Licencia de obras

Qué es la licencia de obras menor

La licencia de obra menor es el permiso necesario para realizar, como bien indica su nombre, obras de tipo menor. Estos trabajos suelen destacar, en la mayoría de las ocasiones, tanto por su sencillez técnica como por su reducido precio. Basta echar un vistazo a lo que tenemos alrededor en nuestras casas para darnos cuenta de que, al menos, en una ocasión, hemos hecho alguna obra menor de este tipo. Desde alguna pequeña reparación hasta la colocación de revestimientos. A ello has de sumar otras actuaciones de pequeño calado, como la instalación de cerramientos, como puertas y ventanas; eliminación de obstáculos para personas con discapacidad; y colocación de calefactores y todo tipo de fontanería. Las pequeñas actuaciones en el sistema eléctrico también se incluyen en esta categoría.

Las obras contempladas dentro de toda licencia de obra menor te permitirán trabajar en una vivienda o un local comercial, así como en elementos como la fachada y la cubierta, entre otras cosas. Es decir, este permiso no pone límites en cuanto al ámbito en el que se van a desarrollar esos trabajos. La única condición es que sean trabajos sencillos.

Insistimos: debes pedir una licencia de obra menor siempre antes de comenzar la obra que tengas pensado llevar a cabo. Has de hacerlo con cierta previsión, pero tampoco hace falta caer en el exceso. Hoy por hoy, las cuestiones burocráticas al respecto fluyen con cierta velocidad, por lo que lo normal sería contar con ese permiso, como mucho, tras dos visitas a las oficinas municipales. La primera, para retirar la documentación que debemos completar. La segunda, para entregarla y recibir, de paso, los permisos para hacer los trabajos. No te conviene pedirlas con mucha antelación, ya que este tipo de permisos caduca rápidamente. Su duración se estima en función de la dificultad del trabajo que queramos desarrollar. Por eso, está bien ser previsores, pero sin excesos.

Te conviene no confundirla con la licencia de obra mayor

Sea como sea, te conviene tener claro qué tipo de obra vas a hacer, ya sea tu casa o lugar de trabajo. Antes decíamos que no era necesario anticiparse en demasía a la hora de solicitar una licencia de obras menores, pero esto no debería aplicarse a la hora de pedir un permiso para obras mayores. Los trámites no deberían costarte más tiempo, pero es cierto que en el ayuntamiento requerirán un modelo de proyecto técnico que debe ser aceptado por la institución. Esta comunicación previa debe cumplir con todos los requisitos. De no hacerlo, la oficina municipal de Urbanismo estará en su derecho de denegarnos los permisos y, por tanto, impedirnos llevar a cabo las obras que queríamos realizar.

Cuándo solicitar la licencia de obras menor

Antes de iniciar cualquier tipo de obra, es fundamental tramitar la solicitud de licencia. Sin este permiso, no podrás comenzar los trabajos.

Una licencia de obra menor es necesaria cuando los trabajos son simples y de bajo coste. Esto incluye tareas como:

• Colocación de revestimientos.
• Reparaciones generales.
• Trabajos en cerramientos.
• Sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería.
• Mantenimiento de sistemas de calefacción.

En ocasiones, tanto viviendas como locales comerciales deben realizar modificaciones para eliminar barreras arquitectónicas. En estos casos, también es imprescindible solicitar una licencia de obra menor al Ayuntamiento.

Puedes tramitar esta licencia para reformas en cubiertas y fachadas, siempre y cuando se trate de labores sencillas que no impliquen obras mayores.

Al completar el formulario de solicitud, es importante especificar el tipo de obra que deseas realizar. Además, te recomendamos informarte previamente para determinar si la intervención requerida clasifica como obra menor o mayor. 

Validez o duración del permiso de obras menores

Es importante tener en cuenta que la licencia de obra menor tiene una duración limitada. Por ello, es crucial finalizar las obras dentro del plazo estipulado. Si no terminas a tiempo, será necesario tramitar un nuevo permiso.

Normativa aplicable

Cada municipio tiene su propia regulación específica para las licencias de obra menor, las cuales son aprobadas por el Ayuntamiento correspondiente. Las ordenanzas municipales definen los requisitos, procedimientos y tasas asociados con la solicitud de licencias de obra menor.

Quién lo pide

Por norma general, este trámite lo suelen pedir las comunidades de propietarios o los particulares que tengan interés en su ejecución.

Organismos que conceden la licencia de obra menor

Por norma, las competencias de Urbanismo son municipales. Por lo tanto, si quieres hacer obra en casa y deseas que todo esté en regla, te recomendamos que visites las oficinas de tu ayuntamiento para solicitar la documentación que deberás completar y entregar en esa misma ventanilla. Las licencias de obra menor son concedidas por la Administración local para controlar todas las actividades del ámbito urbanístico, sean de la importancia que sean, que se desarrollen en la ciudad. Da igual el lugar donde se desarrollen: un solar, una casa unifamiliar o un bloque de viviendas u oficinas. El ayuntamiento te concederá este permiso en función de unos requisitos prefijados que tendrás que cumplir a rajatabla. En caso contrario, corres el serio riesgo de que se te sea denegada y, por lo tanto, no puedas llevar a cabo el trabajo que tenías pensado.

Es fundamental que solicitemos esta licencia con cierta previsión, tiempo antes de comenzar las reformas. De esta manera, evitaremos cualquier tipo de riesgo. Debemos recordar que no disponer de este permiso podría derivar en una sanción administrativa y el precinto del espacio hasta que dispongamos de las licencias necesarias.

Documentación requerida

Cada Ayuntamiento es responsable de solicitar la documentación necesaria para tramitar la licencia de obra menor. Normalmente, solo se requiere completar un formulario y proporcionar una fotocopia del DNI junto con la dirección donde se llevarán a cabo las obras.

Para que la administración pueda determinar el plazo de validez de la licencia, es probable que el formulario incluya un apartado donde deberás detallar las obras y reformas previstas. Al ser una licencia de obra menor, no suele ser necesario presentar documentos adicionales.

Cómo obtener la licencia de obras menor

La solicitud de la licencia se gestiona en el Ayuntamiento, y en muchos casos, se puede realizar de forma telemática. Una vez obtenida, tendrás la seguridad legal necesaria para comenzar la obra.

Dependiendo del tipo de obra menor, podrás optar por iniciar inmediatamente utilizando el comunicado inmediato, o esperar la autorización del Ayuntamiento si se trata de un comunicado diferido para proyectos más complejos o en inmuebles protegidos.

Proceso del trámite

Generalmente, solo necesitas descargar el formulario de solicitud, rellenarlo y enviarlo por correo electrónico a la entidad municipal. Tras el análisis del caso, recibirás la respuesta con la licencia en pocas horas o días.

Cuánto cuesta la licencia de obras menor

La entidad municipal es la encargada de establecer el coste de la licencia de obra menor. Este precio se calcula en función del tipo de obras a realizar. Generalmente, el coste de una licencia de obra menor varía entre el 3% y el 5% del presupuesto total de la reforma.

Quizá nos llevemos una sorpresa y no tengamos que abonar cantidad alguna. Por otro lado, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que actúa sobre la base imponible que los obreros nos vayan a cobrar por llevar a cabo sus trabajos. Suele rondar entre el 3 y 5 %, siempre sin IVA incluido. En el caso de las licencias de obra mayor, también habrás de afrontar los honorarios del arquitecto o ingeniero responsable del proyecto.

El coste de esta licencia varía según la localidad, el tipo de obra y la superficie a intervenir. En líneas generales, los precios oscilan entre entre 150 y 6.000 euros.

Para pequeñas reformas, como las que no alteran la estructura original del inmueble, los precios suelen ser más bajos, rondando los 150 a 650 euros.

Cómo se calcula el precio

• Primero, es esencial tener en cuenta las tasas municipales por servicios urbanísticos. Estas tasas deben abonarse al iniciar el trámite del expediente y su importe puede variar según las ordenanzas municipales del ayuntamiento correspondiente. Es importante señalar que estas tasas se deben pagar independientemente de si la licencia es aprobada o no.
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO):

Otro factor a considerar es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Este impuesto se paga una vez obtenida la licencia y es aplicable a cualquier construcción o trabajo que requiera dicha autorización. El ICIO se calcula como un porcentaje del presupuesto total de la obra y puede variar según la localidad.

Sanciones

Obtener una licencia de obra menor es crucial para evitar sanciones. Las multas por realizar obras sin esta autorización pueden oscilar entre los 300 y los 6.000 euros, dependiendo de la magnitud de los trabajos.

Este documento es fundamental para ejecutar reformas en viviendas o locales comerciales. 

Qué es una licencia de obra mayor

Las obras mayores son aquellas intervenciones significativas que implican modificaciones estructurales en una vivienda. Por ejemplo, derribar paredes, realizar cerramientos de terrazas a gran escala con elementos fijos, o cambiar la distribución de los descansillos de un portal. En este último caso, es esencial contar con el acuerdo de toda la comunidad antes de proceder.

Beneficios de las obras mayores

Estas obras mayores suelen mejorar considerablemente una vivienda, ya sea aumentando su espacio, revalorizándola, o proporcionando más comodidad a sus habitantes. La personalización que permiten es uno de sus mayores atractivos, adaptando la vivienda a las necesidades y gustos individuales.

Permisos necesarios para obras mayores

Para llevar a cabo estas obras es imprescindible solicitar los permisos necesarios, los cuales varían dependiendo de la magnitud del proyecto, la localidad y la comunidad autónoma donde se realice. Es fundamental informarse previamente en el ayuntamiento sobre los requisitos específicos que hay que cumplir.

Solicitud de la Licencia de obras mayores

En caso de que la obra lo requiera, será necesario obtener la licencia de obras mayores. Este trámite incluye el pago de tasas y la presentación de la documentación correspondiente, de acuerdo con las normativas locales.

Validez o duración de la licencia de obra mayor

Los plazos establecidos para el inicio y la finalización de una obra varían según la comunidad autónoma. Generalmente, se otorga un periodo entre seis meses y un año para comenzar las obras, y un margen de dos a tres años desde el inicio para su finalización.

Quién lo pide

Por norma general, este trámite lo suelen pedir las comunidades de propietarios o los particulares que tengan interés en su ejecución.

Qué pasa si modificas la estructura de una casa 

En este caso, ya estarías ante una obra de gran calado y, por lo tanto, es necesario contar con una licencia de obra mayor. Por ejemplo, si trabajas sobre la estructura del edificio o de la vivienda, además de otros elementos como aquellos destinados a proteger la construcción contra el fuego, necesitarás de una licencia de obra mayor. Tampoco estaremos ante una obra menor si decidimos modificar la superficie o altura o si se trata de una reforma total de la construcción. En este caso, necesitaríamos un permiso de obra mayor.

Cómo obtener una licencia de obras mayores

En caso de que la obra lo requiera, será necesario obtener la licencia de obras mayores. Este trámite incluye el pago de tasas y la presentación de la documentación correspondiente, de acuerdo con las normativas locales.

Proceso del trámite

Para obtener una licencia de obra menor, es necesario presentar la documentación requerida en el ayuntamiento y pagar la tasa correspondiente. Tras comunicar la intención de realizar las obras menores, es posible comenzar con los trabajos de inmediato.

Cuánto tarda

La concesión de una licencia de obra mayor puede tardar entre 1 y 6 meses, dependiendo de la complejidad del proyecto y los procedimientos municipales.

Cuánto cuesta la licencia de obras mayor

La entidad municipal es la encargada de establecer el coste de la licencia de obra menor. Este precio se calcula en función del tipo de obras a realizar. 

Cómo se calcula el precio

Para obtener una licencia de obra mayor, es necesario pagar diversas tasas que pueden variar dependiendo del municipio. En general, estas tasas representan entre el 3% y el 5% del presupuesto de ejecución material del proyecto.

Además de las tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), también se deben abonar avales relacionados con la gestión de residuos. Estos suelen equivaler aproximadamente al 0,5% del presupuesto total.

Por ejemplo una obra cuyo presupuesto es de unos 50.000 euros, el precio de una licencia de obra mayor podría estar entre 1.500 y 2.500 euros.

Para conseguir la licencia de obra es necesario llevar a cabo un proceso que conviene realizar con tiempo para dar lugar a que se obtengan los permisos a tiempo para empezar la reforma.

Hay que contactar con un arquitecto o un arquitecto técnico, siempre dependiendo de la obra a realizar, que prepare la documentación técnica necesaria según lo establecido en cada localidad:

• Proyecto con memoria descriptiva y justificativa
• Plano topográfico
• Planos acotados.
• Presupuesto por unidades de obra, etc.

El arquitecto o arquitecto técnico presentará la documentación requerida ante el Colegio de arquitectos o el de aparejadores correspondiente para su visado. Se procederá también al abono de la tasa resultante al aplicar el tipo de gravamen vigente en la localidad donde se vaya a realizar la obra, sobre el Presupuesto de Ejecución. 

El interesado o el arquitecto presentan la solicitud con la documentación necesaria (incluido el impreso que certifica haber abonado las tasas o impreso de autoliquidación) en el ayuntamiento.

Se abre un plazo en el que, si es necesario, el ayuntamiento puede solicitar información o documentación complementaria a los solicitantes.

Los técnicos del ayuntamiento analizarán la documentación y emitirán una resolución que será comunicada al interesado en el plazo de uno a tres meses.

Tipos de reformas en función de la obra

Hasta ahora hemos visto la clasificación de los tipos de reformas en función de si la obra era pequeña o de gran envergadura. A continuación veremos su clasificación por el tipo de obra a realizar:

Mejoras en los acabados

Este tipo de reformas, de obra menor, son las que modifican alguno de los elementos de una vivienda para mejorarlo. Por ejemplo, la pintura de una o varias estancias. También el cambio de los suelos o el alicatado de un baño o de la cocina. Generalmente, estas obras inciden en una mayor comodidad y en un aspecto renovado de la vivienda. O del local en el que se acometen.

Otra de las obras que suelen realizarse con bastante frecuencia es la mejora del aislamiento térmico en una vivienda. Proporciona muchas ventajas a los habitantes de la casa, ya que gracias a él las viviendas estarán más calientes en invierno y más frescas en verano.

Este tipo de obra implica varios pasos. Por un lado, la reforma de las paredes interiores para mejorar su nivel de aislamiento. Por otro, cambios en las ventanas. Generalmente, cuando las ventanas tienen algunos años ya no cuentan con la capacidad de aislamiento que tenían al principio. Si son muy antiguas, es posible que incluso no cuenten con cámara de aire ni con cristales preparados para detener el frío o el calor.

En estos casos, es recomendable sustituir las ventanas para colocar en la vivienda unas nuevas con un mayor nivel de protección frente a los elementos. Eso sí, hay que tener en cuenta que este tipo de obras suele requerir una licencia. Y si las ventanas que colocas son más grandes, será necesario pedir permiso a la comunidad.

Reformas que modifican elementos de la estructura

Este tipo de reformas se da cuando se modifica algo de la estructura: una viga, la pared maestra de un edificio, la cubierta de la vivienda, el forjado del texto etc. Es una obra de gran envergadura que requiere licencia de obra mayor, y será necesario un arquitecto que evalúe el proyecto.

Si esta reforma se hace en una vivienda de una comunidad de propietarios, será necesario pedirles permiso. Los elementos propios de su estructura pertenecen a ella, por lo que tendrán que estar de acuerdo para poder hacerla. Si no dan su consentimiento, la obra no podrá realizarse. Echa un vistazo a este post sobre qué es un proyecto llave en mano.

Reformas que afectan a parte del espacio comunitario

Tal como sucede en las obras que afectan a la estructura de una vivienda en la comunidad de vecinos, las reformas que afectan a algún espacio propiedad de la comunidad precisan del permiso de esta. Si esta reforma implica que la vivienda en la que se hace pasa a tener más metros, y el espacio comunitario menos, será necesario llegar a un acuerdo con la comunidad. O bien mediante la compra de esos metros cuadrados o por la cesión de otros espacios.

Los elementos de una comunidad de vecinos a los que afecta una reforma pueden estar en varios puntos. Por ejemplo, en la fachada. En este caso, modificar el tamaño de una ventana, o abrir una nueva requiere permiso de la comunidad. También sucede lo mismo con los estructurales: patios, terrazas, balcones, zonas comunes, etc. O con instalaciones como bajantes o con el hueco de ventilación de extractores de baños y campanas de las cocinas. Tras la reforma, se puede ganar en espacio, ventilación, iluminación, etc. Dependerá del tipo de reforma.

Las que modifican la distribución de una vivienda

Las obras que cambian la distribución de una casa pueden ser variadas. Por ejemplo, la unión de la cocina con el comedor. O la eliminación de los tabiques entre dos habitaciones para hacer una más grande. También el cambio de la cocina de sitio, entre otras variaciones. Este tipo de obras no precisa de permiso de los vecinos. Pero sí será necesario pedir otros.

También hay que tener en cuenta que será necesario pedir una licencia de obras menor, y hacer de nuevo una cédula de habitabilidad para la vivienda. Esto es, solicitar una nueva licencia de ocupación de la misma. Es, más que recomendable, necesario contar con un arquitecto para la supervisión de la obra. Este tendrá que tener en cuenta las normas de edificación a cumplir para que la obra se lleve a cabo sin problemas.

Aumento de la superficie de construcción

Algunas obras implican una ganancia de metros útiles. Por ejemplo, el cerramiento de una terraza para contar con una pequeña habitación más. O para hacer más grande un dormitorio. Lo mismo sucede con un patio, lo que desemboca en una estancia más para la vivienda. Aunque se cuente con menos espacio para estar al aire libre sin salir de casa.

Es habitual tener que pedir permiso a los vecinos si el cerramiento o la modificación se va a realizar en una comunidad. También la solicitud de una licencia de obras. Generalmente, mayor.

Documentación necesaria para la solicitud

Cada ayuntamiento establece la documentación necesaria. En general podemos establecer estos documentos:

• Modelo de solicitud.
• DNI del solicitante (fotocopia).
• Documento de delegación que acredite una representación de un técnico (en caso de ser así).
• Justificante de pago de las tasas correspondientes (modelo de autoliquidación).
• Proyecto Técnico visado por el Colegio de Arquitectos. Se debe presentar por triplicado y debe de incluir:

  - Plano cartográfico en formato digital.

  - Plano de situación.

  - Plano antes de las obras.

  - Presupuesto por unidades a precios actuales de mercado.

  - Memoria descriptiva y justificativa de la actuación, con la duración prevista para las    obras y fecha prevista para inicio desde la obtención de la licencia municipal.

  - Memoria explicativa y planos en anexo de prevención de incendios.

  - Instalaciones.

  - Pliego de condiciones.

  - Estudio de la gestión de residuos.

Documentación específica en función del tipo de obra a realizar

Documentos genéricos: 

Cada Ayuntamiento establece sus propios requisitos y trámites necesarios para poder efectuar la solicitud de una licencia de obra mayor. En líneas generales, estos son los requisitos comunes que suelen pedirse:

• Modelo de solicitud.
• DNI de la persona que lo solicita.
• Documentación de delegación que certifique la representación de un técnico en caso de ser así.
• Justificante de pago correspondiente a las tasas.
• Proyecto Técnico visado por el Colegio de Arquitectos. Recuerda que se tiene que presentar por triplicado, incluyendo:
• El plano cartográfico digital.
• Plano de situación.
• Plano anterior a la obra.
• Presupuesto por unidades con precios de mercado actualizados.
• Memoria descriptiva y justificativa de la actuación. Debe incluir la duración prevista de las obras y la fecha de inicio prevista desde la obtención de la licencia municipal.
• Memoria explicativa y planos en anexo de prevención de incendios.
• Las instalaciones.
• El pliego de condiciones.
• El estudio de la gestión de residuos.

Si bien hay documentos genéricos cada tipo de obra mayor tendrá su documentación específica.

Para obras en edificios

En las obras de rehabilitación, reforma, ampliación… que afecte a elementos estructurales, además de los documentos reseñados se puede solicitar:

• Planos acotados a escala de plantas, alzados y secciones para definir el estado actual del inmueble antes de las obras. 
• Planos topográficos de la parcela.
• Si las obras afectan a edificios declarados bienes de interés cultural se puede incluir la solicitud de una descripción fotográfica del edificio, de la zona afectada por las obras, y de toda la fachada si se refiere a ella.

Obras de demolición

Si la demolición es total, reseñar el estado actual de la totalidad de la construcción y su uso. Si es parcial se deben indicar las partes que desaparecen, así como el resultado final que se espera tras la demolición.  

Obras de edificación de nueva planta

Además de la documentación general se solicitará licencia de parcelación, en caso de ser necesaria, o el impreso de estadística de construcción de edificios.

Es cada municipio el que a través de las ordenanzas municipales y la normativa establecida en su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) el que regula los requisitos a cumplir para la obtención de la licencia de obra mayor.

Por tanto, para la realización de una obra considerada dentro de esta categoría conviene informarse en la normativa del Plan General de Ordenación Urbana y/o en las Normas Urbanísticas para saber los requisitos de cada municipio y sus particularidades. Así como comenzar los trámites con tiempo para poder solucionar posibles contratiempos.

Como norma general, la Ley de Ordenación de la Edificación establece qué obras pueden ser realizadas por un arquitecto y cuáles se pueden llevar a cabo con un arquitecto técnico.

Otros requisitos y documentación necesaria

Además de todo lo reseñado en la mayoría de los municipios y dependiendo del tipo de actuación a realizar, exigirán la presentación de un estudio de la gestión de los residuos generados por las obras. Así como la valoración del coste previsto para la gestión de dichos residuos.

En el caso de residuos peligrosos se tendrá que hacer previsión y provisión para su retirada selectiva con el fin de evitar su mezcla con otros residuos no peligrosos. Todo ello está encaminado a garantizar su tratamiento por gestores autorizados de residuos peligrosos.

Otros modelos a incluir en las solicitudes

En los diferentes ayuntamientos se ponen a disposición del solicitante los diferentes modelos de impresos necesarios en función de la obra a realizar. Como por ejemplo:

- Modelo de aval bancario como garantía de la correcta gestión de residuos. Esto es una fianza para garantizar que la gestión de residuos de obra se realizará conforme a lo establecido en la normativa vigente.

- Modelo de aval. Este documento se requiere para garantizar reparación de posibles daños ocasionados en bienes púbicos.

- Impreso de estadística de construcción de inmuebles, según establece el Ministerio de Fomento para obra nueva.

- Modelo de solicitud de fianzas depositadas para poder recuperar las cantidades previamente entregadas cuando finalice la obra.