Normativa y requisitos del proyecto rehabilitación fachada
–Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. La Ley de Ordenación de la Edificación regula los aspectos esenciales de la edificación en nuestro país. Establece las obligaciones y las responsabilidades de los agentes que intervienen en la edificación, de manera que se garantice y asegure la calidad que la sociedad demanda. Unos estándares que deben cubrirse tanto por confort, como por seguridad y sostenibilidad.
–Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. El Código Técnico de Edificación establece las normas que debemos seguir a la hora de edificar, con el objetivo de cubrir las exigencias de calidad de los edificios: protección, seguridad, calidad y desarrollo sostenible. El Código Técnico de Edificación es el que establece las obligaciones en materia de eficiencia energética en tu edificio. En el Anejo I de este texto encontramos toda la documentación e información indispensable que debemos incluir en nuestros proyectos de rehabilitación de fachadas.
–Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Estas dos importantes leyes abundan en las cuestiones de la edificación, usos del suelo, responsabilidades y derechos de usuarios en la construcción y edificación, pero también en el importante apartado de la rehabilitación de edificios y la inspección de evaluación de la edificación (IEE).
-Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. La estructura, los materiales y el estado de conservación de una fachada tienen gran importancia en la eficiencia energética del edificio. Y dicha eficiencia es un baremo que, según el Código Técnico de Edificación, puede determinar la necesidad, o no, de una rehabilitación de la fachada. Considerando esto, un repaso de esta ley te ayudará a comprender estas necesidades y a conseguir que tu edificio consiga una certificación energética notable con fachadas ventiladas y sanas. Ahorra energía y ahorra dinero.
Es importante que prestes atención a la legislación de tu comunidad y de tu municipio, pues pueden añadir detalles técnicos y exigencias de interés que podrían afectar al desarrollo de tu proyecto de rehabilitación, y a la posterior obra en la fachada. Al igual que es importante cumplir con las disposiciones legales estatales, igualmente debes prestar atención a los requisitos y obligaciones de tu ayuntamiento y autonomía.
Además, municipios y comunidades autónomas suelen ofrecer con cierta periodicidad subvenciones para ayudar a los vecinos en la rehabilitación de sus inmuebles, algo que sin duda agradecerás a la hora de acometer la rehabilitación de tu fachada. Atiende a las novedades al respecto para poder acceder a esas subvenciones, no llegues tarde si las deseas aprovechar y presenta bien tus solicitudes.
¿Qué es el proyecto rehabilitación fachada?
El paso del tiempo se hace notar y las fachadas son la primera «línea de defensa» del edificio ante el clima. Deben resistir viento, polvo, humos (que pueden ser corrosivos), la dureza del sol del verano y la humedad, la lluvia y la nieve. Y cada edificio se ha construido con ciertos materiales o siguiendo cierta normativa de edificación que, a lo mejor, en su momento no exigía lo mismo que ahora en materia de aislamiento o estructuras.
Una de las mayores obras a las que se puede someter un edificio es la rehabilitación de su fachada. Esto puede ir mucho más allá de una capa de pintura, sobre todo en los edificios que tengan más de 20 años, que necesitan un mantenimiento y un cambio, o la mera instalación, de los materiales de aislamiento.
Por eso, llega el momento en el que tu edificio necesitará un buen repaso, y para eso es necesario hacer el proyecto de rehabilitación de la fachada. El proyecto se redacta en caso de ser necesaria una obra mayor, es decir, una obra compleja que requiere la experiencia y el conocimiento de un técnico especialista, como es el ingeniero o el arquitecto. Estos son los encargados de proyectar la rehabilitación y preparar convenientemente este documento.
La rehabilitación o reforma de una fachada alarga la vida útil del inmueble, mejora las condiciones de habitabilidad, arregla desperfectos y también previene de otros que se puedan producir. Rehabilitar la fachada puede ser una necesidad o una obligación, pero sea como sea, necesita del proyecto de rehabilitación.
Este proyecto es necesario porque la magnitud de una obra como la rehabilitación no se puede dejar a la ligera. Necesita un estudio profesional y, después, necesita un permiso municipal. Algo que solo se podrá conseguir con el preceptivo proyecto. Este es un documento técnico que define el diseño y la ejecución de la obra que el edificio necesita, sea para mejorar la fachada o para reconstruirla.
Como la rehabilitación o reconstrucción de un edificio puede ser todavía más integral, y afectar al conjunto o parte importante del inmueble, el proyecto de rehabilitación de la fachada puede formar parte del proyecto de rehabilitación del edificio, que es el documento técnico que abarca toda la reforma.
Además, aunque es posible que la fachada en cuestión esté en relativo buen estado, y que a primera vista no necesite una rehabilitación, quizá esté en una situación de reforma obligatoria por ley. Esto es así desde finales del año 2006, momento en el comienza la obligatoriedad de instalar aislamiento térmico mayor de ciertos mínimos, a partir de un determinado tamaño.
¿Cómo conseguir un proyecto rehabilitación fachada?
En los proyectos de edificación es usual necesitar anteproyecto, proyecto básico y proyecto ejecutivo. En el anteproyecto, el proyectista expondrá los aspectos fundamentales de la obra y hará un avance del presupuesto. En el proyecto básico se definen las características generales de la obra y sus prestaciones, así como las soluciones que se pueden aportar en la fachada en cuestión. Este proyecto preliminar sirve para conseguir la licencia municipal de obras, pero no para poder empezarlas.
El proyecto ejecutivo de rehabilitación de fachada, esta vez sí, te permitirá iniciar las obras en la fachada una vez sea aceptado por la Administración. El proyecto ejecutivo amplía al proyecto básico y define la obra en su totalidad. Una vez redactado, pasará al colegio oficial al que pertenezca el proyectista, donde será convenientemente visado. A continuación, pasará a la Administración local para su revisión, y entonces se te concederán los permisos y licencias de obra que necesitas.
Dicho esto, conviene señalar que en la rehabilitación de fachadas es posible unificar y redactar en una sola vez los proyectos básico y ejecutivo.
El proyectista encargado de redactar el proyecto debe ser un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, como norma general, y solo un arquitecto en el caso de fachadas de viviendas. Este puede ser un profesional independiente o formar parte de una empresa especializada en rehabilitaciones.
El proyecto deberá contener:
a) Una memoria. Constará de:
–Memoria descriptiva. Se señalarán los agentes implicados (promotor, proyectista y otros técnicos), información previa (normativa, emplazamiento, antecedentes…), descripción del proyecto (descripción del edificio, relación con el entorno, usos característicos y usos previstos, cumplimiento de la normativa…) y las prestaciones.
–Memoria constructiva. Describirá pormenorizadamente los elementos de la fachada y justificará las soluciones que se desean aplicar en esta.
–Justificación del cumplimiento del Código Técnico de Edificación. Justificación de seguridad y protección (estructural, de utilización, en caso de incendio…), ahorro de energía, protección acústica y otros aplicables.
–Justificación del cumplimiento de otros reglamentos aplicables en el caso de la fachada.
b) Planos. Aparte de los de la propia fachada y sus detalles, de emplazamiento, de localización, de urbanización, de secciones, de estructura, de instalaciones… Todos los que hagan falta que sean relevantes para la obra de rehabilitación.
c) Anejo de la memoria. Tantos anejos como sean necesarios para definir y justificar la obra de la fachada.
d) Pliego de condiciones. Contratos implicados y cláusulas administrativas sobre la ejecución de la obra.
e) Mediciones. Las descripciones técnicas necesarias para la especificación y valoración.
f) Presupuesto. Se indicará el aproximado y el detallado.
La magnitud del proyecto determinará su precio. El coste de la rehabilitación es el llamado presupuesto de ejecución material (PEM), al que deberás sumar ciertas partidas:
–Tasas administrativas: dependen de cada ayuntamiento, pero suelen ser un 2 % del PEM.
–Los honorarios del proyectista (un 4 % del PEM).
–Los impuestos (un 4-6 % del PEM).
Periódicamente la Administración autonómica ofrece ayudas para obras de rehabilitación. No dudes en acudir a ellas en el periodo de vigencia. Además, a este tipo de obras se les asigna un tipo de IVA reducido del 10 %.
¿Cuándo solicitar un proyecto rehabilitación fachada?
Lo más usual es que las fachadas antigüas necesiten una rehabilitación, pero también puede ser una obra que deba realizarse en edificios más modernos. Esto puede ser debido a algún problema estructural, desperfecto inesperado, accidente o cualquier otra causa que suponga un riesgo para habitantes, usuarios o el propio inmueble.
En lo que respecta a las necesidades de eficiencia energética del edificio, es recomendable realizar la rehabilitación térmica en los edificios de más de 20 años, y/o en aquellos que no estén suficientemente aislados. En este sentido, el Código Técnico de la Edificación obliga desde 2006 a efectuar la rehabilitación térmica de las fachadas de las casas. ¿Siempre? No, no en todos los casos. Será obligatorio aislar por encima de unos mínimos concretos en caso de que se vaya a modificar, reformar o rehabilitar una superficie que supere el 25 % del total de los cerramientos del edificio, si es que este tiene una superficie útil mayor de 1000 m².
Las obligaciones de rehabilitación térmica responden a los nuevos requerimientos de sostenibilidad y protección medioambiental. Un edificio bien aislado tiene mayor eficiencia energética, por ello conserva mejor el frío o el calor. Y, por tanto, consume menos energía en climatización (hasta un 50 %). Es un ahorro económico y de combustibles.
No todas las obras son una rehabilitación en el «sentido normativo» y por lo tanto no todas necesitarán cumplir los requerimientos de forma y contenido de un proyecto de rehabilitación. Además de los criterios mencionados arriba, ¿cuándo debes solicitar un proyecto de rehabilitación? A efectos de la ley, se entiende por rehabilitación la obra que se haga para aportar seguridad constructiva al edificio, en este caso la de la fachada (garantizando así su resistencia mecánica y estabilidad).
También se considera restauración de fachadas la obra que busque mejorar las condiciones básicas, suprimir barreras y promover la accesibilidad. Además, la fachada estará en rehabilitación si, estando en un edificio de viviendas, el objetivo es modificar la parte destinada a vivienda, o cambiar el número de estas, o incluso si se trata de remodelar un edificio sin viviendas con el objetivo de crearlas.
La rehabilitación de la fachada no pone el contador «a cero» respecto a las inspecciones técnicas periódicas, que deberán seguir haciéndose. Esto es así excepto si la rehabilitación forma parte de un proyecto de rehabilitación integral del inmueble. En este caso, la reforma ingresará en el registro del edificio y se le comunicará a la propiedad la fecha límite para pasar el próximo informe de inspección (que es de 40 años).
Antes de obtener el proyecto, lo normal es que el proyectista encargado de la rehabilitación de la fachada necesite de cierta documentación que deberías preparar para facilitar todo el trabajo.
Existe información y documentación de inclusión obligatoria, y otra que, sin serlo, se recomienda aportar.
También debes considerar los periodos en los que las Administraciones autonómicas ofrecen ayudas para la rehabilitación. Una circunstancia y un momento que, sin duda, conviene marcar en el calendario.
Cuanto cuesta proyecto de rehabilitación de fachada
La rehabilitación de una fachada es una tarea fundamental para mantener o mejorar la estética, la eficiencia energética y la seguridad estructural de un edificio. El coste de un proyecto de rehabilitación de fachada puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores como la superficie a intervenir, la localización del inmueble, la existencia de patologías específicas y la necesidad de andamios o medios auxiliares.
En términos generales, el precio de un proyecto de este tipo puede oscilar entre 750 y 4.500 euros, aunque estos costes pueden aumentar en función de la complejidad y especificaciones técnicas requeridas. El proceso se inicia con el diagnóstico de la fachada, seguido de la redacción del proyecto de rehabilitación que incluye memoria, planos, presupuesto y pliego de condiciones. Una vez aprobado el proyecto, se puede proceder con la ejecución de las obras.
Es fundamental contar con el apoyo de profesionales cualificados para garantizar que la rehabilitación cumpla con la normativa vigente y con las expectativas de rendimiento y durabilidad. Invertir en un proyecto de rehabilitación adecuado no solo mejora la imagen del inmueble, sino que también puede revalorizar la propiedad y contribuir al ahorro energético a largo plazo.
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