Tasaciones hipotecarias

Qué son las tasaciones hipotecarias

Una tasación hipotecaria es el cálculo que establece el valor de un determinado bien, en este caso, un inmueble. La tasación es un informe técnico elaborado por un experto que destaca las características más relevantes del inmueble y, por supuesto, su valor en el mercado. Esta tasación tiene como principal objetivo servir como garantía principal de un préstamo hipotecario.

Es importante destacar que el valor del inmueble reflejado en el informe de tasación no necesariamente coincide con el importe real de la transacción de compraventa que pueda realizarse. Las entidades financieras utilizan este valor como referencia y, en base a él, conceden un porcentaje específico de financiación. Aunque es posible que una entidad financiera financie el 100% de la tasación oficial, lo más común es que financien el 80%.

Qué elementos determinan el valor en una tasación hipotecaria

El valor de un inmueble reflejado en una tasación hipotecaria se determina en función de varios factores clave:

• Valor "real" en el mercado: El principal elemento que determina el valor del inmueble en una tasación hipotecaria es su valor "real" en el mercado. Es decir, cuánto estarían dispuestos a pagar los compradores por un inmueble similar en condiciones similares.
• Tratamiento especial para viviendas de protección oficial: Las viviendas de protección oficial tienen un tratamiento especial en las tasaciones. En estos casos, se debe respetar el precio máximo de venta estipulado en la legislación propia de la vivienda protegida.
• Emplazamiento del inmueble: La ubicación del inmueble es un factor crucial. Un inmueble situado en una zona céntrica o en un área con alta demanda tendrá un valor más alto que uno en una zona menos demandada.
• Servicios en las cercanías: La proximidad a servicios esenciales como transporte público, centros médicos, colegios, centros de ocio, supermercados, entre otros, puede aumentar el valor de un inmueble.
• Características físicas del inmueble: Aspectos como la superficie total, la distribución de las estancias, la existencia de trastero o garaje, entre otros, son considerados. También se tiene en cuenta la calidad de los materiales de construcción y la ubicación de la vivienda dentro del edificio (por ejemplo, los pisos altos y orientados al sur suelen tener una mejor valoración).
• Año de construcción de la edificación: Generalmente, las edificaciones más nuevas tienen un valor más alto, aunque las edificaciones antiguas bien conservadas o con valor histórico también pueden tener una alta valoración.

Validez o duración para presentar el informe de tasación hipotecaria

Si vas a presentar a la entidad bancaria un informe de tasación que tú mismo hayas encargado, es crucial saber que este periodo de vigencia o validez es de seis meses contados a partir de la fecha de emisión del informe de tasación para crédito hipotecario. 

Si lo presentaras fuera de fecha, tendrías que solicitar otro o aceptar el de la entidad de crédito. Los informes técnicos de tasación para crédito hipotecario se basan en el valor que tiene el inmueble en el mercado según la oferta y la demanda. Esta es la razón por la que solo tienen validez en un determinado periodo, ya que el criterio basado en la oferta y la demanda no es fijo y puede variar con el tiempo debido a diversos factores, como cambios en la situación económica.

Normativa aplicable

Una tasación hipotecaria es un informe técnico con validez de certificado oficial, lo que significa que tiene efectos jurídicos. Por ello, tanto el informe de tasación para crédito hipotecario como los tasadores deben cumplir con los requisitos legales establecidos en nuestro ordenamiento jurídico.

Normas legales sobre tasación hipotecaria:

En primer lugar, como las entidades autorizadas para elaborar una tasación para crédito hipotecario son las sociedades de tasación homologadas, tendremos que conocer por cuáles son las regulaciones que las normalizan. Entre ellas pueden citarse:

• Real Decreto de 30 de mayo de 1997: Establece el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Define los requisitos y procedimientos para obtener y mantener las homologaciones para realizar tasaciones hipotecarias. Este decreto fue modificado en 2005 y 2009.

Las sociedades de tasación deben rendir cuentas a este organismo, que supervisa y regula el mercado hipotecario a nivel nacional. El Banco de España emite circulares con efectos jurídicos para garantizar el adecuado ejercicio de sus competencias. Algunas circulares relevantes incluyen:

• Circular 3/1998: Especifica la información que las sociedades y servicios de tasación homologados deben proporcionar al Banco de España.
• Circular 3/2014: Establece medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación.

Otro bloque de normativa relacionada con la tasación hipotecaria son las órdenes ministeriales del Ministerio de Hacienda y del Ministerio de Economía. Las más relevantes son:

• Orden ECO/805/2003: Establece pautas y normas sobre los cálculos para determinar el valor de tasación de bienes inmuebles.
• Orden EHA/564/2008: Actualiza los parámetros para valorar legalmente el suelo.

Por último, mencionamos la normativa más reciente que regula el mercado hipotecario español.

• Real Decreto 716/2009: que desarrolla la Ley de 7 de diciembre de 2007 sobre la regulación del sistema hipotecario y financiero español. 
• Orden EHA/2899/2011: sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Estándares que rigen las tasaciones hipotecarias

International Valuation Standards Council (IVSC) y The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA).

Estándar de medición y definición de superficies de inmuebles realizado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

Cómo es la estructura de una tasación hipotecaria

Una tasación hipotecaria es un documento técnico normado que establece el valor de un inmueble con el propósito de garantizar un préstamo hipotecario. Dada su importancia y validez legal, este informe debe seguir una estructura específica:

• Certificado de tasación: En esta sección se indica quién es el solicitante de la tasación y la finalidad de la misma. En el caso de una tasación hipotecaria, debe constar que es "de garantía para mercado hipotecario". También se menciona el tasador y su adscripción a una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España. Además, se incluye el valor del inmueble en euros.
• Fecha de la visita del tasador: Se especifica cuándo el tasador visitó el inmueble.
• Fecha de emisión y fecha límite de validez: Estas fechas indican cuándo se emitió el informe y hasta cuándo tiene validez.
• Identificación y localización: En esta sección se detalla el tipo de inmueble, su estado (si está terminado o no), la dirección y las características del entorno.
• Comprobaciones documentales: Se mencionan las verificaciones realizadas en el registro de la propiedad y en el catastro.
• Análisis del mercado residencial comparable y el método empleado en la tasación: Aquí se describe cómo se llegó al valor de tasación, basándose en comparativas con el mercado y el método utilizado.
• Anexos: Esta sección incluye fotografías de ubicación, planos y fotografías del interior del inmueble para dar una visión más detallada del bien tasado.

Cuánto cuesta un certificado de tasación hipotecaria

El coste de una tasación hipotecaria puede variar dependiendo de diversos factores, como la ubicación del inmueble, su tamaño y características, entre otros. Pero suele oscilar entre los 200 € y los 1.250 €.

Es importante tener en cuenta que estos valores son aproximados y pueden variar según el caso específico y el profesional o empresa de tasación contratada.

Cómo se calcula el precio

El coste de la tasación hipotecaria varía en función del valor del inmueble, tipo de inmueble y sus características.

Factores que influyen en el precio

• Ubicación del inmueble
• Antigüedad
• Situación del inmueble dentro del propio edificio
• Superficie total y distribución (si tiene garaje, trastero…)
• Calidad constructiva
• Servicios y equipamientos próximos (jardines, colegios, supermercados…)

Cuándo solicitar un informe hipotecario

Si estás considerando solicitar un préstamo o crédito para adquirir un inmueble, ya sea una vivienda, terreno, local comercial, nave industrial, entre otros, necesitarás un informe de tasación hipotecaria. Este informe es un requisito imprescindible para que la operación bancaria pueda iniciarse. A continuación, te detallo las circunstancias y recomendaciones sobre cuándo solicitarlo:

• Solicitud de préstamo o crédito: Siempre que vayas a solicitar un préstamo o crédito para adquirir cualquier tipo de inmueble, es necesario presentar un informe de tasación oficial.
• Entidades de crédito: Aunque las entidades de crédito cuentan con sus propios servicios de tasación, es importante saber que tú también puedes aportar un informe de tasación hipotecaria. El Banco de España, en sus criterios de buenas prácticas, establece que las tasaciones aportadas por el cliente deben ser aceptadas por la entidad de crédito.

Condiciones de las tasaciones presentadas

Las tasaciones que presentes a una entidad de crédito deben cumplir ciertas condiciones:

• Deben ser tasaciones certificadas.
• Deben haber sido redactadas por un tasador homologado (arquitecto, ingeniero, etc.).
• Deben ser presentadas dentro del periodo de vigencia de la tasación, que es de seis meses contados a partir de la fecha de emisión del informe.

El principal de los consejos para una tasación hipotecaria es tener preparada toda la información clave para realizar el proceso. Básicamente hablamos de la documentación que es necesario presentar para el proceso. Así, el tiempo necesario en obtener la valoración inmobiliaria será más corto.

Otro de los tips y recomendaciones más importantes de cara a la realización de este trámite es hacerla cuando se haya acordado la compra de un inmueble, antes de la firma del contrato de arras. 

Eso sí, una información útil de cara a este proceso es tener claro con qué tasadoras trabaja el banco, porque no todos aceptan a todas las tasadoras. Así se evitan problemas, parones y duplicar las tasaciones hipotecarias y los gastos. 

• Tasación hipotecaria

Es la valoración de un inmueble o una finca, con el objeto de que sea, en sí mismo, una de las garantías del préstamo hipotecario que se conceda sobre él.

• Cargas de un inmueble

Son las diferentes obligaciones económicas que hay relacionados con dicho inmueble. Por ejemplo, deudas en el pago de impuestos o letras de hipoteca no abonadas. Si no se cancelan, pasan de un propietario a otro cuando se vende un inmueble. Sucede lo mismo con las fincas.

• Finca rústica

Es aquella en la que no se pueden construir edificios salvo escasas excepciones, y que se destina generalmente a usos agrarios. En algunos casos, y en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, se permite construir en ellas ciertas instalaciones, pero siempre vinculadas a espacios naturales.

• Nota simple registral

Es la nota simple del Registro de la Propiedad: un documento en el que está indicado en qué situación está una finca o un inmueble. Además, refleja quién es su propietario o si tiene cargas, entre otros datos.

• Tasador

Profesional que se dedica a la valoración de inmuebles y todo tipo de fincas, tanto rústicas somo urbanas, para certificar su valor de cara a una venta o a la obtención de una hipoteca, entre otras cosas.