Peritación de patologías constructivas

La naturaleza de un peritaje de patologías constructivas depende del criterio del técnico que lo elabora, ya que no existe ninguna norma a la que seguir.

Informe de patologías

Antes de empezar voy a distinguir entre lo que se entiende por informe técnico, lo que es un dictamen o lo que conocemos como peritaje.

Un informe es un documento en el cual el técnico expone las patologías o circunstancias que observa durante el reconocimiento efectuado, sin que se emita ninguna opinión técnica, es decir, es un documento descriptivo.

Un dictamen es un documento en el que, además de exponer las patologías o circunstancias observadas, se emite opinión técnica sobre sus causas, origen, reparación y valoración estimativa de ésta.

Un peritaje es cualquiera de los documentos mencionados que se utilice como prueba pericial.

Objeto del peritaje

Los peritajes se dan en distintos ámbitos y sobre diferentes temas. Concretamente este escrito versa sobre los peritajes de patologías constructivas de las edificaciones.

Así pues, las patologías constructivas de los edificios se encuentran en las distintas partes de los mismos:

• Cimentación
• Estructura (muros de carga, pilares de hormigón, metálicos…, bigas, forjados…)
• Cerramientos (fachadas, cubierta… y sus elementos: ventanas, balcones…)
• Acabados interiores (pavimentos, tabiques, enyesados…)
• Instalaciones (electricidad, agua, saneamiento, climatización, energía solar…)

El objeto del peritaje viene dado por el solicitante del mismo, que es quien debe indicarnos cuál es el problema o problemas sobre los que se discute.

Metodología de peritación de patologías

Para la realización de un peritaje el perito puede solicitar cuánta documentación, pruebas o catas necesite para determinar el origen de las patologías. Así pues, será distintas las pruebas necesarias para una humedad, que para unas grietas o cualquier otro problema.

Una vez realizadas la visitas necesarias para determinar el alcance del problema, obtenidas las pruebas o catas necesarias y la documentación, el perito puede proceder a determinar el origen del problema y su causa, proponer una solución y estimar una valoración del coste de la reparación propuesta.

Habitualmente también se hace una revisión de defectos de la construcción en viviendas de nueva construcción para poder garantizar que la construcción no sufrirá ninguna patología en un breve periodo de tiempo.

Algunas patologías

Aunque la casuística es muy diversa, algunas de las patologías que más se repiten en los edificios y casas son las humedades, las grietas, la suciedad, las deformaciones y la oxidación. Estas patologías suelen descubrirse cada cierto tiempo cuando se realiza una inspección técnica del edificio, pero también pueden ir surgiendo aleatoriamente. Vamos a hablar un poco de cada una de ellas:

• Humedades

Es una de las patologías más repetida. Una humedad puede ser de distintos tipos, pero tienen una cosa en común: en mayor o menor grado repercuten en el empeoramiento de las condiciones de salubridad de los edificios y viviendas. En general distinguimos entre:

1. Filtración: humedades producidas por la entrada de agua. Se distinguen porqué provocan una mancha que se expande a partir del punto de entrada de agua
2. Condensación: humedades producidas por la condensación de la humedad del aire en contacto con un paramento cuando se produce el punto de rocío. Se distinguen por manifestarse en forma de pequeñas manchas de color negro-oscuro (por la aparición de hongos)
3. Capilaridad: humedades producidas por la ascensión del agua a través de los poros capilares de los materiales. Estas humedades provocan eflorescencias y desconches de la pintura de las partes bajas de las paredes en contacto con el suelo, es decir, con la humedad

• Grietas

Hay multitud de grietas y fisuras. Es importante distinguir entre las que pueden considerarse patologías (tiene repercusión estructural, pueden producir desprendimientos, etc.) y las meramente estéticas.

Primero hay que diferenciar una fisura de una grieta. A mi entender una grieta es una herida que sangra, mientras que una fisura se puede asimilar a un simple rasguño.

El origen de las grietas puede ser estructural (flechas de forjado, asientos de la cimentación…), de dilatación térmica (diferente coeficiente de dilatación entre materiales, última planta sometida a mayores condicionantes térmicos, etc.), de mala ejecución material (atraque de tabiques en el forjado de manera demasiado frágil…), etc.

• Suciedad

Aunque en sí no es una patología, la falta de mantenimiento y suciedad de algunos edificios puede repercutir en un problema y una mayor degradación de estos. La solución es tan fácil como realizar un correcto mantenimiento y limpieza  de los distintos elementos que lo componen (sobre todo fachadas).

• Deformaciones

Las deformaciones (que muchas veces son el origen precisamente de humedades y grietas) son otra de las patologías habituales en la construcción.

Fundamentalmente suelen darse deformaciones en los forjados (que son los elementos horizontales i, que por razón de sus dimensiones, son los más expuestos a las deformaciones por flexión). Aunque también se dan deformaciones en muros de contención, pilares, etc.

Es importante diferenciar entre una deformación que ya no esté activa y una deformación que aún esté activa, ya que tanto el alcance del problema como el coste de reparación puede variar de forma considerable (si ya no está activa ya no hará falta reparar su origen, mientras que si aun se está deformando sí que habrá que repararlo).

• Oxidación

Otra de las patologías habituales por falta de mantenimiento es la oxidación de los elementos metálicos de los edificios.

Aunque es un proceso largo, es importante reparar en ello, pues la oxidación se “come” literalmente a los elementos metálicos, llegando a comportar situaciones peligrosas si esta merma de material se produce en pilares, barandillas u otros elementos que puedan comprometer la resistencia del edificio o la seguridad de las personas.

En todo caso, siempre es recomendable acudir a un experto cuando detectemos un problema de patología en los edificios para que nos diagnostique su alcance i nos proponga una solución. Además, es importante la cultura del mantenimiento para que nuestros edificios duren muchos años en buen estado.