¿Qué es la segregación finca rústica?
Una finca registral no es un ente cuyo tamaño esté fijado de forma definitiva. Bien al contrario, su superficie, al igual que su titularidad, puede variar con el tiempo. La segregación de parcelas rústicas es el proceso por el cual se separa uno o varios trozos más pequeños de una finca original con el fin de formar una o varias nuevas fincas independientes. Estamos hablando, pues, de una modificación en las fincas, de la cual siempre surge un número mayor de predios del originariamente existente.
Dicho proceso necesariamente tendrá que estar precedido de una licencia municipal de segregación (o declaración de su innecesaria edad) que tendrá una validez de 180 días. Esa licencia tiene como objetivo comprobar que los distintos fragmentos en los que quedará disgregada la finca cumplen todos ellos con la parcela mínima establecida, tanto la finca segregada como la finca resto.
Realmente segregación y división son operaciones bastante similares. La diferencia es que con la segregación seguirá existiendo la finca original, creándose una o varias fincas nuevas provenientes de tal segregación, mientras que con la división se crean sendas fincas nuevas. A efectos fiscales te será más favorable optar por una segregación, ya que ese movimiento está gravado al 1 por ciento mediante el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, recayendo únicamente sobre la finca segregada, mientras que en la división tal impuesto se aplicaría sobre la extensión total de la finca. De tal forma la opción sobre la división sería preferible, tan solo, cuando hablemos de que la finca original está compuesta por distintas parcelas discontinuas, en cuyo caso la solución más sencilla sería dividirla. De una u otra forma las fincas resultantes deberán satisfacer todas las previsiones legales en cuanto a su naturaleza y tamaño.
La relación entre segregación y división de fincas rústicas es la misma que existe entre agregación y agrupación de predios.
La segregación de parcelas rústicas es un acto jurídico que deberá ser, forzosamente, inscrito en el registro de la propiedad. Es más, hablamos de una acción que ni siquiera podrá articularse si la finca inicial, la finca matriz, no se encuentra inmatriculada en tal Registro. En otras palabras, en el caso de que el predio se encuentre en una realidad extrarregistral, antes de proceder a la segregación de una parcela más pequeña tendremos que inmatricular la finca original, y solo a partir de ese momento podremos comenzar el proceso de segregación de parcelas rústicas. Proceso que, cuando se haya llevado a cabo, tendrá que ser llevado al Registro de la Propiedad, con descripción completa tanto de la finca resto como de las nuevas parcelas segregadas.
¿Cuándo solicitar una segregación finca rústica?
Las razones para solicitar una segregación de parcelas rústicas son muy variadas. Fundamentalmente vienen dadas en momentos de cambio de titularidad en la propiedad de la finca matriz, como compraventas, sucesiones mortis causa y otras. También es habitual solicitar una solicitar una segregación de parcelas rústicas con el objetivo de destinar la nueva finca a una actividad económica distinta de la anterior, por ejemplo segregar de una finca de uso pecuario otra que tendrá orientación agraria y sobre la que queremos percibir algunas de las ayudas previstas para ello.
En la escritura jurídica en la cual se vaya a consignar la segregación de parcelas rústicas habrá que seguir una serie de características básicas. Así, hay que señalar el lindero, o punto, de la finca matriz a partir del cual se efectúa la segregación, describir la finca segregada y describir la forma en la que queda la finca matriz, que ahora será denominada “finca resto”. La identidad entre la realidad física y registral de ambos predios tiene que ser total, con el límite del diez por ciento de diferencia establecido por Ley. Esta escritura, además, tiene que tener una autorización expresa del segregante para que se notifique tal acto al ayuntamiento correspondiente con el envío de una copia autorizada.
El proyecto de solicitar una segregación de parcelas rústicas tendrá que llevarlo a cabo un técnico competente. Respecto del listado de técnicos competentes podemos acudir, en su caso, a la Ley 25 de 2009, aunque preferentemente deberán ser ingenieros técnicos en topografía, arquitectos, ingenieros agrónomos, ingenieros de minas, ingenieros forestales y figuras similares. Evidentemente cualquiera de ellos debe de estar debidamente acreditado por su colegio profesional correspondiente.
El proyecto es relativamente sencillo, por lo que hablamos de un trámite que se resolverá en pocos días. La tramitación en el ayuntamiento correspondiente, de igual forma, tampoco reviste especial complicación, y nuevamente debería llevarse a cabo en poco tiempo, aunque aquí, evidentemente, debemos contar con las cargas de trabajo que cada municipio tenga acumuladas.
En este caso es complicado proporcionar una cifra exacta de lo que puede costar este trámite, dado que, además, en realidad hablamos de varios actos consecutivos. El primero de ellos es la redacción del proyecto de segregación, que el profesional del sector cobrará normalmente a partir de los 300 euros, aumentando ese precio en relación a criterios tales como el tamaño de la finca, su situación y otros factores externos. Además, no es infrecuente que sea necesario levantar un estudio topográfico sobre la misma, que podrá ser realizado por el mismo u otros técnicos. De igual manera el precio de este estudio variará dependiendo de las características del predio.
A continuación habrá que pagar la licencia del ayuntamiento, que oscilará entre los 200 y 400 euros, y la elaboración de nuevas escrituras, de nuevo con un precio variable. Por último la nueva inscripción registral también nos supondrá un cierto gasto. Como norma general podemos asegurar que la inversión para solicitar una segregación de parcelas rústicas no bajará nunca del entorno de los 1000 euros.
¿Cómo conseguir una segregación finca rústica?
Dado que la segregación de parcelas rústicas es un acto para cuya acción es necesario contar con una licencia, el primer movimiento que tendrás que hacer para llevarlo a cabo es, precisamente, encargar el proyecto de segregación de parcelas rústicas a un técnico competente, usualmente un topógrafo o arquitecto técnico reconocido por su colegio profesional correspondiente. Al mismo tiempo tendrás que solicitar la licencia de segregación en el ayuntamiento donde se encuentre radicada la finca (o en todos aquellos donde esté, en el caso de que tenga existencia física en más de uno) o, en su caso, la declaración de innecesariedad de tal acto. Asimismo, habrá que realizar una escritura ante notario en la cual se dé cuenta de tal segregación de parcelas rústicas, explicitando sobre qué fincas se realiza y describiendo de forma minuciosa tanto la finca original como los predios resultantes. Por último habrá que someter ese negocio jurídico al paso por el Registro de la Propiedad, modificando la descripción física de la finca anterior de la cual se van a segregar una o varias porciones, y solicitando una nueva inmatriculación para la que haya resultado del ejercicio de segregación de parcelas rústicas. Una vez realizados estos actos habrá que pedir la modificación en la titularidad catastral de las nuevas parcelas resultantes.
La segregación de parcelas rústicas tiene una limitación de carácter catastral, que no permite realizar una segregación de la que se resulte una finca inferior a la llamada unidad mínima de cultivo. Esta unidad mínima de cultivo no puede ser establecida de forma genérica, ya que su superficie vendrá dada por elementos muy variados, como el tipo de terreno (secano o regadío), las formas de aprovechamiento tradicionales el mismo y el lugar en que se encuentre. De tal forma, las unidades mínimas de cultivo han sido reguladas en disposiciones autonómicas a tal efecto, por lo que antes de realizar una segregación de parcelas rústicas habrá que consultar las mismas para no caer en el error de segregar una parcela demasiado pequeña.
Existen excepciones a la norme que no permite realizar una segregación de parcelas rústicas que dé lugar a fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo. Así, se podrá realizar la misma si es favorable a propietarios colindantes, siempre que de esta segregación (y agregación, en su caso) no se dé lugar a una finca inferior a la unidad mínima de cultivo. También es posible realizar la misma si la porción segregada se destina en el año siguiente a tal segregación cualquier tipo de edificación o construcción de carácter no agrario. Por último existen dos supuestos especiales en que se puede realizar tal segregación: en casos de expropiación forzosa y si la misma trae consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad.
Normativa y requisitos de la segregación finca rústica
La normativa a seguir para solicitar una segregación de parcelas rústicas es muy variada, ya que cubre tanto leyes nacionales como autonómicas y normativa municipal. Como capítulo general podemos citar la Ley 13 de 2015, firmada el 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria de 1946, la Ley 8 de 2007, también llamada Ley del Suelo (que actúa como norma marco sobre las Leyes del Suelo autonómicas, que también deberemos manejar) y la Ley del Catastro Inmobiliario. Al margen de ello habrá que manejar la normativa relacionada con el Registro de la Propiedad e, incluso, la Ley de Montes del año 2003, si la finca que pretendemos segregar está incluida en alguna de esas figuras, ya que el proceso podría incluso llegar a estar prohibido por la norma.
También podremos consultar el Real Decreto 1000, del año 2010, que regula la supresión sobre la obligatoriedad de muchos visados, y que tiene una referencia a los visados relacionados con proyectos de segregación de fincas.
Por último, habrá que atender los planeamientos municipales vigentes en cada momento y lugar, explícitamente el Plan General de Ordenación Municipal y sus Normas Subsidiarias.
Existen comunidades autónomas en cuya regulación se prohíbe la posibilidad de solicitar una segregación de parcelas rústicas, como por ejemplo Galicia. No obstante, aun en estos casos hay excepciones que permiten realizar tal acción: segregaciones en las que se mantienen estables los números totales de fincas, segregaciones realizadas para la reorganización de fincas colindantes, expropiaciones, parcelas que hayan sido declaradas como de utilidad pública (por ejemplo, las contenidas en un monte incluso en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública de 1927 y sus actualizaciones posteriores), o bien cuando dicha segregación traiga causa de la ejecución de infraestructuras y dotaciones.
En cualquier caso, la solicitud de una segregación de parcelas rústicas tiene que ser realizada siempre por el propietario de la finca (ojo, no es suficiente que sea realizada por el poseedor, lo que puede acarrear algunos problemas en casos de confusiones entre ambas figuras, como los que aparecen habitualmente en el Catastro) y siempre sobre una finca adecuadamente inscrita en el Registro de la Propiedad y dada de alta en el Catastro. Si la finca es ganancial tendrá que ser realizado el trámite por ambos cónyuges, salvo cuando esté inscrita a nombre de uno solo, en cuyo caso ese podría hacer la solicitud en solitario. Y, huelga decir, con identidad entre ambos documentos, algo que es menos habitual de lo que, quizá, muchos piensan. Por último, las dos (o más) fincas resultantes de tal labor de segregación tendrán que cumplir todas las normas urbanísticas correspondientes.
Realmente un proyecto de segregación de fincas no tiene que estar necesariamente visado, aunque es posible que el ayuntamiento solicite la obligatoriedad de ese visado con el fin de cumplir normativas propias. Pero la norma general, contenida en el Real Decreto 1000, del año 2010, que regula los visados obligatorios, suprimió en su momento la obligatoriedad para visar diversos tipos de trabajos entre los que se incluyen los proyectos de segregación. Con todo nuevamente habrá que estar a lo establecido en la normativa local para realizar correctamente el trámite.
Cuanto cuesta segregación de finca rústica
La segregación de una finca rústica es un proceso que implica dividir una propiedad en dos o más parcelas independientes y es necesario cumplir con la normativa urbanística vigente. El costo de segregación puede variar dependiendo de múltiples factores, incluidos los honorarios del técnico que realiza el proyecto, los gastos de notaría, el registro de la propiedad y los impuestos locales.
Los honorarios del especialista que hace el proyecto de segregación son uno de los elementos más significativos y pueden oscilar entre 700 y 1.500 euros, dependiendo del tamaño y complejidad de la finca. Además, hay que sumar los costos de notaría y registro de la propiedad, que a menudo rondan los 300 euros cada uno. También se deben considerar los impuestos que aplica el ayuntamiento, que suelen ser un porcentaje del valor de la transacción.
Si la finca rústica está sometida a la legislación agraria especial por estar ubicada en una zona protegida, puede haber más requisitos y, por consiguiente, aumentar los gastos. Los impuestos dependen de la comunidad autónoma y el tipo de operación, ya que se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, en algunos casos, la plusvalía municipal.
Es esencial llevar a cabo un estudio previo de la viabilidad para asegurar que la segregación es posible y que se respetan todos los parámetros legales antes de iniciar el procedimiento, ya que esto puede suponer diferencias en el costo final del proceso que son difíciles de prever sin dicho estudio.
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