¿Qué es el levantamiento de planos?
Por levantamiento de planos entendemos el dibujo de una representación que sea esquemática y con una cierta escala de una finca o construcción inmobiliaria, ya sea esta destinada para vivienda o para otro tipo de usos. En otras palabras, el levantamiento de planos es la obtención de los planos, que deben de ser realizados por un profesional acreditado para ello.
Un plano es, como sabrás, el documento gráfico que muestra de manera clara y perfectamente comprensible para quien sepa interpretarlo (e, incluso, para quien no teniendo conocimientos amplios sobre la materia sea capaz de establecer unas ciertas pautas) datos tales como la distribución, las medidas del inmueble, la estructura de esa construcción y, en algunos casos, su representación de planta y alzado.
Uno de los elementos fundamentales en el levantamiento de planos es la transmisión de una idea, concretamente de una idea veraz, concreta y específica del espacio al cual hacemos referencia. En otras palabras, el levantamiento de planos es el contrapunto gráfico a cualquier tipo de descripción que podamos hacer sobre el inmueble de forma verbal o escrita, y que, por la misma limitación del lenguaje, quedará siempre inexacta e incompleta sin esa representación gráfica.
Como podrás imaginar, en el levantamiento de planos es frecuente encontrar que se adjuntan fotografías para crear una sensación de veracidad aún mayor sobre lo afirmado gráficamente. Con todo, cabe afirmar que estas fotografías, aunque siendo útiles, en modo alguno pueden sustituir, tal cual, la información proporcionada por un plano.
Ahora bien, ¿para qué puedes necesitar como propietario de un inmueble algunos planos sobre el mismo? Es decir, al margen de las situaciones clásicas en cambios en su titularidad, ¿será necesario que tengas unos buenos planos sobre tu vivienda o finca? La respuesta, seguramente, es sí.
Casi cualquier acción en la que vaya a estar implicado un arquitecto, ingeniero, constructor, perito y otros profesionales análogos será realizada con mucha más facilidad si se cuenta con unos buenos planos. Y, en estos casos, cuando hablamos de más facilidad nos venimos refiriendo, también, a un mayor ahorro económico.
Es decir, el precio de un levantamiento de planos acaba revirtiendo en el futuro positivamente para el propietario que se ha lanzado a realizarlo. Pongamos algunos otros ejemplos: si estás realizando un informe de eficiencia energética sobre tu vivienda o local, el mismo necesitará que adjuntes también unos planos de esos inmuebles, por lo que si ya los tienes previamente alzados el precio final será menor. Exactamente igual si lo que solicitamos es una tasación, un certificado o incluso un informe de deficiencias.
Evidentemente trabajar sobre un inmueble partiendo de los planos es mucho más sencillo para cualquier profesional del ramo, ya que permite hacerse una idea previa del inmueble sin necesidad de visitarlo, e incluso previene errores que de otra forma serían imposibles de prever. Por todo ello la realización de unos buenos planos es, al final, ahorro económico para el particular.
¿Cuándo solicitar un levantamiento de planos?
Como norma general podemos decir que el levantamiento de planos será de utilidad en cada momento en el cual te veas involucrado en una acción de derecho privado relacionado con un edificio, vivienda o local. Es decir, cualquier adquisición, herencia o revisión de elementos arquitectónicos de vivienda es buen momento para elevar un levantamiento de planos.
De forma más concreta podemos establecer una serie de acciones en las cuales el levantamiento de planos será de utilidad, e, incluso en varias de ellas, absolutamente necesario para asegurar de forma pública la estructura y formato del edificio y poder legalizar su ocupación o transmisión.
Así, en todos los supuestos en los que quieras vender o alquilar tu inmueble, o cuando estés pensando en comprar uno, será necesario realizar un levantamiento de planos, ya que es de vital importancia contar con un plano real sobre ese inmueble (pensemos por ejemplo en una vivienda) para contemplar todos los detalles. Por supuesto, las inmobiliarias consideran en estos casos los planos como uno de los elementos más importantes para garantizar el éxito de una operación.
Un supuesto especial es, claro, el de las transmisiones "mortis causa". En estos casos los planos son fundamentales para realizar un correcto inventario y análisis de los bienes, y con posterioridad, poder repartirlos de forma equitativa entre los herederos, adjudicando a cada uno de ellos la porción que se les hubiese adjudicado por parte del testador en la herencia. El hecho de contar con unos buenos planos supone, en estos casos, un ahorro considerable de tiempo y dinero, ya que previene la aparición de pleitos que acaban siendo largos y fatigosos entre los herederos.
Pero no solamente cuando vayas a realizar un cambio en la titularidad del inmueble vas a necesitar el levantamiento de planos. Bien al contrario, sus posibilidades son mucho mayores. Así, por ejemplo, cuando vayas a realizar obras en la vivienda (ya sean mayores, como una reforma, o menores, como algún tipo de instalación) necesitarás un levantamiento de planos para que los profesionales puedan planificarlas mejor y, a la larga, todo nos sea más económico. En la rehabilitación de fachadas y tejados en bloques de viviendas, tales como pisos, el levantamiento de planos es también fundamental.
Pensemos, igualmente, en locales destinados para un uso comercial. En esos casos el levantamiento de planos será prescriptivo para la solicitud de licencias de apertura y actividad, ya que la adecuada descripción del negocio, su cabida, su tamaño y su distribución pueden resultar decisivos para que las administraciones concedan tal licencia y, en su caso, el citado negocio tenga algunas particularidades a nivel fiscal y de tasas.
Por último el levantamiento de planos es de utilidad en disputas catastrales, cuando necesites obtener las medidas reales, perfectamente certificadas, de tu inmueble para poder oponerlas a una valoración inadecuada que ha sido realizada por la Gerencia Territorial correspondiente del Catastro.
¿Cómo conseguir un levantamiento de planos?
Para conseguir un levantamiento de planos tenemos que tener en cuenta que su solicitud es potestativa por parte del propietario. En otras palabras, el comienzo de este proceso deberá venir de tu parte, tú tendrás que ser quien pongas en funcionamiento la maquinaria. De tal forma, lo primero que hay que hacer es acudir al profesional acreditado para realizar esta actividad. Pero, ¿quién es?
El levantamiento de planos es una actividad específica que no puede ser realizada por cualquier persona. Es decir, este no es un trámite administrativo que quizá pudieras tú mismo llevar a cabo, sino que lo tiene que hacer un profesional habilitado para la realización de esos planos. Dicho profesional ha de estar en posesión del título de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Evidentemente solamente podrán realizar tal levantamiento de planos si están colegiados en ese momento en el Colegio Profesional correspondiente de su actividad.
Evidentemente es importante que el profesional escogido para el levantamiento de planos esté familiarizado con esta actividad, a que hablamos de un campo que en los últimos años ha sufrido una pequeña revolución en materia, sobre todo, técnica, con la incorporación de múltiples programas de dibujo técnico que han perfeccionado este tipo de representaciones de forma ostensible.
El precio de este trámite del levantamiento de planos es cambiante, no se puede establecer una cifra concreta porque existen múltiples variables que pueden modificarlo en uno u otro sentido. El tamaño del inmueble, su carácter (no es lo mismo una vivienda que un local o una finca), la existencia de algunas dificultades adicionales o, incluso, el lugar en el que se encuentre nos dejan un panorama amplísimo sobre precios potenciales que no podemos dejar de lado.
Básicamente el único trámite que debes tener en cuenta para hacer tu levantamiento de planos es la contratación de un técnico competente en la materia que pueda elaborar la representación gráfica necesaria del objeto. En otras palabras, tendrás que contratar a alguien que pueda hacerse cargo de la confección de esos planos.
Este profesional usualmente se desplazará hasta el inmueble en cuestión, con el fin de realizar las mediciones y comprobaciones necesarias, así como los cálculos que fueran oportunos sobre el mismo terreno. Por último, en su lugar de trabajo realizará la representación gráfica a escala, en proyección horizontal (si esa fuera la plasmación necesaria) del inmueble medido con anterioridad, determinando su forma, distribución y superficie.
Habitualmente al propietario o, en su caso, la persona que haya encargado este levantamiento de planos, se le entrega no solamente dicha representación gráfica, sino un estudio con fotografías del inmueble, situación, emplazamiento, breve descripción de los trabajos llevados a cabo para la obtención de tales planos y cuantos elementos y adiciones sean necesarias o hayan sido pactadas con anterioridad por las partes. En pocas palabras, un estudio completo sobre su propiedad.
Normativa y requisitos del levantamiento de planos
No existe una normativa específica que regule el levantamiento de planos, más allá de aquella que hace referencia a las necesidades sobre la colegiación de ciertos profesionales y las normas específicas que, con carácter local, puedan imponer los diferentes ayuntamientos sobre la obligatoriedad de llevar a cabo este trámite en un determinado tiempo sobre cierto tipo de inmuebles. En estos casos, como es lógico, hablamos de una casuística casi absoluta, por lo que el profesional que se dedica a este campo debe de estar al tanto de cómo se van produciendo las diferentes adiciones normativas al cuerpo administrativo emanado del ayuntamiento.
La realización de un levantamiento de planos se ha visto revolucionada en los últimos años con la aparición, desde principios de los años noventa, de una serie de programas informáticos de representación arquitectónica que han perfeccionado hasta extremos casi inimaginables estas operaciones, haciéndolas, además, mucho más sencillas sobre el terreno que en el pasado. Estos programas logran también embellecer de alguna forma las representaciones, además de ofrecer un aspecto final reconocible y perfectamente homologable sea quien sea el encargado de haber realizado tal trámite.
Con todo, la elaboración de un levantamiento de planos sigue siendo una actividad profesional sujeta a reglas muy estrictas, que si no se siguen pueden acabar dando al traste con el trabajo previo, por muy de calidad que sea este. Reglas que, en algunos casos atienden a la posible transmisión de esa información de cara al cliente (el uso de folios DIN A-4, por ejemplo, ya que los clientes no están familiarizados con otros tipos de formatos más usados por los arquitectos) y en otros con la claridad de presentación de dicha información (eliminar en los planos toda información que no entendamos como absolutamente necesaria; indicación mediante croquis de la parte de la vivienda que se representa; indicación de la dirección norte dentro del plano; no recurrir al color).
Son aspectos en muchos casos personales de cada profesional, pero que ayudan a que los propietarios de los inmuebles tengan una mejor idea sobre el mismo.
Realmente cuando hablamos de levantamiento de planos lo hacemos de una multiplicidad de realidades diferentes que tienen como punto común el hecho de referirse a representaciones gráficas sobre un inmueble. Así, por levantamiento de planos podemos entender tanto los planos de superficie como las secciones, los planos de ubicación de diferentes instalaciones, los planos acotados o los alzados de fachadas.
Este tipo de planos tienen todos parecidas características y, en suma, pueden ser realizados por el mismo tipo de profesionales. Con todo, siempre será preferible que recurras a la realización de un determinado plano por parte de un profesional que acredite dilatada experiencia levantando planos de ese tipo. En otras palabras, si lo que necesitas es el alzado de una fachada, lo ideal sería que recurrieses a un arquitecto o ingeniero que esté especializado en el alzado de fachadas.
Cuanto cuesta levantamiento de planos
El costo de un levantamiento de planos varía según diferentes factores como la ubicación del inmueble, la complejidad del trabajo y la urgencia del servicio. Generalmente, para una vivienda, los precios oscilan entre unos 200 y 700 euros. Sin embargo, en el caso de locales comerciales o edificios más complejos, el precio puede aumentar.
El servicio incluye la toma de medidas detalladas del inmueble, que luego se reflejan en planos que pueden ser utilizados para diversos fines, como reformas, valoraciones inmobiliarias o trámites legales y administrativos. La precisión y calidad de estos planos son cruciales, por lo que es importante contar con profesionales cualificados en topografía o arquitectura.
Al realizar el levantamiento de planos, el profesional debe trasladarse al sitio del inmueble. Dependiendo del tamaño y la distribución del espacio, puede requerirse más de una visita para completar el trabajo. A su vez, los distintos niveles de precisión y detalle del dibujo influyen en el costo final, ya que un plano con detalles de instalaciones o mobiliario requerirá de un trabajo más minucioso y, por ende, un precio superior.
Como referencia general, los clientes pueden esperar un precio medio en torno a los 450 euros, pero se recomienda siempre obtener varios presupuestos para encontrar la mejor relación calidad-precio. Además, para proyectos específicos o trabajos de gran envergadura, como edificaciones industriales, es imprescindible una cotización personalizada que considere todas las variables del proyecto en cuestión.
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