¿En qué consiste legalizar obras sin licencia?
Todas las obras, para ejecutarlas, requieren de unas licencias de obras que el ayuntamiento del lugar concede al propietario si cumple con todas las normativas. Por esto se entiende como un acto reglado en el que debes entregar una serie de documentos dependiendo de la obra que desees realizar y pagar las tasas y los impuestos pertinentes para tramitarla.
Pero a veces esto no se cumple y entonces estamos cometiendo una infracción urbanística. Los ayuntamientos cuentan con servicios de control como la inspección urbanística o la inspección de obras, con competencias suficientes para abrirte un expediente si descubren la infracción.
Si quieres evitar la multa, la demolición o la paralización de tus obras lo mejor es gestionar la legalización de obras sin licencia.
Al legalizar una obra sin licencia lo que estás haciendo es conseguir que una obra que se llevó a cabo sin pedir las autorizaciones pertinentes, pase a tenerlas para poder ponerla en uso.
Es un documento para legalizar una obra que no cuenta con licencia urbanística.
Es necesario legalizar cualquier obra que necesite permisos para ejecutarse para que cumpla con la normativa. Solo de este modo podrás inscribirla en el Registro y elevarla a escritura pública.
La licencia de obras permite al ayuntamiento controlar todas las obras realizadas en su municipio y su adecuación a las disposiciones normativas. Al solicitarla, si la Administración advierte la falta de algún requisito, no te la concederá. Es tu obligación como propietario llevar a cabo los cambios necesarios para adecuarla a las leyes.
En los edificios ilegales no puedes realizar obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización. Tampoco incrementar su valor de expropiación, por lo que difícilmente mejorará sus condiciones de habitabilidad.
Por ello, aunque las causas para realizar obras sin licencia sean muchas y variadas, a la hora de tramitar cualquier gestión respecto del inmueble, será necesario que legalices tu obra para poder hacerlo.
Las consecuencias de tener una obra sin legalizar pueden ser:
- Paralización inmediata de la obra si aún no está terminada. Contarás con dos meses para obtener la licencia, de lo contrario se procederá a su demolición. En este plazo te pueden imponer multas, retirarte materiales y maquinaria, precintar las obras o suspender los suministros de la obra.
- Demolición de lo construido si no legalizas la obra o esta es incompatible total o parcialmente con las condiciones establecidas por las leyes.
- Sanción económica: las sanciones difícilmente podrás evitarlas. Existen varios atenuantes y agravantes, por lo que tendrás que atender a cada caso concreto.
- Si el ayuntamiento decide que debes devolver las cosas al estado anterior en el que se encontraban para garantizar que se cumple la ley, pero no te haces cargo en el plazo otorgado, optará entre la ejecución subsidiaria o la imposición de multas.
¿Cómo conseguir legalizar obras sin licencia?
Para conseguir legalizar una obra sin licencia lo más recomendable es comprobar que la propiedad cumple con los requisitos y con las normas y contactar con un profesional apropiado y con experiencia.
La solicitud para comenzar con los trámites de legalizar una obra puedes hacerla tú mismo como propietario, pero para redactar el proyecto de legalización necesitarás un arquitecto o arquitecto técnico que esté colegiado y que sea competente para redactar estos documentos, que según el grado de infracción de cada caso, serán unos u otros.
Para pedir cualquier legalización precisarás un proyecto redactado por el profesional que recoja toda la información sobre la obra y todo lo que la Administración exija.
Deberás acudir al ayuntamiento del lugar donde la obra o el inmueble estén situados. En su departamento de urbanismo sabrán informarte sobre todo lo que necesitas saber.
Para conseguir legalizar una obra es necesario que cumpla una serie de requisitos:
- Toda la normativa urbanística.
- El Código Técnico de la Edificación.
- El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
- Tener buenas condiciones de habitabilidad si se trata de una vivienda.
Cumplir todas estas condiciones puede resultar difícil cuando son construcciones muy antiguas. Algunos ayuntamientos permiten legalizar obras que solo cumplen con la normativa urbanística, dejando de lado el resto de normas. Gracias a esto pueden legalizarse obras que no cumplan al 100 % con el Código Técnico de la Edificación ni con el Reglamento de Instalaciones Térmicas.
Cuando averigües que tu obra no tiene las licencias correspondientes, el primer paso es acudir al ayuntamiento para informarte de si tu obra puede ser legalizada.
Si el ayuntamiento no ve posible la legalización podrá indicarte si sería posible adaptar la obra a la normativa realizando diversas reformas, o bien cuando ni siquiera de esa manera sea posible legitimarla.
Si el ayuntamiento ve posible legalizarla, el siguiente paso es que como propietario de la construcción contrates a un profesional entendido en esta materia cuyo cometido es conocer qué documentación debe presentarse y elaborar un expediente o proyecto técnico de legalización de la obra.
Una vez tengas recogida toda la documentación y esté terminado el proyecto, solicitarás la licencia de legalización. Deberás pagar las tasas administrativas correspondientes.
Una vez que el ayuntamiento haya revisado toda la documentación y comprobado que el proyecto es adecuado, te otorgará la licencia de legalización de la edificación.
El último paso que debes afrontar es pasar la construcción por el registro y pagar los impuestos correspondientes.
El arquitecto o arquitecto técnico que contrates necesitará una serie de documentos para redactar su proyecto o expediente de legalización, como el Libro del Edificio con el proyecto de su construcción, contratos, certificado de antigüedad y todo lo que exista sobre lo edificado.
El proyecto del técnico constará de estos documentos:
- Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva que señale los espacios útiles y los espacios construidos.
- Justificación del cumplimiento de la normativa.
- Documentación gráfica con planos que indiquen su situación, emplazamiento, urbanización, planta, alzados y secciones, planos de su estructura y de las instalaciones.
- Presupuesto con la valoración económica.
- Reportaje fotográfico del estado actual de las obras.
- Certificado técnico de legalización.
¿Cuándo legalizar obras sin licencia?
Hay algunas situaciones en las que legalizar una obra sin licencia es imperativo para poder ponerla en uso, por ejemplo:
- Conseguir licencia de apertura cuando se trate de un negocio.
- Conseguir licencia de primera ocupación cuando se trate de una vivienda.
- Para vender o alquilar la casa, local, garaje o construcción.
- Dar de alta o hacer cambios en los suministros, como la luz, el agua, el gas o la basura.
- Solicitar ayudas y subvenciones, por ejemplo para la rehabilitación.
Es posible que seas tú como propietario el que sepa o advierta que su propiedad carece de las licencias, pero también puede ocurrir que sea la Administración quien advierta esta situación. En tal caso te dará un plazo de 2 meses para corregir este fallo. Si no lo haces en ese plazo, se procederá a la demolición de la obra.
Hay que recordar que si eres sancionado con una multa, el pago de esta no significa que la obra ya sea legal ni mucho menos, por el contrario aún pueden demolerla si no se ajustase a la normativa. La imposición de las multas responde a la infracción, es decir, al hecho de haber ejecutado una obra sin solicitar los permisos adecuados. La legalidad de la construcción tendrás que negociarla con el ayuntamiento para saber si es posible o no.
El plazo para que la Administración te dé una respuesta sobre la posibilidad de legalizar tu obra o no puede ser de 3 meses aproximadamente.
A lo largo de la tramitación para la legalización de una obra ilegal deberás abonar:
- Honorarios del profesional: dependerá de la superficie de lo edificado y del tiempo empleado en el proyecto de legalización. El precio será similar al de un proyecto de obra nueva, pues la responsabilidad adquirida es la misma. Suele equivaler a un 4 % del coste total de la ejecución material.
- Obras de adaptación: en caso de que la construcción necesite reformas para cumplir la normativa, estas también tendrás que sufragarlas.
- Todas las tasas administrativas: suelen ser un 2 % del coste total de la ejecución material.
- Impuestos: tendrás que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que también suele equivaler al 4 % del coste total de la ejecución material.
- Actualizar las escrituras: esto debes hacerlo ante un notario y un registrador para actualizar tu obra en el Registro de la Propiedad. Esto será aproximadamente un 0,5 % del valor de la propiedad.
Normativa y requisitos para legalizar obras sin licencia
En los casos de legalización de obras sin licencia lo mejor es acudir al Código Técnico de la Edificación que fue aprobado por el Real Decreto 314/2006 y al Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios que fue aprobado por el Real Decreto 1027/2007. En estas normas encontrarás todos los requisitos que tu obra deberá cumplir para poder ser legalizada.
Además, deberás tener en cuenta la normativa urbanística de cada municipio o ciudad para saber qué ha establecido el ayuntamiento respecto a este tema, pues la legalización de tu edificación será posible o no dependiendo de las reglas que este haya fijado. Para ello se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística que están obligados a tener los distintos municipios o ciudades, así como sus ordenanzas.
Respecto a las sanciones y multas por realizar obras sin licencia, dependiendo de la gravedad de la infracción, de leve a muy grave, podrás pagar desde un 50 % hasta un 300 % del coste total de la construcción. Las diferentes medidas sancionadoras están recogidas en la legislación urbanística, en concreto en el Decreto Legislativo 1/2010 que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo. En ella encontrarás tanto las distintas medidas disciplinarias que se pueden ejecutar como su clasificación, su cuantía o su graduación.
En el Real Decreto 2187/1978, que estableció el reglamento de disciplina urbanística, podrás encontrar todo lo relativo a las licencias, a las medidas para la protección de la legalidad urbanística y de las obras ejecutadas sin licencia y sin cumplir las condiciones necesarias, entre otras muchas cosas como las infracciones, las sanciones y los responsables de cumplirlas.
Según la ley, el plazo de prescripción para una obra, dependiendo de la comunidad autónoma irá desde los 4 hasta los 8 años desde la finalización de las obras, es decir, que si en ese plazo nadie advierte la infracción ni la ilegalidad de la obra, ya no podrán imponerse sanciones al propietario ni la Administración será competente para ordenar su legalización ni su demolición.
El paso de este plazo no implica por sí mismo que la obra esté legalizada. Si eres el dueño de lo edificado aún puedes pedir que la legalicen si todo cumpliese la normativa y lo pidieras al ayuntamiento siguiendo el procedimiento. Cuando el ayuntamiento compruebe que todo está en orden, concederá una licencia final de obra y esto sí significará, al fin, la legalización de la construcción.
En caso de que fuese necesario realizar algunas modificaciones en lo construido para que se adaptase a la normativa, como propietario deberías efectuarlas. En estos casos debes presentar ante el ayuntamiento un proyecto con las obras ya realizadas y otro con las obras para reformarlas. Si ninguna fuera conforme a la ley, el ayuntamiento ordenaría su inmediata demolición siempre que sea antes de su prescripción. Si ya han prescrito las obras realizadas seguirán siendo ilegales, quedarán fuera de ordenación y no podrá prepararse un proyecto de legalización. Si, en cambio, la Administración interviniese antes de ese plazo, interrumpiría el plazo de prescripción, lo que la haría competente para decidir sobre la obra ilegal.
Cuanto cuesta legalizar obras sin licencia
El coste de legalizar estas obras puede variar considerablemente en función de la ubicación, las dimensiones de la obra y la complejidad del caso, pero en términos generales, el precio puede oscilar entre.
El precio dependerá también de si se trata de una legalización completa o parcial. Una legalización sencilla de obras menores en el interior de una vivienda puede costar alrededor de 300-600 euros, mientras que la legalización de ampliaciones o construcciones más grandes podría situarse entre 1.000 y 4.000 euros. Además, se deben considerar tasas municipales y otros honorarios que pueden incrementar el coste final.
Es fundamental tener en cuenta que no regularizar estas obras podría conllevar sanciones significativas y problemas al intentar vender o hipotecar la propiedad. Por lo tanto, asesorarse correctamente y realizar la legalización de las obras es una inversión necesaria para la tranquilidad legal y patrimonial del propietario.
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