Normativa y requisitos para vender casa
El marco general para la compraventa de un inmueble es el Código Civil. Pero además existe normativa y exigencias propias de los municipios. Otra vertiente del marco legal corresponde a los impuestos nacionales y municipales que debes pagas tanto por tener la propiedad como por traspasarla.
Para comenzar, el Código Civil refrenda la legalidad de los contratos que realices sobre la propiedad y obliga a que se deje tanto de su titularidad como de su intercambio. La vivienda es un caso particular de inmueble –recuerda que un camino, un estanque y una estatua también entran es esta categoría– y que la vivienda también puede estar sujeta a diversas circunstancias: estar alquilada o hipotecada, haber sido heredada o que sea un bien embargado.
No se trata entonces de querer vender nuestra casa, anunciarla por internet y esperar a que llegue el comprador. Debes preparar una batería de trámites que incluyen al menos un contrato que te ata a unos deberes y derechos.
La Ley Hipotecaria también enmarca el negocio, incluyendo la transmisión de la propiedad.
La regulación de IVA es compleja y depende de las características del inmueble, su uso y de los compradores. Es habitual que la contratación de un agente inmobiliario cuando quieras vender tu casa. Él y el banco podrán ayudarte a ubicar tu caso dentro del abanico de tributos y exenciones.
Pero te conviene saber de antemano que te corresponde pagar IBI incluso cuando vendes o compras. El otro tributo pendiente corresponde a Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados. Y por supuesto, debes reflejar la ganancia patrimonial en tu IRPF, cuando sea el caso.
Recuerda que existen consideraciones especiales para grupos como los dependientes y mayores de 65 años, o si reinviertes el ingreso en la adquisición de una nueva vivienda en un lapso de dos años.
Los municipios gravan también la plusvalía por el uso de los terrenos urbanos, y pueden tener sus propias exigencias como que se anexe una cédula de habitabilidad vigente.
Si eres una persona organizada, querrás hacer una lista de trámites pendientes para vender la casa. Nosotros te ayudaremos para que puedas reunir la documentación más rápido:
-Título de Propiedad: debes buscarlo en el Registro de la Propiedad.
-Cédula de habitabilidad: no todos los municipios la exigen. Pero en todo caso debes presentarla vigente. La cédula dura 15 años y la realiza un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador.
-Plano (1:50) y descripción de la vivienda, incluyendo sus materiales y calidades.
-Estatuto de propietarios.
-Certificado de eficiencia energética.
-Declaración de obra nueva, cuando sea el caso, y su división horizontal.
-Contratos y solvencias de suministros y servicios, incluyendo la comunidad de vecinos.
-Última constancia del pago del IBI.
-Derramas a la comunidad y cargas vigentes, incluyendo documentación de hipotecas.
-Contratos: puedes hacer un contrato de arras que compromete a las partes a culminar la negociación en una fecha establecida; el contrato de compraventa es el documento final que sella el trato. Es un documento, usualmente redactado por un abogado, idéntica a las partes, la propiedad, especifica el monto de la transacción y establece los deberes y derechos. Los contratos deben registrarse ante un notario.
¿Cómo vender casa?
Ha llegado el momento. “Quiero vender mi casa”, te dices. Y piensas: ¿es mejor anunciarlo por internet o tendré que hacer algo más? Llegará el momento de venderla, pero primero debes realizar una serie de trámites cuya importancia quizás no tengas contemplada.
Por ejemplo, necesitas poner todos los pagos al día, reunir los contratos de suministros y servicios para cambiar de titular y acusar el alta o baja que corresponda. Precisas también el certificado de eficiencia energética y la solvencia con la comunidad de vecinos.
Debes tener a mano el Título de propiedad. Obtenerlo puede implicar algunas diligencias. Por ejemplo, tendrás que aclarar si se trata de una propiedad heredada o un bien embargado. Dispón además de los estatutos de la comunidad de propietarios, así como la cédula de habitabilidad vigente (en los municipios que la exijan) y el recibo de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) más reciente.
Si se trata de la primera venta de un inmueble, debes preparar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
También puede darse el caso de derramas o cargas vigentes en la propiedad. Esto es, por ejemplo, cuando tu casa se encuentra hipotecada. Además, tendrás que prepararte para entregar un plano de vivienda a escala 1:50, que describa los materiales de construcción y que anexe una memoria de las calidades.
Aún son más los trámites que deberás resolver, en especial si tu vivienda está hipotecada o alquilada. Te tocará hablar con el banco para buscar la mejor manera de realizar el negocio. Analiza todos los detalles, pagos de impuestos y trámites en aras de conseguir tu objetivo.
Encontrar comprador es solo uno de tantos detalles. Antes tendrás que considerar todo el contexto. Debes averiguar si reúnes los requisitos, aunque la negociación puede pasar por un contrato de arras que funcione como garantía para que las partes cumplan la compraventa (pierdes dinero si dejas de consumar tu compromiso de comprar o vender). O puedes vender de modo rápido y directo.
No olvides que te conviene contar con asesoría legal para redactar estos contratos, pues te atarán a obligaciones y derechos.
Y claro, si ya tienes los documentos, el comprador y los contratos, solo te falta acudir a Hacienda para aclarar las cuentas del intercambio de dinero.
La compraventa de viviendas conlleva el pago de IVA, mientras que la propiedad de estas conlleva el del IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles). Además, su traspaso tributa el impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados.
El municipio también carga la plusvalía al terreno urbano. Además, debes prever los pagos de gestión y registro, como la inscripción ante notario.
Recuerda que los impuestos tienen exenciones y cargas particulares que pueden modificar tus ganancias, incluso si vives en el extranjero. De modo que trata de observar el panorama completo para que al final del negocio dispongas de la cantidad que habías previsto.
¿En qué consiste vender una casa?
Negociar un inmueble va más allá que simplemente anunciarlo por Internet, conseguir un comprador y entregarlo. En algún punto, seguramente, llegarás al mercado online, pero, antes de hacerlo, debes preparar los requisitos y trámites necesarios para concretar la venta.
¿Por dónde comenzar? Lo primero, debes tomar la decisión: “quiero vender mi casa”. Precisamente comenzarás por probar que la casa te pertenece. Como vendedor, debes reunir la documentación que demuestre la situación de la vivienda. ¿Está hipotecada, alquilada, fue heredada o es un inmueble embargado?
El documento fundamental es el título de propiedad y lo obtienes en el Registro de la Propiedad. No cabe duda de que solo puedes vender algo que te pertenece. Pero, además, el inmueble debe cumplir las condiciones mínimas para cobijar a sus moradores. Eso lo demuestras con la cédula de habitabilidad. Esta caduca a los 15 años y debes contar con un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador para renovarla, pero no todos los municipios la exigen.
De modo que vender una casa no es solo negocio entre vendedor y al comprador. En el proceso participan gestores, abogados, el notario, agentes cualificados y expertos técnicos –si hace falta la nueva cédula de habitabilidad, por ejemplo–, y se deja constancia de todo ante las autoridades. Te lo contamos a continuación.
Te requerirán otros documentos como el certificado de eficiencia energética, obligatorio en España para inmuebles de nueva construcción desde 2007 y para compraventa o alquiler desde 2013.
También necesitas los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando se trate de una edificación recién construida, te pedirán la Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
Debes preparar además tu más reciente recibo de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y la documentación de servicios y suministros –para que el nuevo propietario pueda darse de alta, de baja o cambiar la titularidad–, además de dejar constancia de tener al día los pagos con la comunidad de vecinos.
Tendrás que presentar los papeles relativos a las cargas vigentes del inmueble, como derramas a la comunidad (por obras, por ejemplo), recibos pendientes y la hipoteca sobre la vivienda, cuando sea el caso.
También tendrás que aportar un plano de la vivienda a escala 1:50, en el que se describan los materiales de construcción y las calidades.
Ahora sí estás preparado para negociar. Puedes llegar directo al contrato de compraventa en un movimiento rápido o realizar un contrato de arras. Este último es un documento privado previo que compromete a las partes a concretar la negociación en un plazo determinado. Esas arras derivan también en un contrato de compraventa.
El contrato de compraventa identifica a las partes, describe el inmueble y detalla el precio, junto a los deberes y derechos de las partes. El documento se eleva a escritura pública ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El paso final consiste en pagar los impuestos. Aunque estés en el extranjero, te corresponden el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), el de Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados y el del enriquecimiento en el IRPF.
La ley te permite buscar ayuda de un agente de propiedad inmobiliaria (API) para cubrir todos los detalles. Esta figura cuenta con el respaldo del Ministerio de Fomento, que los certifica y regula.
¿Cuánto se tarda en vender casa?
Leer las abundantes noticias sobre el mercado inmobiliario te ayudará, pero seguramente no será suficiente para cumplir con tu objetivo de encontrar el mejor momento para vender una casa. Porque no solo se trata de un negocio en el cual el vendedor y el comprador buscan el mejor trato, sino que en un momento puedes tener una necesidad específica.
Piensa por ejemplo que la familia crece o disminuye, y que debes adaptar el espacio a la nueva realidad, o que quieres liquidar una propiedad heredada. Surge frente a ti el dilema de vender tú mismo o contratar a una asesoría. Ten en cuenta que los negocios que reportan más dinero (supongamos que quieres ahorrarte la comisión) son los más arriesgados.
Para concretar la transacción necesitarás el documento de compraventa del inmueble, que establece las partes que intervienen y la propiedad que cambia de manos, así como los deberes y derechos de comprador y vendedor.
Entonces piensas: “quiero vender mi casa”. Sí, pero ¿cómo procedo? ¿Cuánto tardaré?
No encontrarás en España una estimación oficial del tiempo que demora la venta de tu vivienda, aunque algunos portales del sector afirman en internet que en 2013 se demoraba más de un año, mientras que en 2016 el tiempo se rebajó a unos diez meses.
Los especialistas del sector inmobiliario te dirán que uno de los factores más destacados para negociar tu vivienda es su ubicación. Una buena ubicación hará tu casa más apetecible y lograrás venderla más rápido. Las noticias reflejan que algunos inmuebles atractivos logran transarse tan solo en un mes.
Una asesoría calificada puede ayudarte a preparar todo antes de anunciarlo por internet. Si te aventuras solo, te recomendamos revisar las reglas nacionales y locales del sector.
Los trámites se ajustan a las diversas situaciones, como que la vivienda se encuentre hipotecada, alquilada o se trate de un bien embargado. En todo caso, siempre necesitarás el título de propiedad, que puedes pedir al Registro de la Propiedad; solvencias de servicios e impuestos, entre otros asuntos.
Para vender una casa necesitas entonces tu título de propiedad, aunque algunos ayuntamientos o municipios requieren también una cédula de habitabilidad vigente (que dura 15 años). También debes disponer del documento de estatutos de la comunidad de propietarios, el certificado de eficiencia energética y el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), junto a los registros de suministros y servicios.
Debes ser solvente en todos esos temas hasta el día de la firma del contrato de compraventa, o declarar los pendientes como el caso de una hipoteca. Aquí ya debes hacer algunas indagaciones con tu banco para conocer la vía óptima para resolver este tema.
Uno de los trámites necesarios para vender una casa y al que debes prestar atención es el de los impuestos. Considera que estos pueden modificar tu ingreso o ganancia. La negociación acarrea el pago de IVA, IBI, transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Además, debes afrontar la plusvalía municipal, que se aplica al incremento del valor de inmuebles urbanos. Recuerda que debes tributar al Estado por la venta de una propiedad, aunque residas en el extranjero.
Cuanto cuesta vender casa
Vender una casa implica diversos costos que son esenciales tener en cuenta. En primer lugar, la tasación de la propiedad es un paso crucial, y su precio suele variar entre los 150€ y 350€, dependiendo de factores como la ubicación y el tamaño del inmueble. Una vez tasada, obtener el certificado energético es obligatorio, oscilando su coste entre 50€ y 250€. Este documento refleja la eficiencia energética del inmueble y es un requerimiento legal.
Por otro lado, el informe de evaluación de edificios, útil para edificios de cierta antigüedad, puede costar entre 500€ y 3.000€. Además, no hay que olvidar el coste derivado del contrato de arras, que suele ser una cantidad simbólica del precio total de venta, y los honorarios notariales que rondan los 600€ a 875€.
Finalmente, resulta importante subrayar los gastos de plusvalía municipal, que se calculan en función del tiempo de posesión y el valor del suelo, pudiendo ser una cantidad significativa. En suma, los costos mencionados no incluyen los impuestos como el IVA o el IRPF, cuyos porcentajes varían en función de numerosos factores. Por ello, al fijar el precio de venta de una casa, es esencial considerar todos estos gastos para obtener una valoración realista y ajustada al mercado.
