Informe técnico estructural de una vivienda antes de comprarla

Se trata de dar respuesta a las cuestiones principales del informe técnico estructural, así como la pauta de comportamiento más común ante la compra de un inmueble. Modificar la estructura cuanto antes siempre soluciona los problemas posteriores.

¿Cuándo se suele solicitar un informe estructural?

En bastantes ocasiones, los clientes se enamoran de una vivienda unifamiliar o un piso. Las imágenes teñidas por el HomeStaging de la página web son un flechazo, conciertan rápidamente cita con el propietario o la agencia inmobiliaria para «una primera cita», y una vez han visto cada una de las habitaciones, tienen claro que ésa es la vivienda (la chica) de sus sueños, y que le van a proponer matrimonio con la dote que pide el propietario.

Pero he aquí que una vez se empiezan los papeleos (los preparativos de la boda), los compradores descubren que en un pilar medio escondido en un cuarto de calderas, asoma una especie de óxido extraño. Y la obnubilación del enamoramiento da paso a una repentina desconfianza. ¿Y si la chica con la que vamos a casarnos tiene algo que ocultar?

Aquí es donde entramos los arquitectos. Los sentimientos de amor y enamoramiento hacia una vivienda son muy fuertes, y los posibles compradores no pueden resistirse a sus encantos. Por tanto, le piden a los padres de la vivienda (la chica) que pase un pequeño reconocimiento médico. El doctor en medicina es el arquitecto, que estetoscopio en ristre, auscultará al presunto enfermo. En este caso, analizará el pilar con óxido con una pequeña cata, prueba de fenoftaleína, análisis clínico en laboratorio para detectar la enfermedad de la aluminosis, (que afecta a edificios de los años 60 y 70). El arquitecto emitirá su diagnóstico y, si el edificio está enfermo, recetará algunas medicinas para sanarlo. Febrífugos, sustitución del hueso o un seguimiento. ¡No iba a remitir el amor por una enfermedad! ¿No se dice en los votos matrimoniales que hay que estar allí en la salud y en la enfermedad? Pues eso.

Partes de un informe técnico estructural

Un informe técnico estructural se compone de las siguientes secciones, muy similares a las de una Inspección Técnica de Edificios:

1. Datos burocráticos del inmueble (dirección, referencia catastral, propietario, posible comprador)
2. Razones por las que se redacta el informe. Deben indicarse todos los condicionantes previos.
3. Datos físicos y constructivos del inmueble.
4. Descripción de la estructura en todas sus fases: isostática o hiperestática; de hormigón, metálica o ladrillo; medidas (luces, dimensiones vigas, pilares, armados…); planos explicativos u orientativos.
5. Descripción de las patologías detectadas (lugar y tipo).
6. Relación conjunta de las patologías detectadas. Es decir, el edificio funciona como un organismo en el cual todas sus componentes interaccionan entre sí. Qué foto general tenemos del estado del edificio.
7. Diagnosis general, yendo desde el detalle a la mencionada «foto de grupo».
8. Métodos de reparación de las patologías detectadas.

Formas de verificar la estructura de un inmueble

La verificación estructural de un inmueble se puede realizar de dos maneras, y ambas incluso se pueden combinar:

a) Recálculo de la estructura con todos los datos aportados en las mediciones que se indican en el punto 4) y constatar que el edificio aguanta, tiene fatiga estructural o está al borde del colapso

b) Catas a pie de obra con métodos químicos o disruptivos. Las primeras se ejemplifican en las típicas muestras para testear la presencia de aluminosis. Los segundos podrían en algunos casos suponer una evacuación provisional del inmueble, ya que se retira material que está sometido a un proceso de carga para llevarlo al límite en el laboratorio, y mientras se sustituye en obra por un elemento sano.

Una vez realizado el informe estructural, los posibles compradores tendrán todos los datos posibles para decidir si apuestan por «la chica de sus sueños», buscan otra pareja en otra sala de baile, o deciden volver al mundo de la soltería o «singles» yendo de piso en piso de alquiler. Por mi experiencia al respecto, he detectado que el 95% de los clientes que solicitan un informe de este tipo (no solamente estructural, sino en general) de una vivienda que quieren comprar, al final se echan atrás sin siquiera haber contratado los servicios, porque no desean gastar dinero en una vivienda que no están seguros de adquirir. Esto refleja una mentalidad que debería corregirse entre todos. Una buena inversión hecha a tiempo, con negociación además pactada con el propietario, que podría costear parte de la misma al ser parte interesada, solucionaría muchísimos problemas postventa cuando se descubren patologías que se podrían haber solucionado a tiempo.