Una de las clases de suelo más importantes en España es el suelo urbano o, lo que es lo mismo, el suelo en ciudad. Dentro de este tipo de suelo concurre una doble clasificación: el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado. ¿Cuáles son las diferencias entre una y otra?
En el procedimiento urbanístico español, las libertades de los propietarios del suelo obedecen a la clasificación del planeamiento urbanístico. O dicho de otra forma, cada propietario no podrá hacer en su parcela lo que quiera, sino lo que la ley le permita.
¿Qué es?
El suelo urbano no consolidado es aquel en el que se prevén operaciones de renovación urbana en un futuro. Es decir, son partes de la ciudad que no están edificadas. Aún así el planeamiento urbanístico las considera potenciales para la creación de nuevos edificios, nuevos viales, zonas verdes, equipamientos, dotaciones, etc.
El suelo urbano consolidado sería el incluido ya dentro de la ciudad: parcelas dentro de la ciudad ya urbanizada y que automáticamente contaría con permiso para poder edificar en él. Las diferencias entre estos dos tipos de suelo son esenciales. En el suelo urbano consolidado, el dueño tiene potestad para edificar directamente, lógicamente previa obtención de la licencia correspondiente. Como obligación tendría que ceder los terrenos que estuviesen fuera de las alineaciones con el propósito de reglar o aumentar las calles, así como el deber de rematar la urbanización para transformar la parcela en solar.
En el suelo urbano no consolidado las obligaciones son mucho más tediosas y costosas, ya que, en primer lugar, se debe ceder al ayuntamiento aproximadamente el 10% (dependiendo de cada ayuntamiento) del aprovechamiento existente en el perímetro, urbanizar totalmente (es decir, construir todos los elementos previstos en el planeamiento) y tramitar un proyecto que haga posible que se cumplan los derechos y deberes de todos los propietarios incluidos dentro del polígono.
Por tanto, el propietario de suelo urbano no consolidado solamente tendrá derecho a construir sobre su parcela cuando cumpla con todas las obligaciones descritas anteriormente.
Valoración del suelo urbano no consolidado
El suelo urbano no consolidado va a estar en manos de de la aprobación de un Plan para que se pueda considerar como competente para la construcción y lograr un permiso de obras. Esto a veces puede demandar que varios propietarios se pongan de acuerdo o la aprobación de un determinado plan por el ayuntamiento.
Es preciso ir con cuidado con terrenos ubicados en zonas catalogadas como suelo urbano no consolidado, ya que nos podemos chocar con que nuestro proyecto quede parado varios años a la espera de la resolución urbanística positiva.
La valoración de este tipo de suelos es bastante difícil dados los inconvenientes que se pueden presentar. Lo más recomendable es estudiar cada caso concreto, y fijarse en terrenos de similares características, su precio de mercado y la demanda existente en la zona. A partir de ahí nos haremos una idea del valor del suelo ante el que estamos.