Las viviendas y los locales comerciales, así como otros bienes inmuebles, tienen un valor de mercado que va evolucionando con el tiempo.
La ubicación de la vivienda, las calidades con las que se ha construido, las instalaciones y otros equipamientos, la antigüedad y la relación entre la oferta y la demanda influyen de manera determinante en el valor final del inmueble.
Valor de mercado de un inmueble
Contra la ubicación de nuestra vivienda (un barrio u otra de la ciudad) no podemos hacer nada, como tampoco podemos intervenir en las evoluciones del mercado inmobiliario (oferta y demanda de viviendas).
En cambio, sí podemos intervenir en los otros factores: las calidades, los equipamientos y la actualización de los acabados y de más elementos de nuestras viviendas.
Cuando se realiza una tasación se tiene en cuenta que las viviendas se deprecian un 1% aproximadamente por cada año que transcurra desde su construcción. ¿Es por lo tanto una situación imparable? ¿debemos resignarnos a que nuestra vivienda irá perdiendo valor con cada año que pase? ¿podemos hacer algo para evitarlo?
¿Qué podemos hacer para que el inmueble no pierda valor?
La verdad es que contra el envejecimiento se pueden hacer muchas cosas que vamos a describir brevemente en este artículo.
Hay elementos tales como la cimentación que no podrán nunca renovarse. La estructura, en cambio, si podrá renovarse, aunque para ello se debe llevar a cabo una reforma integral del edificio con unos costes muy elevados que no siempre justificaran la inversión, pues requiere de un proyecto arquitectónico y la intervención de técnicos cualificados y empresas constructoras serias.
Afortunadamente hay otras intervenciones menos complejas que se pueden realizar en nuestras viviendas, con costes menos elevados, que lograrán actualizarlas y modernizarlas, de modo que podamos frenar el proceso de envejecimiento, y por lo tanto, incrementar su valor.
Mejorar las instalaciones
Una de las intervenciones que podemos llevar a cabo es el equipamiento y la incorporación de instalaciones, tales como una instalación de aire acondicionado, de calefacción, o un equipo de energía renovable, como placas solares, por ejemplo.
Estas instalaciones le darán un valor añadido a las viviendas pues las hará más confortables, más cálidas en invierno y más frías en verano, además del considerable ahorro energético (y por lo tanto económico) que un futuro comprador o inquilino siempre debe valorar.
Estos equipos pueden tener costes muy diversos, desde unos 500 € por la instalación sencilla de aire acondicionado hasta varios miles de euros si se decide por la instalación de colectores solares en las cubiertas de nuestro edificio.
Cuando se trata de edificios muy antiguos, siempre será aconsejable reemplazar las instalaciones de electricidad y fontanería por otras nuevas. Pensemos que hace años se construían las instalaciones de electricidad con un cableado de escasa calidad, sin empotrar en las paredes, y por lo tanto, incumpliendo las normativas actuales.
Las instalaciones de agua también se suelen quedar obsoletas. Antiguamente se instalaban tuberías de plomo, que hoy en día se han quedado desfasadas e incluso fuera de normativa. Estas tuberías pueden reemplazarse por otras de cobre o de polietileno reticulado mucho más duraderas y que le darán un valor añadido a la instalación.
Las instalaciones de saneamiento (las bajantes de agua de lluvia o aguas fecales) que pueden ser vistas bajando por las fachadas o pueden están ocultas en patinillos, también son elementos que pueden renovarse. El fibrocemento con el que se han construido estas tuberías no sólo se ha quedado desfasado sino que resultan cancerígenos y la legislación vigente obliga a su sustitución si presentan daños. En cualquier caso, siempre se recomienda su sustitución por otras tuberías de material plástico como el PVC.
Las antiguas y obsoletas instalaciones de calefacción con radiadores de fundición y tuberías de hierro vistas, pueden sustituirse por modernos radiadores de aluminio, mucho más vistosos y con un mayor rendimiento.
Las calderas de producción de agua caliente asociadas al agua caliente sanitaria o a la calefacción también pueden reemplazarse por otros equipos que nos ayudarán a ahorrar dinero y darán un mayor valor a nuestras viviendas.
Actualizar los acabados de la vivienda
Hay otro tipo de intervenciones que podemos acometer en nuestras viviendas y locales que ayudarán a renovarlos, amortiguando los efectos del paso del tiempo y reduciendo su antigüedad funcional. Se trata de actualizar los acabados, sobre todo en baños y en cocinas.
El mercado ha evolucionado mucho respecto a los materiales utilizados como revestimientos de suelos y de paredes.
Los estucados con gotelé, o las paredes empapeladas han dado su paso a materiales cerámicos mucho más modernos. Las moquetas en los suelos también se han ido quedando desfasadas.
A veces se trata de cuestiones estéticas. Todo va cambiando y simplemente hay materiales que ya no se llevan y se han quedado desfasados. Pero otras veces no son sólo cuestiones de modas y tendencias, sino que los nuevos materiales proporcionan una mayor durabilidad y mejoran la habitabilidad de las viviendas.
Por lo tanto, el simple hecho de cambiar el alicatado de un baño o de una cocina, o el pavimento de toda una vivienda, dará a ésta un aspecto mucho mas actualizado e incrementará las posibilidades de venta o alquiler.
El mobiliario fijo, como el que podemos encontrar en las cocinas o en los baños de nuestras viviendas, también se van quedando obsoletos, dado los cambios y evoluciones del mercado. Nuevos materiales y diseños aparecen cada día, por lo que no se puede disimular el paso del tiempo de baños y cocinas.
Renovación baño y cocina
Sustituir el mobiliario de una cocina o un baño no tiene porqué tener un coste elevado, ni es necesario contratar a un profesional. Para amantes del bricolaje puede ser una tarea sencilla y barata con resultados nada despreciables.
Pero de poco nos servirá reemplazar los acabados de una cocina o un baño (azulejos, suelo y armarios) si hemos dejado las instalaciones de fontanería, saneamiento y electricidad sin cambiar. Aunque el coste suele ser mucho mayor, siempre es interesante plantearnos la renovación total de un baño o de una cocina antes de darle un simple lavado de cara.
Tengamos en cuenta, que el coste medio de renovar una cocina de unos 10 m2 ronda los 9.000 €, y si se trata de un baño podemos hablar de unos 4.000 €. Son cifras que pueden resultar elevadas, pero que normalmente no llegan ni al 10% del valor total de nuestras viviendas.
Aparte de los elementos que cualquier persona puede ver, como los acabados y los revestimientos de paredes y suelos, no debemos olvidarnos de las reparaciones o trabajos de mantenimiento, que aunque menos vistosos, ayudarán a mejorar el estado de salud de nuestras viviendas y locales.
Trabajos de mantenimiento y reparaciones
Nos estamos refiriendo a la mejora de los tejados y las azoteas o terrazas, que por el paso del tiempo pueden deteriorarse e incrementar el riesgo de sufrir patologías como goteras.
Las fachadas también deben tenerse en cuenta, pues aparte de la mejora estética que suponen, mejoran su estado y evitamos posibles humedades o desprendimientos de materiales (revocos, cornisas, etc.) que podrían ocasionar daños a terceros.
Otras obras, algo más caras, como aislar térmicamente (o acústicamente si fuera necesario) las paredes o techos de las viviendas nos ayudarán a mejorar la confortabilidad, suponiendo un incremento en la calidad y revalorizando cualquier inmueble.