¿Cuándo solicitar una división horizontal?
Necesitas una división horizontal en el caso de que decidas efectuar la separación de una vivienda. ¿Y por qué tomarías esa decisión? Puedes encontrarte en alguna de las siguientes situaciones: debes registrar las propiedades de una nueva edificación o quieres partir una vivienda existente.
Cuando se trata de una obra nueva, el promotor del inmueble necesita traspasar la propiedad de las unidades construidas. Es decir, debe vender los pisos. Entonces tiene que registrar la partición y cada una de las unidades resultantes. Cada unidad se constituye en un “elemento privativo” y se le asigna un número para su identificación. Su dueño se convierte en copartícipe de la propiedad general.
La segunda opción es la partición de una de las unidades de la edificación. Puede ser que agregues un piso a un edificio, por ejemplo que construyas una vivienda en la azotea, o que realices la división de una finca tumbada. En este último caso, las particiones se realizan en edificaciones desarrolladas a lo largo, como un conjunto residencial.
Puedes entender la situación si te pones en el lugar del comprador: adquieres una propiedad resultante de la partición de una existente y necesitas que tu propiedad conste en los registros. Requieres la escritura de tu vivienda y su registro en el catastro.
Seguramente existen más casos de división horizontal de los que imaginas. Ahora mismo, tu inmueble de gran tamaño puede ser poco práctico porque no logras venderlo, su mantenimiento es muy costoso o simplemente el espacio es grande para ti y quieres vender la parte que te sobra. También puede suceder que un grupo reciba en herencia una propiedad y todos quieran conservarla.
Entonces hablas con un arquitecto. Le preguntas si de tu piso grande salen dos pequeños –o la cantidad que corresponda–. Él, seguramente, revisará la propiedad y sus planos y te dará una primera opinión. A continuación, debes iniciar dos trámites: la búsqueda de aprobación de la comunidad de propietarios y la realización del proyecto técnico –por parte del arquitecto– para notificar, justificar y explicar la división horizontal a las autoridades.
Vuelve de nuevo al lugar del comprador: para el que negocio de compraventa sea legal, la nueva vivienda requiere una cédula de habitabilidad y un título de propiedad dentro del conjunto de la edificación.
Los plazos para realizar estos proyectos varían según la dificultad de la obra. En todo caso, puedes averiguar ante tu autoridad municipal. Solo debes tener en cuenta que no deberías comenzar a realizar ninguna obra sin tener los permisos y licencias correspondientes.
Además, recuerda que debes apartar presupuesto para honorarios profesionales de los técnicos, tasas e impuestos, que se suman al coste de la obra propiamente dicha. Porque realizarás la división como proyecto constructivo y también como documento técnico ante las autoridades. Su precio se adaptará a tu caso concreto.
Es importante que sepas que cualquier división de la propiedad, como en el caso de una casa de varios pisos con estancias independientes, debe regularizarse ante las autoridades. Te pedirán, entre los requisitos para la aprobación del proyecto, los planos de las unidades, sus dimensiones, las superficies de las áreas comunes, el porcentaje de participación de cada una y las servidumbres que le corresponden.
¿Qué es la división horizontal?
La propiedad de un edificio se subdivide en unidades privadas a través del acto público y documentado de división horizontal. Ese acto crea fincas registrales separadas e independientes que participan como copropietarios con un coeficiente de la totalidad.
Pero la división horizontal no solo es pertinente al inicio de la vida útil de la construcción ya que un propietario puede realizarla en el momento que lo requiera, siempre que cumpla con algunos requisitos.
En cualquier caso, la división se inscribe en el Registro de la Propiedad. También se registra individualmente cada una de las unidades llamadas “elementos privativos”, que son las viviendas, las plazas de garaje y los locales comerciales, entre otros, cada uno con un número que lo distingue dentro del conjunto. Algunos anejos como garajes y trasteros también pueden ser asignados a una unidad.
Así, sus dueños se convierten en una comunidad de propietarios y sus relaciones comienzan a regularse por la Ley de Propiedad Horizontal.
Un propietario puede tener interés en partir su unidad y sus anejos para crear un elemento privativo adicional. Digamos que eres dueño de una vivienda muy grande con un precio muy alto y te resulta difícil venderlo como unidad, o que por su tamaño supone altos gastos y onerosas hipotecas, o que recibes una propiedad como herencia junto a otros individuos.
Entonces piensas en la posibilidad de realizar la división horizontal. Para concretarla debes reunir el apoyo unánime de la comunidad de propietarios, como establece la Ley de Propiedad Horizontal, o cumplir con requisitos establecidos específicamente en tu edificación para aprobar tal posibilidad.
En cualquier caso, comenzarás el proceso de segregación en contacto con un arquitecto que se encargará de elaborar un proyecto técnico que deje constancia de la modificación.
El ayuntamiento también tiene competencias en el tema de la segregación porque debe efectuarse cumpliendo las normas urbanísticas vigentes en esa localidad.
Recapitulando, ten en cuenta que la división comienza con la aprobación de la comunidad de propietarios y continúa con el proyecto técnico elaborado por el arquitecto. Luego pasa por la tramitación de la licencia de obra mayor ante el municipio y posteriormente llega a la cédula de habitabilidad. Esta última es necesaria para que entre en funcionamiento la nueva unidad. Los cambios se reflejan en las escrituras y en el catastro de la propiedad.
Aunque la ley menciona la orientación espacial del inmueble, la posibilidad de división también cabe para edificaciones desarrolladas a lo largo. En ese caso se denomina división horizontal tumbada. Es un concepto que se aplica también en el caso de una finca con apartados como los conjuntos residenciales.
Estos desarrollos han logrado reducir el coste de la vivienda en comparación con construcciones unifamiliares y los propietarios pueden compartir algunos gastos, así como espacios comunes.
La división horizontal tumbada requiere iguales requisitos que un inmueble desarrollado a lo alto, con el registro de la segregación de cada una de las unidades resultantes. El proceso paga los impuestos que la comunidad autónoma haya establecido para el caso.
Normativa y requisitos de la división horizontal
Existen varias leyes vinculadas a la creación de una vivienda a través de la división horizontal. El marco general es la Ley de Propiedad Horizontal que establece un título constitutivo para la edificación y sus divisiones. ¿Qué pasaría si estás en posesión de una finca y no tienes un documento que demuestre su propiedad? ¿Cómo pedirías una hipoteca, contratarías un seguro o la venderías?
Cada elemento o división se relaciona con la edificación misma. El título constitutivo crea la comunidad de propietarios y describe el edificio, sus áreas y servicios comunes, estatutos, cuotas y toda la serie de deberes y derechos de sus integrantes. Eso se recoge en la escritura de división horizontal del edificio.
Te encontrarás ante el trámite de división horizontal como promotor inmobiliario, bien si construyes un gran edificio o conjunto residencial o si divides una propiedad dentro de una edificación ya existente.
En ese caso debes contactar con un profesional, arquitecto o ingeniero, que redacte un proyecto técnico para cumplir con el trámite de la división horizontal del inmueble. Las modificaciones deben cumplir con la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Técnico de la Edificación.
Recuerda que muchos aspectos constructivos están bajo la tutela de los municipios. Por eso, debes consultar la normativa de tu zona y es conveniente que cuentes con el respaldo de un profesional que conozca los detalles de los requisitos para tramitar el proyecto.
En general tendrán que presentar planos, descripciones, cuotas de participación en la totalidad de la construcción y otros detalles. Como mencionamos, el conjunto debe cumplir con los parámetros de la edificación en España. La normativa fija las condiciones de seguridad estructural, uso de materiales, ahorro de energía, accesibilidad, higiene y planes contra incendios, entre otros.
Pero considera que también tu municipio puede tener planes urbanísticos que regulen el uso de las edificaciones. Además, necesitas autorización unánime de los propietarios de la edificación para realizar la partición.
Es importante destacar que puede darse el caso de la participación horizontal tumbada, que es la que corresponde a edificaciones desarrolladas a lo largo, como los conjuntos residenciales.
Existe un punto fundamental para realizar la división horizontal que es el apoyo unánime de los vecinos. Se trata de una condición establecida en la Ley de Propiedad Horizontal. Piensa que el cambio puede afectar también al precio de su propiedad y que traerá cambios en la edificación. Pero al mismo tiempo, la ley acepta que los edificios fijen su propia normativa para los casos de segregación de unidades.
Esa ley también menciona que las descripciones de los nuevos elementos deben ser acordes con las regulaciones hipotecarias. Seguramente la escritura de tu inmueble refleje el metraje y la cantidad de habitaciones que tiene tu vivienda, y debe suceder así con la nueva construcción. También debe afectar a las cuotas de participación en la totalidad, ese será un punto que tus vecinos analizarán. Y más tarde tendrás que reflejar también las modificaciones en el catastro.
Todo ello conforma un panorama que dificulta fijar un coste para la división y los trámites relacionados. Por eso te recomendamos contactar con profesionales cualificados y expertos en tu zona.
¿Cómo conseguir una división horizontal?
El arquitecto o ingeniero será tu gran aliado cuando te encuentres ante la necesidad de presentar un proyecto de división horizontal. Ante todo, recuerda que para dividir una edificación en unidades independientes y habitables, tienes que realizar una serie de trámites ante tu autoridad municipal, incluyendo la presentación formal del proyecto.
Precisamente, hablamos de división horizontal, o división horizontal tumbada, cuando se realiza una partición de una vivienda o edificación en unidades o “elementos privativos”. Es el caso de una finca, un piso, una casa o una edificación en general que va a ser segregada para crear unidades de vivienda independientes.
Solo podrás efectuar la modificación si cuentas con el respaldo unánime de los propietarios del inmueble y después de informarlo a las autoridades locales y obtener los permisos y licencias correspondientes.
Seguramente el profesional de la construcción, ingeniero o arquitecto, te preguntará si los propietarios respaldan unánimemente tu intención. Con ese respaldo, o mientras lo consigues, podrán elaborar el proyecto que demuestre la viabilidad de la división.
El informe recoge los aspectos técnicos. Puedes consultar el Código Técnico de la Edificación como parámetro general. Pero debe contener aspectos de seguridad estructural y conexiones de servicios y estar adaptado a las normativas de higiene, ahorro de energía, accesibilidad y planes contra incendios.
Pero vas a tramitar más de un proyecto. Al menos uno corresponde a la totalidad de la edificación y los otros a cada una de las unidades resultantes. De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal establece la constitución de la propiedad a través del registro de un título, que la crea.
Los informes contienen los planos, metraje de las superficies y relación de la propiedad con el conjunto en lo relativo a la cuota de participación en deberes y derechos. También contiene otras descripciones como la planta que ocupa y los anejos que le corresponden. Recuerda que con esto garantizas la propiedad del espacio. Esa nueva vivienda tendrá un precio y de él derivan negocios como hipotecas, seguros y nuevas ventas.
Debes reflejar los cambios cuando cumplas con todos los requisitos, tanto en la escritura en el Registro de la Propiedad como en el catastro. Los actos vinculados a este cambio son públicos y se deja constancia ante notario.
Algunos ayuntamientos permiten que el trámite se inicie de manera telemática, especialmente si el solicitante dispone de firma electrónica. Los requisitos cambian entre un municipio y otro. Pero, en general, el propietario del inmueble o su representante debe cumplimentar un formulario, incluir los anexos que expliquen el cambio y firmar la solicitud.
Por vía presencial o telemática, un gestor municipal debe quedar a cargo del caso. El funcionario se encarga de revisar la solicitud y pedirte que subsanes cualquier carencia de información que encuentre. El trámite culmina con el otorgamiento de la licencia –que deriva un pago de tasas–, o su denegación.
Es común que los ayuntamientos requieran que el proyecto técnico esté firmado por un profesional colegiado. El coste del trabajo y los honorarios varían según el caso que tramites.
Cuanto cuesta división horizontal
La división horizontal es un proceso legal que permite dividir un inmueble en fincas independientes, cada una con su propia referencia catastral. Este procedimiento resulta útil para propietarios de edificios que quieren vender o hipotecar partes individuales de una propiedad, como pisos o locales comerciales.
El coste de realizar una división horizontal puede variar en función de varios factores tales como el tamaño del inmueble, la complejidad del trabajo a desarrollar y la ubicación geográfica. En promedio, el coste de este proceso en España oscila entre los 800 y 1.500 euros, pero es importante destacar que este precio puede cambiar considerablemente según las circunstancias específicas de cada caso.
Para llevar a cabo una división horizontal, se deben seguir ciertos pasos: diseñar los planos de la nueva distribución, obtener la aprobación correspondiente de la junta de propietarios si es necesario, redactar la descripción detallada de cada unidad, inscribir las nuevas fincas en el Registro de la Propiedad y actualizar los datos en el Catastro.
Es importante contar con el apoyo de profesionales cualificados para garantizar la correcta ejecución de todos los trámites requeridos en la división horizontal. Los gastos adicionales a considerar incluyen los honorarios del arquitecto o técnico, los costes notariales, de registro y, posiblemente, los impuestos derivados del proceso. Al final, el precio final dependerá de la intervención de cada uno de estos profesionales y de las tarifas vigentes en la localidad donde se encuentre el inmueble.
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