Segregación vivienda

¿Qué es la segregación vivienda?

Por segregación de vivienda entendemos el proceso mediante el cual se modifica el registro de un bien inmueble, en este caso una vivienda, seleccionando una parte del mismo y separándola de las demás. La parte segregada, en este caso, aparece formando un nuevo inmueble independiente del anterior.

Una de las preguntas más habituales que te puede venir a la cabeza sobre este tipo de procesos es si es lo mismo realizar una división de vivienda que realizar una segregación de vivienda. En este caso hay que señalar que la respuesta es negativa. Segregaremos una vivienda cuando el inmueble original es modificado pero continúa existiendo. Es decir, donde antes solo estaba el inmueble original ahora habrá dos inmuebles: el original modificado, y el nuevo, constituido por la zona segregada del anterior. A efectos prácticos esto supone que deberemos inscribir en el registro de la propiedad la nueva vivienda, sí, pero también hacer constar mediante una nueva inscripción las modificaciones que en cabida, forma y, en su caso, linderos, se han producido como resultado de tal segregación. Con la división de vivienda, por su parte, el inmueble original deja de existir tras ese acto, que consiste en dividirlo en diferentes partes (que, al igual que con la segregación, pueden ser únicamente dos). A efectos registrales con la división la anterior finca desaparecerá, y se producirá el nacimiento de dos nuevas que deberás ser inmatriculadas por vez primera.

Bien, la respuesta a esta pregunta es ambivalente. De un lado resulta claro que la segregación de vivienda es una buena solución en casos de que, por ejemplo, tengas problemas en la repartición de algunas herencias. En estas situaciones, donde a veces las posturas se enquistan por completo, a veces es más útil optar por la segregación de vivienda (o por la división del inmueble). La repartición de las herencias por porcentajes sobre el total del caudal hereditario es muy habitual en nuestro país, y ello suele conllevar algunos problemas a la hora de identificar qué bienes y qué porcentajes de los mismos corresponde a cada uno de los herederos. En estos casos la segregación de vivienda, igual que la segregación o división en otros elementos de tipo inmobiliario que puedan corresponder dentro del inventario testamentario, es muy útil.

Con todo, en los últimos tiempos, y al amparo de la crisis económica (y de la propia crisis inmobiliaria, que imposibilita el acceso a una vivienda para muchas personas) se han venido generalizando las segregaciones de vivienda, como una forma de obtener ingresos derivados de la venta (o alquiler) de esa parte segregada, y, al mismo tiempo, reducir los gastos de mantenimiento de ese inmueble.

También puede ocurrir que sea el mismo promotor inmobiliario quien tenga interés en segregar una vivienda para poder dar mejor salida comercial a las dos resultantes, o bien para convertir una de ellas, habitualmente la más pequeña, en otro tipo de oferta inmobiliaria, como una oficina o un estudio.

¿Cuándo solicitar una segregación vivienda?

Existe una enorme variedad de situaciones en las cuales puedes necesitar una segregación de vivienda. Las más habituales en los últimos años vienen ocasionadas por necesidades económicas, situaciones en las que, para afrontar una subida de una hipoteca o hacer frente a nuevas situaciones personales, los propietarios de una vivienda aspiran a vender o alquilar una parte de su casa. Incluso la totalidad de la misma, pues es sabido que será más sencillo arrendar o enajenar dos inmuebles de pequeñas dimensiones que uno de grandes. Otro de los momentos habituales para solicitar una segregación de vivienda es cuando nos enfrentamos a una sucesión mortis causa, y debemos hacer frente a la repartición de la herencia entre diferentes herederos que no quieren permutar una de sus partes inmobiliarias por una indemnización económica.

La respuesta no es clara, ya que el precio de esa segregación dependerá mucho de factores como el tipo de vivienda, su situación y tamaño, la sencillez o no de las obras o la facilidad para la obtención de los permisos de segregación.

Existen una serie de requisitos relacionados con la segregación de vivienda que tienen que ver con la posibilidad de que dicho inmueble se encuentre dentro de una comunidad de propietarios. En estos casos las necesidades serán particulares, y pueden tener diferencias con respecto al marco común existente en este tipo de negocios jurídicos. Concretamente nos podemos enfrentar a tres posibilidades diferentes.

La primera de ellas está meramente adscrita al derecho privado, y trata sobre los estatutos de una comunidad de propietarios, en el caso de la que vivienda a segregar se encuentre dentro de una de estas realidades jurídicas. Estos estatutos de la comunidad de propietarios pueden tener tres posturas diferentes con respecto a la segregación de vivienda.

La primera de ellas es la más sencilla de atender: estando permitida la segregación de vivienda se atiende a lo previsto en los estatutos sobre ella. La segunda es más complicada, y es que en el caso de no estar permitida la segregación de vivienda en los estatutos de la comunidad de propietarios dicha segregación no podrá realizarse hasta que se modifiquen los mismos, algo relativamente complicado, puesto que es un acto jurídico que exige unanimidad de todos los propietarios. Y, en tercer lugar, puede suceder que los estatutos no recojan nada al respecto, por lo que habría que recurrir a la norma marco, que en este caso es la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (Ley 49 de ese año). En esa Ley de Propiedad Horizontal se recoge que para realizar una segregación de vivienda se debe contar con la aprobación de al menos tres quintas partes de todos los propietarios.

¿Cómo conseguir una segregación vivienda?

Si queremos realizar la segregación de vivienda tenemos que realizar una serie de pasos específicamente fijados en la normativa. Todos ellos son igualmente necesarios, y no tenerlos en cuenta nos acarreará la nulidad del acto y las sanciones correspondientes al mismo.

Lo primero que debemos de hacer es contemplar cómo se regula la segregación de vivienda en la comunidad de propietarios en la que se encuentra la misma, en su caso. Si está permitida libremente pasaremos al siguiente paso, mientras que si no lo está o no se recoge nada al respecto lo más útil es convocar una Junta de Propietarios. En la misma debemos contar con el consentimiento de tres quintas partes de los propietarios para segregar la vivienda (si dicha segregación no está contemplada en los estatutos) o de la totalidad de los mismos si queremos modificar esos estatutos (para casos en que expresamente se prohíba la segregación de vivienda). En su caso se hará firmar a los propietarios un acta en que figure el permiso de la comunidad de propietarios.

Una vez realizado esto se contactará con el personal técnico, preferentemente un arquitecto, que realizará un proyecto de ejecución que deberá presentar ante el Ayuntamiento acompañado con el permiso de la Comunidad de Propietarios. En dicho proyecto habrá de incluirse planos antiguos, planos previstos tras la segregación de vivienda, presupuesto y plazo de ejecución, aceptación de la dirección de la obra y cumplimiento de la normativa vigente. Analizado este documento por parte del ayuntamiento (y recibido el informe favorable que deberá remitir la Consejería encargada de la vivienda en el correspondiente gobierno autonómico) se concederá la licencia de obras, que dará inicio a la fase puramente física de la actuación.

Realizada la obra se acudirá al notario para comunicar la segregación, se procederá a la modificación de los asientos registrales en el Registro de la Propiedad (nueva inscripción en la vivienda antigua, nueva inmatriculación en la nueva vivienda), y se comunicará al ayuntamiento el certificado final de obra, junto con el proyecto de estado definitivo del inmueble. Tras revisión presencial por parte de los técnicos municipales, el Ayuntamiento concederá la Licencia de Primera Ocupación, la Consejería autonómica correspondiente a la vivienda concederá la cédula de habitabilidad y el inmueble pasará a ser considerado vivienda a todos los efectos.

El incumplimiento de cualquiera de los actos necesarios para la segregación de la vivienda puede acarrearte la no obtención de una cédula de habitabilidad. Esto significa no solamente que la vivienda no podrá ser vendida o alquilada, sino que ni siquiera se podrán dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad. Además, se podrán imponer diferentes sanciones de tipo administrativo, que van desde multas de diferente cuantía hasta, en casos extremos, la demolición de la obra. En ninguno de los casos estarás incurriendo en  consecuencias de carácter penal, pero sí, como vemos, algunas otras que pueden resultar realmente costosas para el bolsillo si actuamos de forma inadecuada.

Cuanto cuesta segregación vivienda