Normativa y requisitos de la impugnación acuerdos comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal ya citada es la que regula los supuestos, legitimización, plazos y particularidades de la impugnación de actos de la junta de propietarios, por lo que es conveniente tenerla presente cuando se vaya a proceder a tal acción.
Esta es una figura jurídica para aquel vecino con derecho a voto que sí acudió a la junta y que estaba disconforme con el objeto de la votación. Es un caso muy típico el del juez que alega que no procede la impugnación del vecino disconforme porque “no salvó su voto”, así que atención con este punto:
Salvar el voto significa estar disconforme con el objeto de lo que se va a someter a votación y manifestarlo y hacer que quede manifiesta en el levantamiento del acta su disconformidad expresa.
Para ello nos sirve el siguiente modelo, que el administrador, secretario o quien se encargue de redactar el acta deberá adjuntar a la resolución tras el recuento de votos:
“Don/Doña XXX hace constar de modo expreso que, al amparo del art- 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, salva su voto al no estar conforme con el acuerdo propuesto, y que vota en contra de su aprobación, manifestando además su intención de impugnar dicho acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios si así fuera necesario”.
Es por esta razón insistimos en la importancia de que no solo es necesario votar en contra, sino mostrar nuestra disconformidad. Así pues, este texto es el que haríamos que el gestor hiciera constar en el acta.
Hay que recordar que:
- Votar en contra sin salvar el voto no nos faculta para impugnar el acuerdo adoptado tras la votación.
- Abstenerse en la votación tampoco nos faculta a poder impugnar judicialmente el acuerdo. La abstención se suma a la mayoría, y un acuerdo adoptado por unanimidad es inexpugnable.
- Si no asistimos o no podemos acudir, hay que delegar el voto y “salvar el voto” por delegación, mediante autorización expresa.
- Si no acudimos y se vota, hay que manifestar nuestra disconformidad por escrito con el acuerdo adoptado en nuestra ausencia, en un plazo máximo de treinta días naturales desde la notificación del acuerdo adoptado.
El plazo para interponer la demanda de impugnación contra el acuerdo de la comunidad de vecinos son:
- Si el acuerdo se ha adoptado en ausencia del propietario: 30 días naturales después de su notificación.
- Si el acuerdo de la comunidad es gravemente perjudicial para la comunidad o para un vecino, tres meses.
- Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, un año.
Una puntualización: la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que aquel vecino que por su ausencia no haya podido ni asistir ni ser notificado fehacientemente del acuerdo adoptado (por carta, burofax, o mediante el tablón de anuncios de la comunidad), tiene hasta un año para impugnar tal acuerdo en los juzgados, salvo que la impugnación se fundamente en no concurrir la mayoría cualificada que se exige en la LPH por la ausencia de su voto.
O sea, que el propietario tiene derecho a recurrir durante el plazo de un año aunque no haya formulado oposición expresa, excepto en el caso que el acuerdo requiera unanimidad para aprobarse.
¿Cómo conseguir una impugnación acuerdos comunidad de propietarios?
La ley no es muy clara cuando habla de que el proceso será admitido siempre que sea “lesivo para los intereses de la comunidad” o que un acuerdo sea impuesto a un vecino “que no tenga la obligación jurídica” de soportarlo. En el supuesto de la votación sobre la instalación de un ascensor en una comunidad que no tenía anteriormente, podemos observar que los vecinos de los bajos no estén interesados en pagar su parte proporcional. Aquí puede darse el caso de querer conseguir la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios.
En el caso de considerarlo lesivo, ¿será considerado lesivo al ascensor o al hecho de querer hacer pagar a quien no lo puede disfrutar?; y en caso de la obligación jurídica, ¿actúa el ascensor en beneficio de la comunidad o es un lujo?, ya que los vecinos cuando entraron a vivir sabían que compraban un quinto o sexto sin ascensor.
La presunción de afán de lucro ilícito (que ocasiona un perjuicio a los demás) en el que fundamentaríamos la demanda es también una posibilidad. Esta presunción alegaría que los vecinos actúan por motivos especulativos, no en beneficio de la comunidad. Quieren ver cómo su piso se revaloriza con la instalación del ascensor para después alquilarlo o venderlo más caro.
Con ello, no les importa cargar a los vecinos de los bajos con el coste de la adquisición, instalación y mantenimiento del ascensor alegando que como es un asunto comunitario, están obligados a pagar por igual, como si de la reforma de unas fachadas que se caen se tratara.
En todo caso, la intervención de un abogado y un procurador en el procedimiento es obligatoria para este menester, y además será el abogado quien evaluará la situación y determinará si procede según los supuestos legales, si es viable en el juicio y si tiene posibilidades de que obtenga una sentencia favorable.
Pero ¿quién está legitimado para solicitar la interposición de la impugnación contra la junta de propietarios, en qué plazo y forma?
Además de la casuística o supuestos válidos para poder interponer la demanda de impugnación del acuerdo de la junta de propietarios, hay que saber si uno puede interponerla, si está legitimado.
La ley establece estos principios bien claros:
- Que sea un vecino con derecho a voto y haya asistido a la reunión de la junta de propietarios (y haya votado en contra, por supuesto) y que haya manifestado su expresa oposición.
- Que sea un vecino con derecho a voto y que no haya asistido o podido asistir a la reunión de la junta de propietarios, pero que el acuerdo sea lesivo para sus intereses o le cause perjuicio.
En ese caso debe presentar un escrito de disconformidad primero al gestor, manifestando su discrepancia y el hecho de que no pudo emitir su voto al estar ausente y no haber delegado su voto a ninguna otra persona, o porque simplemente tuviera desconocimiento de que se iba a discutir ese punto en el orden del día.
Es un caso típico de los propietarios que alquilan el piso y el inquilino (que no tiene derecho a voto si no es por delegación de su casero) no les informa de que se va a desarrollar una reunión.
¿Cuándo solicitar una impugnación acuerdos comunidad de propietarios?
El procedimiento comienza cuando se manifiesta el desacuerdo y la oposición frontal al resultado. La impugnación del acuerdo de la junta de propietarios debe acreditarse con el acta donde figura nuestro voto en contra en la decisión. Dado que se trata de una resolución democrática, la única opción ante el manifiesto desacuerdo, será acudir a medidas legales para que un juez impugne la decisión.
Lógicamente, no todos los acuerdos de la comunidad de vecinos pueden impugnarse. Si cada vecino pudiera impugnar todo acuerdo anunciado, debatido y votado por los vecinos, la base democrática de la adopción de acuerdos no serviría para nada. Siempre habría impugnaciones porque siempre hay desacuerdos entre tanta gente.
La Ley de Propiedad Horizontal lo explica en su artículo 18. Se establecen tres supuestos en que los actos adoptados por la comunidad se puedan solicitar su impugnación a un juez:
- Que el acuerdo adoptado implique fraude de ley (o sea, sea ilegal) o contrario a lo que se establece en los estatutos de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, decidir quién tendrá derecho a voto y quién no a partir de la celebración de la junta.
- Que el acuerdo adoptado sea lesivo para el interés general de la comunidad y que esa lesión al interés general sea en beneficio de uno o más vecinos. Por ejemplo: decidir que la comunidad abandona el pago de toda deuda contraída con una administración, un banco, una entidad privada que le prestó servicios, etc., o dictaminar que una zona de uso común como la piscina comunitaria la use solo un vecino en particular.
- Que el acuerdo adoptado entrañe un perjuicio grave para algún vecino que además no tenga la obligación legal de soportarlo, o que haya sido aprobado por los vecinos con abuso de derecho.
Si la comunidad quisiera instalar un ascensor en contra de nuestra voluntad pero nos exige contribuir al gasto, nos acogeríamos al tercer supuesto alegando que “se nos ha obligado a aportar capital de forma indebida para satisfacer los intereses especulativos de unos vecinos que quieren ver cómo su piso sube de valor por la instalación del ascensor".
El juez decidirá, en todo caso, si procede la impugnación según estos supuestos y si admite nuestra demanda, independientemente de si nos da o no la razón sobre el fondo del asunto.
¿Qué es la impugnación acuerdos comunidad de propietarios?
La junta de propietarios es un órgano colegiado y ejecutivo de la finca donde tenemos el domicilio (habitual o no), que se reúne un mínimo de una vez al año y que está constituida por su presidente, vicepresidente (si es el caso), secretario y tesorero, más los vocales.
Generalmente, la junta la convoca el presidente por medio del administrador, quien puede hacer las veces de abogado si la junta (o uno de sus miembros) debe acudir a los tribunales por una denuncia o una impugnación de la junta de propietarios. Este caso puede darse cuando se desea invalidar los resultados de una votación.
La junta de propietarios sigue un orden del día de la reunión para tratar varios temas que afectan a la finca y convivencia vecinal. De estos puntos a tratar en el orden del día se adoptan acuerdos por votación.
Estos acuerdos serán redactados por el administrador, que levantará acta de la reunión con todos los puntos tratados y los acuerdos adoptados. Con ello se emitirá un documento escrito con el acta de la convocatoria a cada uno de los vecinos días después de la reunión.
Es posible que uno de estos acuerdos afecte a uno o a más vecinos, o que simplemente uno de ellos no esté de acuerdo con lo adoptado por la comunidad. En ese caso, el vecino tiene la facultad de solicitar la impugnación de un acuerdo. Impugnar significa solicitar que un juez invalide lo que se ha aprobado por la junta de vecinos.
Dicho de otro modo: interponer una demanda ante el juzgado que corresponda, a fin de que el juez competente declare que el acuerdo adoptado por la junta de propietarios no procede. Se hará vía sentencia judicial (razona y fundamentada jurídicamente), y de ser así, no se podrá llevar a cabo el acuerdo referido.
Pongamos un ejemplo que nos ayude a comprender: somos vocales de una junta de propietarios de una finca y en el orden del día está la propuesta de un vecino del sexto piso para la instalación de un ascensor. Este vecino aporta documentación del ayuntamiento sobre un programa de subvenciones en el que el consistorio contribuiría con hasta un 40 % de los costes de la instalación.
Pensamos que es una buena idea para los vecinos de arriba, pero nosotros vivimos en los bajos y las reformas no nos reportan ninguna ventaja. De esta manera, verbalizamos nuestra posición favorable a acogerse a esta subvención, siempre que no nos incluyan en el presupuesto a pagar.
En cambio, el vecino que presenta el proyecto y otros tantos de viviendas de pisos superiores al tercero se muestran favorables al proyecto. Aducen, entonces, que como somos parte de la comunidad y esto es un “beneficio general”, también tenemos que aportar nuestro dinero para financiar el proyecto.
La moción se somete a votación y, excepto el vecino del entresuelo y nosotros, todos votan que sí. Por lo tanto, queda aprobado por mayoría y así lo hará constar el administrador en el informe de levantamiento del acta de la junta.
Cuanto cuesta impugnación de acuerdos comunidad de propietarios
La impugnación de acuerdos de una comunidad de propietarios es un recurso legal que permite a los copropietarios oponerse a decisiones tomadas en una junta que consideran contrarias a la ley o a los estatutos de la comunidad. El proceso puede surgir por distintas causas, como la no convocatoria de todos los propietarios, la adopción de acuerdos perjudiciales para la comunidad o que supongan un abuso de derecho.
Los costes asociados a este proceso varían. Principalmente, se deben tener en cuenta los honorarios de un abogado, que rondan los entre 600 y 1.200 euros, y de un procurador, si el valor de la reclamación es superior a 2.000 euros, sumando aproximadamente entre 150 y 300 euros. Además, pueden incurrirse en gastos adicionales si se requiere de un administrador de fincas o un perito, y las tasas judiciales, las cuales dependerán de la cuantía del procedimiento.
Los plazos para impugnar son estrictos, y se deben interponer las acciones judiciales en un plazo de tres meses para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, o de un año si se trata de acuerdos gravemente perjudiciales o adoptados con abuso de derecho, contando a partir de la adopción del acuerdo. Este proceso no solo busca la anulación del acuerdo impugnado, sino también proteger los derechos y participación de todos los propietarios en la toma de decisiones.
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