Desde junio de 2013 el certificado energético es obligatorio siempre que se vaya a vender o alquilar un inmueble. Pero existen algunas excepciones en las que no es necesario expedir este certificado.
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Índice de contenidos
Exoneración del certificado energético
Para conocer si en una operación de compraventa o alquiler de un inmueble no se está obligado a acompañar la operación con el consiguiente certificado energético que exige el Real Decreto 235/2013, hay que recurrir precisamente a ese texto legislativo en el que están recogidas todas las excepciones del certificado energético.
Es decir, se puede renunciar al certificado energético en algunos casos, pero eso no quiere decir que esté prohibido que se realice. En el caso de que el estudio energético sea clave para hacer decidir a un comprador (por ejemplo, para demostrarle que gastará menos en facturas de suministro), recomendamos obviar las excepciones y realizar el estudio.
Estado ruinoso del inmueble
Salvo que se especifique lo contrario, si el inmueble tiene amenaza de ruina o caída, el hecho de no poder realizar las mediciones de manera correcta y fehaciente ya es razón de sobra para la exención.
Un caso típico es un edificio al que le faltan la mitad de los cerramientos, donde no existe ningún generador de Agua Caliente Sanitaria (ACS) y que presenta deficiencias muy graves si lo analizamos desde el punto de vista de un informe de ITE (que determina si el edificio se encuentra o no en buen estado y si es seguro).
Reformas
Los edificios que se compren para realizar reformas en ellos (o para su demolición) también están exentos del certificado energético. Esto es así porque una vez se realicen las reformas, las nuevas características de la vivienda supondrán un cambio en el nivel de consumo energético y de emisión de CO2 del inmueble. Es decir, requerirá de un certificado energético nuevo.
Por ejemplo, cuando para conseguir el mínimo de habitabilidad o funcionalidad del inmueble hay que añadir la anteriormente mencionada instalación de ACS o realizar una reforma integral que afecte de manera generalizada a todos los elementos constructivos.
Edificios catalogados o protegidos
Los edificios catalogados o protegidos también están exentos del CEE, salvo en casos en los que se desee acometer una reforma adecuatoria a la normativa.
Por ejemplo, en un local en planta baja de una tienda en el centro histórico de una gran ciudad, se tiene que cumplir un estándar para el proyecto de apertura que es un compendio de una decena de Reglamentos Técnicos.
En resumidas cuentas, la exención sólo es válida si no hay necesidad de hacer intervención arquitectónica (que por otra parte, tampoco podría permitirla la ley en muchos casos).
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Alquileres vacacionales
El Real Decreto establece que también están exentos los inmuebles que se usen menos de cuatro meses al año y que gasten menos del 25% de energía que lo que se gastaría si se utilizase durante todo el año, por lo que se puede entender que algunas viviendas destinadas al alquiler vacacional quedan exentas. Conviene guardar todas las facturas correspondientes de suministro y tener un control de ese porcentaje para evitar pasarse a los tres meses.
Edificios religiosos, industriales, militares o agrícolas
Los edificios religiosos o destinados al culto, así como los edificios industriales, de la defensa y agrícolas están exentos de la obligatoriedad del certificado energético.
Solamente los edificios industriales están sujetos a una casuística que puede causar confusión. La parte de oficinas de los mismos sí que hay que certificarlas, y a pesar de que el resto de la nave no cuente como superficie útil, sí cuenta como espacio-influencia para realizar los cálculos de cerramientos y particiones respecto al espacio de oficinas.
Por tanto, recomendamos tener esto en cuenta en los presupuestos, porque realizar un CEE de unas oficinas de 80 m2 dentro de una nave de 1000 m2 tiene que tarifarse bastante más que un CEE estándar de un local de 80 m2.
Edificios aislados de menos de 50 m2
Artículo del Real Decreto que en su día generó innumerables controversias por la indefinición del mismo, hasta que el alud de preguntas reveló la verdad: si quieres vender o alquiler una unifamiliar o un local aislado de menos de 50 m2, estás exonerado de tramitar el certificado energético.
Esto no vale para un piso de menos de 50 m2 en un edificio, por mucho que su diseño arquitectónico le dé total independencia de los otros inmuebles (recuerda las casas cubo experimentales de Rotterdam, por ejemplo, u otros prototipos de los años 60 y 70).
Construcciones provisionales para menos de dos años
Por último, quedan exentas aquellas construcciones provisionales que se vayan a usar solo durante un plazo de dos años o inferior.
Normalmente es el licenciado en derecho o el notario quien se encarga de redactar el documento de exoneración o de renuncia de certificado energético que debe firmar el técnico, aunque en muchos colegios profesionales ya se han adelantado a esta necesidad y proporcionan modelos e impresos a los colegiados para que ellos mismos los adapten a cada expediente.
