¿Cuándo solicitar una constitución comunidad de propietarios?
Por lo general, en los pisos de obra nueva, la constitución de la comunidad de propietarios se realiza cuando los dueños hayan tomado posesión de sus inmuebles. Sin embargo, no hay un tiempo establecido (ni mínimo ni máximo) de constitución ya que podrá producirse cuando tú o tus vecinos lo estiméis oportuno.
En muchas ocasiones, hay propietarios que adquieren viviendas de segunda mano y no existe dicha comunidad. A veces se da el caso de que todo el inmueble pertenecía a la misma persona y, por ello, no tenía sentido la constitución de la junta de propietarios, ya que ella misma se representaba y se responsabilizaba del mantenimiento del edificio y de la contratación de sus servicios. Pero, al entrar un nuevo propietario (por ejemplo, debido a que esa persona se deshaga de uno o más pisos y locales), es necesaria la creación de la comunidad de propietarios. De esta manera, se señalarán las responsabilidades, los derechos y las obligaciones de cada propietario asociado a la comunidad.
Recuerda que es necesario que cualquier bloque de viviendas, edificio o, incluso, urbanización de viviendas independientes cuente con una comunidad de propietarios, siempre que haya zonas comunes que mantener y servicios que contratar. Independientemente del número de propietarios, la comunidad de vecinos deberá regirse y formarse según los términos que se explican en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta normativa vela por el respeto a todos los derechos de los propietarios, además de señalar sus derechos y obligaciones, así como sus responsabilidades con la comunidad.
La comunidad de propietarios no incumbe solo a quiénes residís allí o tenéis alguna propiedad. También has de tener en cuenta los requisitos de Hacienda. Con la comunidad constituida, se podrán gestionar grandes cantidades de dinero, como el mantenimiento del edificio, el cobro de los gastos de comunidad y las cuotas, el pago a los servicios de portería, la limpieza o jardinería, la pintura o las obras para hacer accesibles las zonas comunes, etc.
Todos y cada uno de los propietarios de los pisos y locales debéis formar parte de esa comunidad de vecinos ya que todos tenéis la responsabilidad de velar por la habitabilidad del inmueble, disponéis de derechos y debéis cumplir obligaciones. No se debe excluir a nadie por ninguna razón, aunque no resida en el inmueble. Eso sí, en ningún caso los arrendatarios o inquilinos formarán parte de esa comunidad.
Como comunidad de propietarios, debéis reuniros una vez al año (como mínimo) para presentar las cuentas del año anterior, para la renovación de cargos o para consultar a los vecinos decisiones sobre inversiones. Siempre que se dé una situación extraña y haya que tomar una decisión de manera urgente, es preciso convocar una junta extraordinaria para consultar a los vecinos sobre ella.
No es necesario que todos los propietarios acudáis a estas reuniones, un gran número de trámites se aprueba por mayoría simple de los presentes, pero hay decisiones (sobre todo, las que conllevan un gasto alto para la comunidad) que precisan de la aprobación de una mayoría de los vecinos. En ese caso, si tú u otro propietario no podéis estar presentes, debéis designar a un representante para la reunión (un familiar, un amigo o, incluso, uno de tus vecinos).
¿Cómo conseguir una constitución comunidad de propietarios?
Existen unos pasos a seguir para la constitución de la comunidad de propietarios que todas ellas deben respetar para poder formarse como tal. Cada uno de estos puntos es imprescindible para que la comunidad de propietarios tenga una forma jurídica y pueda actuar como una totalidad ante cualquier reclamación o ante los distintos órganos de la Administración Pública.
Veamos uno a uno los pasos que deben seguir los propietarios de pisos y locales de un inmueble a la hora de constituir una comunidad.
Debe informarse a todos los propietarios de dicha junta. Por lo general, cuando todos ellos viven allí, se hace mediante una comunicación por escrito que se introduce en los buzones o mediante carteles en las distintas zonas comunes. En los edificios de obra nueva a veces esto resulta complicado, puesto que aún podría haber pisos sin vender o en los que aún no residen los propietarios. Para esa primera junta, es necesario que todos ellos estén avisados. Se deben hacer dos convocatorias para que, aquellos que no puedan acudir a una, tengan otra posibilidad.
En dicha junta se aprobarán la constitución y, como ya hemos explicado, el nombramiento de los cargos que deben aparecer en la comunidad: presidente, vicepresidente y administrador.
En esa junta de constitución también se debe aprobar un presupuesto para la comunidad (anual) y las cuotas que aportará cada uno de los propietarios. Esto puede hacerse de dos maneras: dividir a partes iguales o mediante coeficientes según el tamaño del piso, de su altura, etc.
La comunidad debe adquirir un libro de actas, de tal manera que quede registrado todo el contenido de las reuniones. Es preciso legalizarlo mediante la inscripción en el registro de la propiedad donde se encuentre inscrita la finca.
Además, en este libro debe aparecer el acta de la junta de constitución de la comunidad de propietarios.
Una vez que se haya registrado el libro de actas, se debe dar de alta en Hacienda la comunidad de propietarios. Así se consigue el Código de Identificación Fiscal (CIF), que le permitirá funcionar como una persona jurídica y poder abrir cuentas en el banco o firmar contratos con los proveedores de servicios.
Una vez conseguido todo esto, es necesario hablar con el constructor o promotor del edificio para que nos facilite su documentación. A partir de ahí, es preciso crear el título constitutivo de la comunidad de propietarios, que debe contener una descripción del edificio en conjunto y de cada piso o local. Además, también aparecerán las cuotas de participación de cada uno de los inmuebles, las cuales se determinarán a partir de la superficie de cada inmueble respecto a la del total de edificio y situación del local o de la vivienda (exterior o interior, dimensión, etc.).
Además, la comunidad de propietarios de un edificio debe también presentar los estatutos en el registro de la propiedad, que pueden señalarse en el momento de la constitución o más tarde. En los estatutos se pueden señalar los usos del edificio y de cada uno de los pisos y locales (si se permiten negocios, si puede haber una salida de humos para un local de hostelería, etc.), la distribución de los gastos que genera la comunidad, los seguros…
La comunidad, además, puede establecer un reglamento interno de convivencia, a partir del cual se regirá el día a día de las zonas comunes de la comunidad (por ejemplo, si se permiten mascotas o no en el edificio o si la basura puede sacarse al descansillo). Aunque este reglamento interno no se tiene que inscribir en el registro de la propiedad para obligar a su cumplimiento.
¿Qué es la constitución comunidad de propietarios?
Has comprado un piso y te has decidido por uno de obra nueva. Además de estrenar tu nueva vivienda, dar de alta los servicios y atender a los de la mudanza, tus vecinos y tú deberéis afrontar la constitución de la comunidad de propietarios.
Todo inmueble debe contar con una comunidad de propietarios, es decir, constituir esta comunidad de propietarios sirve para poder acordar los servicios y los pagos que realizaréis desde la comunidad en conjunto. Si no se contara con una comunidad de propietarios, los servicios y las zonas comunes quedarían desatendidas.
La comunidad de propietarios está regida por la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/1999, de 6 de abril; de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal) y solo la podrán crear todos los propietarios de los pisos y locales en la primera junta. Eso sí, la constitución de la comunidad de vecinos solo podrá llevarse a cabo una vez que los propietarios de los pisos y locales de negocios, que albergue el edificio, hayan tomado posesión de ellos o tengan pleno dominio.
La comunidad o junta de propietarios la constituye la totalidad de los condueños. Son ellos, además, quienes deben nombrar, en la primera reunión, al presidente y a otros cargos de la comunidad.
Siempre ha de ser nombrado entre todos los dueños de los pisos y locales por una elección. Este cargo será o bien rotatorio o por sorteo, es decir, vosotros como propietarios decidiréis cuánto dura cada mandato de presidente (por lo general, un año) y cómo se realizará el cambio, llegado el momento. Puede desempeñarse bien por sorteo tradicional o bien por turnos rotatorios (más habitual) entre los propietarios de los pisos mediante un orden establecido.
Eso sí, la persona que resulte elegida puede solicitar su relevo, si demuestra razones de peso (no va a vivir en el inmueble, tiene una enfermedad…) en un mes, a partir de su nombramiento, y la comunidad de propietarios deberá elegir a otro presidente.
Esta es, junto con la junta de propietarios, la figura más importante de la comunidad, ya que deberá representarla de manera legal en todos los temas de su competencia.
La figura del vicepresidente no es obligatoria dentro de los requisitos de constitución de una comunidad de vecinos, pero muchas de ellas deciden elegirlo también por el mismo método de elección del presidente.
Si te toca ser vicepresidente, ten en cuenta que tu función principal será la de sustituir al presidente en caso de que este puesto quede vacante o la persona que lo ocupe tenga que ausentarse. Es la propia junta de vecinos la que debe delimitar sus funciones.
Tanto sus cargos como sus funciones son similares, de este modo, la comunidad de propietarios es la que debe decidir si los ocupa la misma persona o si los desempeñan dos propietarios. Estos cargos los puede desempeñar cualquier propietario, pero recomendamos que quien los asuma cuente con una cualificación profesional suficiente, además de reconocida, para poder ejercer estas funciones. Es decir, por lo general, se contrata a un administrador externo a los propietarios.
Normativa y requisitos de la constitución comunidad de propietarios
La normativa y legislación sobre la constitución de la comunidad de propietarios de un inmueble tiene mucha historia en España. Ya se encuentran referencias a ella en tiempos del rey Alfonso XIII, durante la regencia de la reina María Cristina. Aparece recogida en el Real Decreto de 24 de julio de 1889, por el que se publica el Código Civil.
Eso sí, hay publicaciones más recientes sobre esta constitución, ya que está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal).
Además, existen otros documentos que pueden sernos útiles a la hora de constituir una comunidad de propietarios:
- Modelo del acta de constitución de la comunidad de propietarios
- Modelo del acta de la junta de propietarios (para el resto de las reuniones)
- Modelos de convocatoria de las juntas general y extraordinaria
En cuanto a los requisitos para crear una comunidad de propietarios, aunque ya han sido expuestos, vamos a resumirlos aquí:
- Convocatoria de la Junta de Constitución y celebración de esta.
- Nombramiento de los cargos de presidente, vicepresidente, secretario y administrador de la comunidad en los términos que hemos explicado.
- Compra y presentación en el registro de la propiedad del libro de actas de la comunidad de propietarios.
- Alta de la comunidad de propietarios en Hacienda para la obtención del CIF
- Elaboración y presentación de los estatutos de la comunidad de propietarios en el registro de la propiedad.
Lo cierto es que, aunque la constitución de la comunidad de propietarios y su gestión no resultan demasiado complicadas, lo mejor es contar con el asesoramiento de un administrador de fincas desde el primer momento. De esta manera, evitamos las pérdidas de tiempo y nos aseguramos de que la comunidad está correctamente constituida.
Cuanto cuesta constitución de comunidad de propietarios
La constitución de una comunidad de propietarios es un proceso legal fundamental para gestionar de manera eficaz los aspectos comunes de una edificación o complejo. Este proceso involucra la redacción de los estatutos que regirán la comunidad y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Es conveniente realizar este trámite con la ayuda de profesionales cualificados para asegurar que todo se ejecute de manera correcta y de acuerdo a la legislación vigente.
El precio para constituir una comunidad de propietarios puede variar considerablemente dependiendo de la complejidad del inmueble y de los servicios requeridos. En promedio, los propietarios podrían esperar gastos que oscilan entre 250 y 600 euros. Este coste incluye la redacción de los estatutos y la inscripción en el registro correspondiente. No obstante, para aquellos casos en los que la comunidad ya está funcionando de manera informal sin estar legalmente constituida, es posible que se requieran procedimientos adicionales que pueden conllevar costes superiores.
Es esencial considerar que este precio podría aumentar si se necesitan servicios adicionales, como la realización de copias, envíos por correo, gestiones adicionales, entre otros. Además, las tarifas pueden verse incrementadas si se precisa una mayor personalización de los estatutos o si las características del inmueble son especialmente complejas. Por lo tanto, es recomendable obtener y comparar varios presupuestos para encontrar la opción que mejor se ajuste a las necesidades específicas de la comunidad.
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