¿Cuánto se tarda en vender local?
El principal motivo, el más obvio, es la necesidad económica. Con la venta de un local o una nave tendrás la oportunidad de hacerte con un buen pellizco que, cumpla o no tus expectativas, siempre es un apoyo financiero importante. Pero hay otros motivos. La motivación para vender un local puede ser de todo tipo:
– Simple y llano interés por tener más dinero en el banco, en vez de inmovilizado en un local que es patrimonio, pero no se transforma aún en billetes que puedas usar. También puedes necesitarlo como solución a una necesidad económica urgente, por imprevistos o accidentes.
– Necesidad económica para salvar deudas y multas de Hacienda o derivadas de trámites con la Administración o sentencias judiciales.
– Imposibilidad de atender las obligaciones fiscales, de gerencia administrativa o de mantenimiento del local. Es posible que, por edad, enfermedad o incapacidad, prefieras «quitarte problemas», vendiendo el local o la nave.
– Para poder hacer un reparto efectivo del local. Si te estás divorciando y el local pertenece a ambos, lo más común y sencillo es venderlo y repartirse el dinero. Puede ocurrir lo mismo, si se trata de un local con varios propietarios o una herencia familiar. Si recibís un local comercial en herencia, es más cómodo para todos los hermanos venderlo y repartir el beneficio.
No hace falta que te digamos que poner a la venta los locales no hace que se conviertan de inmediato en tratos cerrados. Un local o una nave a la venta puede estar esperando un comprador durante mucho tiempo. Eso dependerá de factores en los que no nos vamos a extender aquí, pues no es nuestro cometido: el precio de venta, las características del local, su estado, su localización, etc. Así que más vale que asumas que podrías esperar mucho tiempo antes de venderlo. También podría darse el caso de que no tengas que esperar nada: un día entra un interesado por la puerta y te hace una sustanciosa oferta. ¿Qué haces? Lo primero: escuchar. Y, luego, estudiarlo.
Sea por ponerlo en venta o recibir una oferta, sí que tendrás que considerar los plazos de las gestiones administrativas asociados a este acto. Para poder vender una nave o un local, hacen falta algunos documentos, como, por ejemplo, la nota simple del Registro de la Propiedad, los planos del inmueble o el certificado de no deuda con la comunidad de propietarios, entre otros. Son cosas que deberás conseguir, si no las tienes ya, y para las que necesitarás citas con la Administración.
También necesitarás un plano del local o de la nave. Para eso, tendrás que contactar con un técnico capacitado (arquitecto o ingeniero) que levante los planos del local, algo que puede llevar varios días, entre la inspección, toma de medidas y plasmación final del plano.
Un notario deberá hacer la escritura pública de compraventa y, además, deberás hacer los trámites de liquidación de los impuestos correspondientes. Por último, deberás presentar la documentación en el Registro de la Propiedad, que tardará 15 días en inscribir la venta.
¿En qué consiste vender un local?
Tener un local en propiedad es un beneficio que nunca debemos despreciar. Un local es una reserva patrimonial y oportunidad laboral. Te permite desarrollar una actividad industrial o comercial sin tener que pagar un alquiler a nadie. O te permite alquilarlo para que otros ejerzan su actividad, lo que te reporta beneficios económicos evidentes. De cuantía limitada, pero de ingreso periódico. Y la otra opción posible es venderlo. Vender un local nos permite conseguir una sustanciosa cantidad de dinero por él, de una vez y sin tener que preocuparnos por vicisitudes futuras relacionadas con su administración, fiscalidad o control de ingresos, en caso de haberlo arrendado.
Vender un local es una transacción entre dos particulares y, en principio, puede parecer que no haría falta otra cosa que llegar a un acuerdo, darse la mano y cambiar las llaves por un cheque. En realidad, esto sí que es posible. Podemos hacer la venta con un contrato privado que solo incumbe a las dos partes o, incluso, de manera verbal (aunque habría que probar la realidad de la venta, en este último caso). Para la formalización de la compra, solo hace falta el contrato privado y tomar posesión del local comprado. El Derecho lo permite: es la llamada «teoría del derecho y modo».
Es un sistema que ha funcionado desde hace siglos, pero nosotros no te vamos a hablar aquí de este tipo de contrato privado de compraventa de locales. Te informaremos del método regulado público.
Si decides vender un local de tu propiedad (un local comercial, un local industrial o, incluso, si se trata de vender una nave), tendrás que pasar por una serie de gestiones para formalizarlo. Estas gestiones, guiadas por profesionales y organismos públicos, aportan mayor seguridad jurídica a ambas partes. Ten en cuenta que solo con la información aportada por el Registro de la Propiedad puedes tener la absoluta seguridad de quién es el dueño de una finca o un inmueble.
La venta también tiene repercusiones en la siguiente inscripción del Registro de la Propiedad, que deberá cambiar para consignar adecuadamente la nueva realidad del local (el nuevo dueño). Y, por supuesto, tiene repercusiones fiscales, así que Hacienda está muy interesada en saber qué se cuece entre el vendedor y comprador. En este caso, antes de inscribir la venta en el Registro de la Propiedad, el dueño original de la nave o del local tendrá que liquidar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según proceda.
Seguridad jurídica para los participantes e información administrativa. Por estos motivos, es necesario que vender una nave industrial, una nave agraria, un local de un restaurante o la pequeña zapatería de la esquina sea algo que se realice bajo la luz atenta de la Administración, de modo que todo quede convenientemente registrado.
¿Cómo vender local?
El comprador y tú, ¿verdad? Pero también deben implicarse otros participantes. Lo primero es que tengas en cuenta que puedes hacer personalmente el trámite y papeleo para la venta, pero, debido a que se pueden presentar algunas complicaciones y dudas, te recomendamos que acudas a una gestoría especializada en el mercado inmobiliario de locales y naves. También será necesario un notario para inscribir la escritura pública de la venta en el Registro de Propiedad.
Es posible que quieras acudir a alguna compañía consultora especializada en el mercado inmobiliario para que se encargue de la comercialización o una gestoría que pueda hacerse cargo del papeleo por ti. Sea como sea, necesitas los siguientes documentos:
– La acreditación de propiedad. Para demostrarla, puedes aportar la escritura de propiedad del local; o, en su defecto, conseguir una nota simple del Registro de la Propiedad. Esto lo puedes hacer personándote en sus oficinas o por Internet.
– Los planos del local. Seguramente ya los tengas desde hace mucho. Pero, si el local ha sido remodelado, reformado o alterado o tiene alguna instalación o algún elemento novedoso, quizá tengas que contratar a un técnico para que levante un plano. El plano es necesario, ya que el comprador querrá conocer bien qué es lo que adquiere. A lo mejor tu local tiene buen tamaño, pero está más preparado para ser un restaurante que otra cosa y eso no interese al comprador.
– Los estatutos de la comunidad de propietarios. Son necesarios para que el comprador sepa si hay alguna actividad prohibida que no se pueda realizar en el local. Quizá el comprador esté pensando montar un negocio que, de alguna manera, perjudique al vecindario (por poner un par de ejemplos, una freiduría con todos sus humos o fábrica de productos químicos). Conociendo los estatutos se cura en salud. ¿Quién quiere comprar un local que luego no puede utilizar?
– El certificado de no deuda con la comunidad de propietarios. Debes acreditar que has pagado todas las cuotas y no tienes deudas.
– Acreditación de que estás al corriente del pago de los impuestos aplicables al local. Que se vea que estás al día con Hacienda.
– El contrato de arrendamiento. Esto solo lo necesitas si has alquilado el local a alguien. Esa persona debe conocer las circunstancias de la venta, ya que podría tener derecho de adquisición preferente sobre el local antes que cualquier otro posible interesado. Si no lo tiene o no le interesa, los otros posibles interesados deben poder conocer las circunstancias de ese alquiler.
Conseguido un comprador, se redactará un contrato de compraventa, que contendrá las identidades de las dos partes, la descripción detallada del local, el precio y las cláusulas del contrato con los derechos y deberes de las partes. Este contrato se llevará al notario para elevarlo a escritura pública y luego se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Tendrás que pagar los honorarios de la gestoría y los técnicos, si es necesario, así como los del notario. Además, no olvides el pago del IVA por la venta e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Normativa y requisitos de vender local
– Real Decreto de 24 de julio de 1989, del Código Civil. Este es uno de los pilares del ordenamiento jurídico español y regula los aspectos básicos de la convivencia y las materias jurídicas civiles de carácter común. La propiedad privada y compraventa de bienes inmuebles son unas de esas materias civiles. El Título II del Libro Segundo se dedica los aspectos relativos a la propiedad y el Título IV del Libro Cuarto se centra en las actividades de compraventa: derechos y obligaciones del vendedor y comprador, funcionamiento del acto, efectos de la transacción, etc.
– Normativa municipal. No pierdas detalle de lo que tenga que decir tu ayuntamiento, ya que será el que otorgue las licencias que se puedan relacionar con la actividad de los locales, tanto por las que ya tengas concedidas como propietario o arrendatario del local como por las que se deban conseguir en el futuro, tras el cambio de propietario. También se deberían tener en cuenta los planes municipales de urbanismo.
– Sobre el contrato de arras.
Antes de la formalización del contrato de compraventa ante el notario, es posible que las dos partes decidan hacer un contrato privado preliminar. Este es el llamado contrato de arras, que sirve para pactar la reserva o señal de la compraventa del local. No te confundas. Puede que no sea el contrato definitivo, pero el de arras no es una menudencia ni algo a lo que no merezca la pena prestar la debida atención. No se trata solo de que el comprador pague una cantidad de dinero en concepto de señal. También está contratando la obligación de firmar, en el futuro, el contrato de compraventa.
El contenido del contrato de arras es libre, pero, en realidad, debería contener todo lo que posteriormente se establecerá en el contrato de compraventa. Así que el contrato de compraventa y las escrituras públicas no son las versiones «mayores y más serias» del de arras, sino que son las confirmaciones de lo que haya establecido este.
– Sobre las responsabilidades a la hora de pagar.
Las gestiones de la compraventa conllevan gastos. ¿Quién los paga? A no ser que las dos partes dispongan y acuerden otra cosa, el vendedor debe responsabilizarse de los gastos de otorgamiento de la escritura pública, es decir, los relativos a la escritura matriz. El comprador se hará cargo de los gastos de la primera copia y otros que sean posteriores a la venta, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según sea el caso.
Cuanto cuesta vender local
Vender un local comercial requiere de varios pasos y tiene ciertos costes asociados. Para comenzar el proceso, es imprescindible la obtención de una nota simple del Registro de la Propiedad, cuyo precio varía entre 9 y 15€. Además, es necesario un certificado de eficiencia energética, obligatorio desde 2013, con un coste aproximado de entre 100 y 500€, dependiendo de la complejidad y tamaño del local. Un factor clave en la venta es el valor del local. Para esto, se puede necesitar una tasación profesional, que permitirá establecer un precio de mercado justo para el inmueble. El precio de una tasación oscila entre 250 y 600€, dependiendo de la entidad que la realice y de las características específicas del local. Otra gestión a considerar es la cédula de habitabilidad, aunque no es siempre obligatoria para un local, esta tiene un precio que va desde 50 a 150€. Por último, en el momento de la venta, hay que tener presente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), cuyo coste dependerá del valor del terreno y del tiempo que se haya poseído la propiedad. En resumen, vender un local conlleva una inversión que puede superar los 1000€, tomando en cuenta todos los documentos y certificados necesarios para cumplir con la normativa y poder realizar una transacción transparente y equitativa.
