada no se aplique el IVA, la operación conllevará obligaciones tributarias para el vendedor, quien es responsable del pago de la plusvalía, que varía en cada municipio, a lo que se suma la obligación de declarar vía IRPF la venta si genera ganancias.

Es recomendable que se revisen las ventajas fiscales de aplicación en el momento de la venta, como por ejemplo la exención por IRPF, que puede ser total o parcial, si el beneficio obtenido se dedica a la compra de una vivienda habitual o a rehabilitar esa futura propiedad.

Los gastos que acarreará la compraventa no se quedan ahí, puesto que a ellos se sumarán otros, como el pago de expertos que intervengan en el proceso, así como los que se deriven de la solicitud de los documentos oficiales necesarios para la venta, entre ellos los que se pidan al Registro.

Pero además, otro aspecto que puede sumar a los gastos es la hipoteca, en caso de que no se haya saldado en el momento de la venta. Este es un asunto que deberá atenderse tan pronto como sea posible, tanto para la toma de decisiones, como para la negociación con el comprador puesto que la vivienda no podrá venderse si no está libre de cargas.

Una opción es que el comprador acepte la subrogación y, con ello, el pago de la deuda por abonar. Otra posibilidad es cancelar la hipoteca anticipadamente, para lo que es conveniente explorar con el banco las posibles comisiones, a las que se añadirán como gastos derivados de la compraventa los del notario y el Registro.

Como se ha podido comprobar, son muchos los trámites necesarios para vender un piso de segunda mano, por lo que consultar a un experto que te asesore sobre todos ellos puede agilizar la operación y velar por que esta se ejecute con todas las garantías.