Qué es una tasación de una vivienda
Todos los inmuebles de uso residencial, es decir, viviendas, tienen un precio de mercado. Sea cual sea este precio, la determinación del mismo necesita de cierta valoración experta. La valoración del inmueble se recoge en un informe, la llamada tasación inmobiliaria de vivienda.
La tasación inmobiliaria de la vivienda es, por tanto, la valoración del precio de mercado de un bien inmueble de uso residencial en un momento determinado.
Es importante destacar este último punto porque los precios de mercado fluctúan y las viviendas pueden (y de hecho, lo hacen) cambiar de valor con el tiempo. La tasación inmobiliaria determina el valor de la vivienda en el momento en el que se hace.
Es esencial resaltar que los precios de mercado varían, y las propiedades pueden cambiar de valor con el tiempo. La tasación inmobiliaria se realiza con diversos propósitos, como negociaciones mercantiles, elaboración de presupuestos, separaciones matrimoniales, divisiones de herencias, entre otros.
Validez o duración de la tasación de vivienda
La tasación refleja el valor de la vivienda en un momento determinado, y dado que los precios de mercado fluctúan, el valor de la vivienda puede cambiar con el tiempo.
Normativa aplicable
Existen varias normativas que regulan las tasaciones de viviendas en España:
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio: Aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, que legisla los usos de suelo en España y establece las bases jurídicas, de valoración y de responsabilidad patrimonial. En su Título III se encuentra el texto legislativo referente a las valoraciones de inmuebles y suelos.
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo: Establece normas de valoración de bienes inmuebles y de ciertos derechos para determinadas finalidades financieras. Regula el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, los métodos técnicos de valoración, la elaboración del informe, entre otros aspectos.
- Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio: Legisla las normas técnicas para la valoración catastral, esencial para conocer el valor real de un inmueble.
Además, es importante mencionar que las viviendas protegidas por un régimen especial tienen normativas y procedimientos específicos para su tasación, y su valoración puede estar sujeta a regulaciones de las comunidades autónomas.
Normativa y requisitos de una tasación de vivienda protegida
Las viviendas protegidas por un régimen especial no siguen las mismas fórmulas, procedimientos o exigencias que las viviendas normales, ni para su adquisición ni para su venta. Estas viviendas tienen un precio marcado por el Estado y las comunidades autónomas, y su variación con el tiempo depende de la subida anual del IPC (índice de precio al consumo). Los intereses, además, no dependen de la fluctuación del mercado, sino del Consejo de Ministros, que los definen cada año.
Cada comunidad autónoma legisla para establecer su propio método de cálculo del precio de la vivienda de protección oficial (ahora también conocida como vivienda de protección pública). Eso nos impide hacer un análisis exhaustivo de cada caso.
Cada vivienda de protección oficial tiene un precio máximo de venta marcado por la comunidad autónoma. La tasación de esta vivienda no podrá superar este precio, pero eso no quiere decir que su valoración final sea ese precio. Es decir, la tasación de una vivienda de protección oficial podría determinar un valor inferior al máximo establecido por la comunidad autónoma.
¿Qué elementos afectan al valor de una vivienda?
Los elementos que afectan al valor de mercado de una vivienda y que, por tanto, son analizados en la tasación son:
- El valor de mercado de la vivienda. Marca el nivel de partida inicial. Esto se tiene en consideración excepto si se trata de una vivienda de protección oficial sujeta a un régimen específico.
- Localización y servicios próximos. Una casa bien situada tiene mayor valor. Hay unas localizaciones mejor consideradas que otras. La cercanía de los servicios públicos puede alterar el valor. Estar cerca de todo es bueno y, por lo tanto, está mejor valorado.
- La antigüedad del inmueble. Los edificios antiguos suelen estar peor valorados.
- La calidad de los materiales de construcción. Si los materiales son buenos, el edificio es de mejor calidad.
- La situación de la vivienda dentro del inmueble. Se valoran más los pisos altos, y la orientación al sur.
Cómo obtener una tasación de vivienda
Para obtener una tasación inmobiliaria de una vivienda, es necesario contactar con un profesional competente, que puede ser un arquitecto o arquitecto técnico con la formación y conocimiento adecuados. Una vez que te hayas puesto en contacto con el profesional, deberás informarle del objetivo de la tasación.
Quién realiza la tasación de vivienda
La tasación inmobiliaria de una vivienda puede ser realizada por cualquier arquitecto o arquitecto técnico que tenga la capacidad o conocimiento adecuado. Estos profesionales pueden ser independientes o colaborar con sociedades de tasación.
Proceso trámite
El proceso de tasación tiene diferencias en función de la entidad que lo realice:
Tasaciones realizadas por entidades de tasación:
- El interesado contacta con la sociedad de tasación.
- La sociedad busca al tasador colaborador más cercano o disponible.
- En 24-72 horas, el tasador se pone en contacto con el interesado para concertar una visita.
- El tasador realiza un informe y lo envía a la entidad para su supervisión.
- Un técnico de la entidad revisa el informe y da su aprobación.
- Se envía el informe al interesado.
Tasaciones realizadas por un técnico independiente:
- El interesado contacta con el técnico independiente.
- Se establece un plazo para la realización de la tasación, que dependerá de la carga de trabajo del técnico.
- El técnico puede realizar la tasación en un plazo de 24 horas o menos si cuenta con todos los datos necesarios y si el cliente tiene urgencia.
Los métodos de tasación de vivienda
No existe un único método estandarizado y común para las tasaciones. La motivación de la tasación implicará elegir alguno de los distintos tipos de tasaciones:
- Método de comparación o del valor de mercado. Es el más común y, con él, se valora la vivienda comparándola con otras similares de valor conocido. Esto permite conocer el valor unitario del m² de la vivienda y, a partir de él, el valor total de mercado.
Este método se utiliza para tasaciones en operaciones de compraventa, inversiones inmobiliarias (para justificar el valor a terceros) y préstamos hipotecarios.
- Método residual. Si hay pocas viviendas o elementos de juicio disponibles para poder hacer el método de comparación, el método residual es una alternativa frecuente. Primero se calcula el valor que tendría la vivienda recién finalizada. A este valor se le restarían los gastos necesarios para que la vivienda llegara a ese estado.
El método del valor residual se utiliza para obtener el precio del suelo de solares y terrenos, así como en viviendas que estén en proyecto, construcción o rehabilitación.
- Método del coste. Suele utilizarse como método de apoyo a la hora de realizar el método de comparación, para confirmar o respaldar el resultado de este. Se calcula atendiendo a lo que costaría la reposición de la vivienda. Es decir, lo que costaría volver a construirla.
Este método se utiliza para valorar toda clase de viviendas y sus elementos, sea en estado de proyecto, construcción, rehabilitación o terminados.
- Método de capitalización. Este método se utiliza cuando la vivienda puede producir rentas (por ejemplo, por arrendamiento) y, por lo tanto, se puede hacer una estimación lógica del importe de las mismas. Se compara la propiedad con otras que tengan características y usos similares.
Cuánto tarda
Igual que en el proceso, dependiendo de el origen de la tasación podemos tener plazos diferentes:
- Tasaciones por entidades de tasación: Los plazos suelen rondar entre 5 días y una semana.
- Tasaciones por un técnico independiente: El plazo dependerá de la carga de trabajo del técnico y lo que acuerde con el cliente. Si el cliente tiene urgencia, el técnico puede realizar la tasación en 24 horas o menos. Sin embargo, si no hay urgencia, el plazo suele ser mayor debido a la mayor dedicación del profesional independiente.
Cuánto vale una tasación de vivienda
El coste de tasar una vivienda varía, ya que, como la mayoría de trabajos profesionales, los honorarios de una tasación son libres. Cada técnico puede cobrar lo que considere oportuno por la realización de la tasación. Las tasaciones realizadas por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, necesarias para solicitar una hipoteca, suelen ser ligeramente más caras que las realizadas por técnicos independientes.
En cuanto al precio concreto, este dependerá de la experiencia y la dedicación de cada profesional y de varios condicionantes. Por lo tanto, es posible encontrar tasaciones que varíen desde los 100 euros hasta los 1.000 euros o más.
Tipos de tasaciones de vivienda
En cuanto a los tipos de tasaciones, en primer lugar hay que diferenciar también qué entendemos por tasación o, lo que es lo mismo, cuál es la finalidad de dicha tasación, pues dependiendo de ella puede variar su precio. A grandes rasgos, podemos distinguir estos tipos de tasaciones:
– Tasaciones hipotecarias: Son documentos realizados por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Son necesarios para solicitar una hipoteca.
– Informes técnicos: Son informes realizados por técnicos competentes (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, etc.). Sirven para cualquier finalidad, salvo para solicitar una hipoteca.
– Cualquier otro tipo de documento que valore una vivienda, de manera oral o escrita. Aquí incluiremos tasaciones realizadas mediante aplicaciones automáticas o vía web, consejos del asesor inmobiliario, etc. Por muy exactas que puedan ser estas valoraciones, no tienen valor administrativo, puesto que el que las emite tampoco tiene ninguna responsabilidad sobre ellas.
Las tasaciones de este último grupo serán por definición mucho más económicas e incluso gratuitas. Solo sirven para tener una estimación aproximada a la hora de vender o alquilar un inmueble, por lo que no las tendremos en cuenta para establecer el coste de una tasación. En cuanto al precio de las tasaciones hipotecarias, varía en función de la sociedad que lo realice, pero suelen ser ligeramente más caras que las realizadas por técnicos independientes.
Cómo se calcula el precio
El precio de una tasación de vivienda se calcula en función de varios factores:
- Superficie de la vivienda: Las viviendas más grandes pueden requerir más tiempo para ser evaluadas.
- Inclusión de levantamiento de planos: Si la tasación incluye la realización de planos, esto puede influir en el costo.
- Visita al inmueble: Si la tasación incluye una visita, esto puede afectar el precio.
- Tipología de la vivienda: Si la vivienda tiene una tipología estándar o si presenta características especiales.
- Patologías o cargas especiales: Si la vivienda tiene alguna patología o carga que dificulte su tasación.
- Finca o parcela: Si la vivienda posee una finca o parcela y si en esta aún se puede edificar más o incluso si se puede segregar.
- Plaza de garaje y trastero: Si la vivienda incluye estos elementos, puede influir en el precio.
Además, otros factores que pueden influir en el precio de una tasación incluyen si la vivienda posee una parte de finca edificable, lo que requeriría un estudio urbanístico adicional.
Respecto a cuánto cobra un un tasador de viviendas, dependerá de varios factores: normalmente los honorarios varían según si las tasaciones llevan más tiempo de trabajo o bien conllevan una mayor responsabilidad.
¿Es obligatoria una tasación de vivienda?
La tasación inmobiliaria de una vivienda se realiza cuando se necesita conocer su valor de mercado para cumplir con algún trámite que requiera una prueba o certificación documental que certifique ese precio.
Si se necesita un documento legal que certifique el valor de la vivienda, entonces se habla estrictamente de tasación y requerirá un método basado en una normativa legal. En cambio, si lo que se busca es un valor orientativo sin validez legal, se habla de valoración y se pueden usar otros métodos.
¿En qué casos es indispensable una tasación de vivienda?
La tasación de una vivienda es obligatoria principalmente cuando se va a solicitar una hipoteca. En este caso, para conseguir una hipoteca, es indispensable realizar la tasación de la vivienda.
Además, puede ser necesaria en otros contextos, como en procesos civiles, penales, mercantiles, fiscales, urbanísticos, expropiatorios, entre otros. También puede ser requerida en situaciones como negociaciones mercantiles, particiones por herencia, presupuestos, entre otras circunstancias.
¿Existen sanciones aplicables por no tenerla?
Es importante mencionar que si se requiere una tasación para un trámite específico (como la solicitud de una hipoteca) y no se presenta, es probable que dicho trámite no pueda completarse.
En el caso de las hipotecas, el Banco de España establece que deben ser las Sociedades de Tasación las encargadas de realizar la tasación del inmueble que se va a comprar. Si no se presenta una tasación válida, es posible que no se apruebe la solicitud de hipoteca.
